Фінансова енциклопедія

Податок на приріст капіталу з продажу житла

Ваш будинок – це, мабуть, найбільша і найпочесніша покупка у вашому житті. Всі кропіткі заходи, які ви вжили – незліченні обшуки майна, переговори за контрактом, інспекції та закриття, – щоб досягти мрії власності дому. Тепер пора продавати. Що далі? Чи знали ви, що ваш будинок вважається капітальним активом, що оподатковується податком на прибуток від капіталу? Якщо ваш будинок оцінили за вартістю, від вас можуть вимагати сплатити податки з прибутку. Однак завдяки Закону про допомогу з податків з 1997 року більшість власників будинків звільняються.

Якщо ви одинокі, ви не будете сплачувати податок на прибуток від капіталу з перших 250 000 доларів прибутку (на основі перевищення витрат).Сімейні пари користуються пільгою у розмірі 500 000 доларів.Однак є деякі обмеження.

Ключові винос

  • Ви можете продати своє основне місце проживання та бути звільненими від податку на прибуток від капіталу з перших 250 000 доларів США, якщо ви одинокі, та 500 000 доларів США, якщо подали шлюб спільно.
  • Це звільнення допускається лише раз на два роки.
  • Ви можете додати свою основу витрат та витрати на будь-які покращення, які ви зробили в будинку, до 250 000 доларів, якщо ви одинокі, або 500 000 доларів, якщо ви одружені.

Скільки коштує податок на приріст капіталу на нерухомість?

Щоб звільнити житло, його слід вважати первинним місцем проживання на підставіправил Служби внутрішніх доходів (IRS).Ці правила стверджують, що ви повинні проживати в резиденції принаймні два з останніх п’яти років.

Якщо ви купуєте житло і різке зростання вартості змушує вас продати його через рік, вам доведеться сплатити податок на прибуток від капіталу. Якщо ви володієте своїм будинком принаймні два роки і відповідаєте основним правилам проживання, ви можете сплатити податок на прибуток, якщо він перевищує порогові показники IRS. Самотні особи можуть виключити до виграшу до 250 000 доларів, а одружені особи, які подають спільну декларацію, можуть вилучити до 500 000 доларів виграшу.

Короткий огляд

Короткострокові прибутки від капіталу оподатковуються як звичайний дохід із ставками до 37% для тих, хто отримує прибуток;довгострокові ставки податку на прибуток від капіталу становлять 0%, 15% або 20%, при цьому ставки застосовуються відповідно до статусу доходів та податкової декларації.

Це правило дозволяє навіть перетворити орендоване майно на основне місце проживання, оскільки дворічна вимога проживання не повинна виконуватися протягом наступних років.

Припустимо, ви придбали нову квартиру за 300 000 доларів. Ви проживаєте в ньому перший рік, наймаєте будинок на наступні три роки, а коли орендарі виїжджають, ви переїжджаєте на інший рік. Через п’ять років ви продаєте квартиру за 450 000 доларів. Податок на приріст капіталу не сплачується, оскільки прибуток ($ 450 000 – $ 300 000 = $ 150 000) не перевищує суми виключення. Розгляньте альтернативне закінчення, в якому значення будинку у вашій місцевості зростає в геометричній прогресії.

У цьому випадку ви продаєте квартиру за 600 000 доларів.Податок на приріст капіталу сплачується у розмірі 50 000 доларів США (300 000 доларів прибутку – 250 000 доларів США без урахування податків).Якщо ваш дохід падає від 80 000 до 441 450 доларів, ваша ставка податку на прибуток як одна особа становить 15%.  Якщо у вас є капітальні збитки в іншому місці, ви можете компенсувати приріст капіталу від продажу будинку на ці збитки та до 3000 доларів цих збитків за рахунок іншого оподатковуваного доходу.

Іншим основним обмеженням є те, що ви можете скористатися цим звільненням лише раз на два роки.Отже, якщо у вас є два будинки і ви проживали в обох принаймні два протягом останніх п’яти років, ви не зможете продати обидва з них без оподаткування.

