Річна обмеження ARM
Що таке річний обмеження ARM?
Річна гранична сума ARM – це пункт у контракті іпотечного кредиту з регульованою ставкою (ARM), що обмежує можливе збільшення процентної ставки за позикою протягом кожного року. Обмеження, або ліміт, зазвичай визначається з точки зору ставки, але також може бути обмежена доларова сума основного платежу та відсотків.
Річні обмеження призначені для захисту позичальників від раптового та надмірного збільшення щомісячних платежів, коли ставки різко зростають протягом короткого періоду часу.
Ключові винос
- Річний ліміт ARM – це обмеження процентної ставки, що позначає найвищу можливу ставку, яку позичальник може заплатити за іпотекою з регульованою ставкою (ARM) у даному році.
- Найчастіше процентна ставка буде обмежена на ARM, але певні ARM можуть замість цього обмежувати щомісячну або річну доларову суму.
- На додаток до річних обмежень, які скидаються кожні 12 місяців, може також існувати обмеження процентної ставки за кредитом протягом усього життя.
Розуміння річних обмежень ARM
З ARM початкова відсоткова ставка фіксується на певний період часу – п’ять років, наприклад, у випадку ARM 5/1, після чого вона періодично скидається на основі поточних процентних ставок. ARM також, як правило, мають обмеження ставки протягом усього життя, які встановлюють обмеження на те, наскільки відсотки можуть зростати протягом терміну дії позики.
ARM з обмеженою процентною ставкою мають структуру змінної ставки, яка включає індексовану ставку та спред над цим індексом. Існує кілька популярних показників, що використовуються для різних типів ЗВР, таких як основна ставка або ставка федеральних фондів. Процентна ставка на ARM з її індексом є прикладом повністю індексованої процентної ставки. Індексована ставка базується на найнижчих ставках, які готові запропонувати кредитори. Спред або маржа базується на кредитному профілі позичальника та визначається страховим партнером.
Річна відсоткова ставка за позикою ARM із річним обмеженням зростатиме лише настільки, наскільки умови дозволяють у відсоткових пунктах, незалежно від того, наскільки можуть фактично зростати ставки протягом початкового періоду.Наприклад, 5% ARM, що фіксується на три роки з обмеженням 2%, може регулюватися лише до 7% на четвертий рік, навіть якщо ставки зростають на 4% протягом початкового фіксованого терміну позики.Позика з доларовим обмеженням може зрости лише на стільки ж, хоча цей тип обмеженняв деяких випадкахможе призвести до негативної амортизації.
Короткий огляд
Структура обмеження процентних ставок ARM окреслює положення, що регулюють збільшення процентних ставок протягом строку позики.
Приклад обмеженого ARM
ARM мають багато варіацій структури обмеження процентних ставок. Наприклад, припустимо, позичальник розглядає 5/1 ARM, що вимагає фіксованої процентної ставки протягом п’яти років, а потім змінної процентної ставки, яка скидається кожні 12 місяців.
За цим іпотечним продуктом позичальнику пропонується структура обмеження відсоткової ставки 2-2-5. Структура обмеження процентної ставки розбита таким чином:
- Перше число відноситься до початкового поступового збільшення обмеження після закінчення періоду з фіксованою ставкою. Іншими словами, 2% – це максимум, який може збільшити ставка після закінчення періоду з фіксованою ставкою через п’ять років. Отже, якби фіксована ставка була встановлена на рівні 3,5%, обмеження ставки становило б 5,5% після закінчення п’ятирічного періоду.
- Друге число – це періодичне 12-місячне обмеження збільшення, що означає, що після закінчення п’ятирічного періоду ставка буде пристосовуватися до поточних ринкових ставок один раз на рік. У цьому прикладі ARM буде мати 2% обмеження для цього коригування. Досить часто періодичне обмеження ідентичне початковому.
- Третя цифра – це обмеження протягом усього життя, що встановлює максимальну граничну ставку процентних ставок. У цьому прикладі п’ятірка відображає максимальне збільшення процентної ставки за іпотечним кредитом.
Отже, припустимо, фіксована ставка становила 3,5%, а ставка була скоригована вищою на 2% під час початкового приросту до рівня 5,5%. Через 12 місяців іпотечні ставки зросли до 8%; ставка позики буде скоригована до 7,5% через 2% обмеження щорічного коригування. Якби ставки тоді зросли ще на 2%, позика збільшилася б лише на 1% до 8,5%, оскільки обмеження строку дії на п’ять процентних пунктів перевищувало початкову фіксовану ставку.
Злети і падіння ARM
ARM часто дозволяють позичальникам претендувати на більші початкові іпотечні позики, оскільки вони затримують менший платіж на певний період. Користувачі ARM можуть отримати вигоду, коли процентні ставки знижуються, знижуючи річну сплачену процентну ставку. У той же час, звичайно, у період зростання ставок ARM може збільшуватися значно більше, ніж могла б бути іпотека з фіксованою ставкою.
Наприклад, якщо покупець бере ARM у розмірі 3,5% на три роки, а ставки зростають на 4% протягом цього періоду, це початкове річне підвищення ставки буде обмежене річним обмеженням. Однак у наступні роки рівень може продовжувати зростати, врешті-решт наздоганяючи поточні показники, які можуть продовжувати зростати.
Зрештою, 3,5% ARM, яка спочатку була конкурентоспроможною з фіксованою ставкою 4,25%, могла б виявитись значно вищою. Позичальники ARM часто прагнуть перейти на фіксовану ставку, коли ставки зростають, але все одно можуть закінчити платити більше, скориставшись ARM.