Закон про допомогу з податків з 1997 року був корисним для власників будинків, оскільки він суттєво змінив наслідки продажу житла. До цього, продавці мали згорнути повну вартість продажу будинку в інше житло протягом двох років, щоб уникнути сплати податку на прибуток на капітал. Однак це вже не так, і виручка від продажу може бути використана будь-яким способом, який продавець вважає за потрібне.

Короткий огляд

Краще проконсультуватися з податковим працівником перед продажем майна та перевірити наявність змін у податковому кодексі.

Якщо ви відповідаєте вимогам IRS, ви зможете продати прибутковий капітал без оподаткування, як зазначено вище. Однак існують винятки з вимог щодо прийнятності, які описані на веб-сайті IRS.

Коли продаж будинків повністю оподатковується?

Не всі можуть скористатися виключеннями приросту капіталу. Прибуток від продажу будинку оподатковується повністю:

  • Дім не є основним місцем проживання продавця
  • Власність була придбана шляхом обміну 1031 протягом 5 років
  • Продавець обкладається податком на еміграцію
  • Власність не належала і не використовувалася як основне місце проживання продавця принаймні 2 з останніх п’яти років до продажу (застосовуються деякі винятки)
  • Продавець продав інший будинок протягом 2 років з дати продажу та використав виключення приросту капіталу для цього продажу

Податок на прибуток від капіталу з прикладу продажу житла

Розглянемо наступний приклад. Сьюзен та Роберт, сімейна пара, придбали будинок за 500 000 доларів у 2015 році. Їх околиці мали величезний ріст, і вартість будинків значно зросла. Побачивши можливість скористатися плодами цього сплеску цін на житло, вони продали своє житло в 2020 році за 1,2 мільйона доларів. Приріст капіталу від продажу склав 700 000 доларів.

Як подружня пара подала заяву спільно, вони змогли виключити 500 000 доларів з приросту капіталу, залишивши 200 000 доларів податком на прибуток від капіталу. Їх сукупний дохід потрапляє до 20% податкової категорії. Тому їх податок на прибуток від капіталу становив 40 000 доларів.

Як уникнути податку на приріст капіталу з продажу житла

Хочете знизити податковий рахунок на продаж вашого будинку? Є способи зменшити заборгованість або уникнути податків з продажу вашого майна. Якщо ви є власником і проживали у своєму будинку протягом останніх п’яти років, ви можете виключити до податку прибуток до 250 000 доларів США (500 000 доларів США для одружених, які подають заяву спільно).

Коригування основи витрат також може допомогти зменшити прибуток. Вашу вартість можна збільшити, включивши плату та витрати, пов’язані з придбанням будинку, благоустроєм та прибудовою будинку. В результаті збільшення основи витрат тим самим зменшує приріст капіталу.

Крім того, капітальні втрати від інших інвестицій можуть бути використані для компенсації приросту капіталу від продажу вашого будинку. Великі збитки можна навіть перенести на наступні податкові роки. Давайте вивчимо інші способи зменшення або уникнення податків на прибуток від капіталу з продажу житла.

Використовуйте 1031 біржі, щоб уникнути податків

Власники будинків можуть уникнути сплати податків з продажу свого будинку, реінвестувавши кошти від продажу в подібне майно за допомогою біржі 1031. Цей обмін, подібний до подібного – названий на честь коду IRS, розділ 1031 – дозволяє здійснювати обмін подібного майна без будь-якої іншої оплати або подібного майна, включаючи інші міркування, такі як готівка. Обмін 1031 дозволяє податок на прибуток від продажу майна відкласти, а не виключити.

Власники – включаючи корпорації, приватні особи, трести, товариства та ТОВ – інвестицій та ділової власності можуть скористатися перевагами біржі 1031 при обміні ділової або інвестиційної нерухомості на подібні.

Власність, що підлягає обміну 1031, повинна бути для ділових або інвестиційних цілей, а не для особистого користування. Сторона обміну 1031 повинна письмово визначити властивості, що замінюють, протягом 45 днів з моменту продажу та здійснити обмін на майно, порівнянне з тим, що зазначене в повідомленні, протягом 180 днів з моменту продажу.

Перетворіть свій другий дім у своє основне місце проживання

Виключення приросту капіталу є привабливим для багатьох власників будинків настільки, що вони можуть намагатися максимально використовувати його протягом усього життя. Оскільки прибуток від непрофільних резиденцій та орендованих об’єктів нерухомості не має однакових винятків, все більше людей шукають розумних способів зменшити податок на прибуток від продажу їх власності. Одним із способів досягти цього є перетворення другого будинку чи орендованого майна на основне місце проживання.

Власник житла може зробити свій другий дім як основне місце проживання протягом двох років перед продажем та скористатися виключенням податку на прибуток від податку на прибуток. Однак застосовуються положення. Відрахування амортизації на прибуток, зароблений до 6 травня 1997 р., Не враховуватимуться у виключенні.

Відповідно до Закону про податок на житлову допомогу 2008 року, орендоване майно, перетворене на основне місце проживання, може мати виключення приросту капіталу лише протягом строку, протягом якого це майно використовувалось як основне місце проживання.  Приріст капіталу розподіляється на весь період власності. Служачи орендованою власністю, виділена частина потрапляє під некваліфіковане використання та не підлягає виключенню.

Щоб хтось не скористався перевагою обміну 1031 та виключення прибутків від капіталу, Американський закон про створення робочих місць 2004 року передбачає, що це виключення застосовується, якщо обмінене майно зберігалося принаймні 5 років після обміну.

Як розстрочка продажів знижує податки

Отримати великий прибуток при продажу інвестиції – це мрія. Однак відповідного податку з продажу може не бути. Для власників орендованої нерухомості та вторинних будинків є спосіб зменшити вплив податків. Для зменшення оподатковуваного доходу власник нерухомості може вибрати варіант розстрочки, при якому частина прибутку відкладається з часом. Конкретний платіж здійснюється протягом терміну, зазначеного в контракті.

Кожен платіж складається з основної суми, прибутку та відсотків, при цьому основна сума представляє основу неоподатковуваної вартості та відсотки, що оподатковуються як звичайний дохід. Часткова частина прибутку призведе до зниження податку, ніж податок на одноразову повернення прибутку. Скільки часу власник майна утримував майно, визначатиме, як воно оподатковується: довгостроковий або короткостроковий приріст капіталу.

Як працюють податки на нерухомість

Як і більшість покупок, які ми робимо, податки нараховуються за ціною закупівлі. Те саме стосується нерухомості. Держава та органи місцевого самоврядування стягують нерухоме майно або податки на майно з нерухомості; ці зібрані податки допомагають оплачувати державні послуги, проекти, школи тощо.

Податки на нерухомість – це ад-валоремні податки, які є податками, що нараховуються за вартістю будинку та землі, на якій він сидить. Це не оцінюється на основі витрат – що за це було заплачено. Податок на нерухомість обчислюється множенням податкової ставки на оцінену вартість майна. Податкові ставки різняться залежно від юрисдикції та можуть змінюватися, як і оцінена вартість майна. Однак деякі винятки та відрахування доступні для певних ситуацій.

Як розрахувати вартість витрат на будинок

Витратна вартість будинку – це те, що ви за нього заплатили (ваші витрати). Включається ціна придбання, певні витрати, пов’язані із придбанням житла, витрати на поліпшення, певний юридичний збір тощо.

Приклад: У 2010 році Рейчел придбала свій будинок за 400 000 доларів. Вона не зробила жодних поліпшень і не понесла збитків за десять років, що прожила там. У 2020 році вона продала свій будинок за 550 000 доларів. Її вартість склала 400 000 доларів, а прибуток, що підлягає оподаткуванню, – 150 000 доларів. Вона вирішила виключити приріст капіталу і, як результат, не мала податків.

Що коригується домашня основа

Витратна база будинку може змінюватися. Зниження вартості відбувається, коли ви отримуєте повернення своїх витрат. Наприклад, ви придбали будинок за 250 000 доларів, а згодом зазнали втрат від пожежі. Ваш домашній страховик виплачує виплату в розмірі 100 000 доларів США, зменшуючи основу витрат до 150 000 доларів США (250 000 доларів США – початкова вартість – 100 000 доларів США).

Короткий огляд

Поліпшення, необхідні для утримання будинку без доданої вартості, термін корисного використання менше одного року або більше не є частиною вашого будинку, не збільшать вашої вартості.

Так само деякі події та заходи можуть збільшити основу витрат. Наприклад, ви витрачаєте 15 000 доларів, щоб додати ванну кімнату до свого будинку. Ваша нова база витрат збільшиться на суму, яку ви витратили на поліпшення свого будинку.

Основа при спадкуванні будинку

Якщо ви успадкували будинок, основою витрат є справедлива ринкова вартість (FMV) будинку, коли первинний власник помер.  Наприклад, ви успадковуєте будинок, за який початковий власник заплатив 50 000 доларів. На момент смерті первісного власника будинок оцінювався у 400 000 доларів. Через півроку ви продаєте будинок за 500 000 доларів. Прибуток, що підлягає оподаткуванню, становить 100 000 доларів (500 000 доларів – ціна продажу – 400 000 доларів).

Справедлива ринкова вартість визначається на дату смерті особи, що надає право, або на дату альтернативної оцінки, якщо виконавець подає декларацію про податок на майно та обирає цей метод.

Повідомлення про надходження від продажу дому до Податкової служби

Потрібно повідомити про продаж будинку, якщо ви отримали форму 1099-S, що повідомляє про надходження від продажу, або якщо є невиключний прибуток.Форма 1099-S – це податкова форма податкової служби, що повідомляє про продаж або обмін нерухомості.Цю форму зазвичай видає агентство нерухомості, закриваюча компанія або іпотекодержатель.Якщо ви відповідаєте кваліфікаційним правилам IRS щодо несплати податку на прибуток від продажу, проінформуйте свого спеціаліста з нерухомості до 15 лютого, наступного за роком угоди.

Податкова служба детально описує, які операції не підлягають звітуванню:

  • Якщо ціна продажу становить 250 000 доларів США (500,00 доларів США для одружених осіб) або менше, і прибуток повністю виключається із валового доходу. Власник житла також повинен підтвердити, що вони відповідають основним вимогам проживання. Спеціаліст з нерухомості повинен отримати сертифікат, що ці атестації відповідають дійсності.
  • Якщо передавач є корпорацією, урядом або урядовим сектором, або передавач, який звільняється від обсягу (особа, яка має або продаватиме 25 або більше об’єктів нерухомості, що підлягають звітності, 25 або більше сторонам)
  • Непродаж, наприклад, подарунки
  • Трансакція для задоволення застави під заставу
  • Якщо загальний розмір винагороди за транзакцію становить 600 доларів США або менше, це називається перерахуванням мінімуму

Особливі міркування

Що трапляється у разі розлучення або з військовослужбовцями?На щастя, у цих ситуаціях є міркування.При розлученні подружжя, якому надано право власності на будинок, може вважати роки, коли будинок був у власності колишнього подружжя, щоб отримати право на використання.  Крім того, якщо субсидіант має право власності на будинок, вимога щодо використання може включати час, який колишній з подружжя проводить, проживаючи в будинку до дати продажу.

Військовослужбовці та деякі державні службовці, які перебувають на офіційному подовженому службовому службі, та їхні подружжя можуть вирішити відкласти п’ятирічну вимогу на десять років під час перебування на службі. По суті, поки військовий проживає в будинку протягом 2 з 15 років, вони мають право на виключення приросту капіталу (до 250 000 доларів для платників єдиних податків та до 500 000 доларів для платників податків, які одружуються).

Податки на приріст капіталу з інвестиційної власності

Нерухомість можна класифікувати по-різному. Найчастіше він класифікується як інвестиційне чи орендоване майно чи основне житло. Основним місцем проживання власника є нерухомість, яка використовується як основне місце проживання. Інвестиційне або орендоване майно – це нерухомість, придбана або перероблена для отримання доходу або прибутку власнику (власникам) або інвестору (інвесторам).

Класифікація майна впливає на те, як воно оподатковується, і на які податкові відрахування, такі як відрахування за заставу, можна вимагати. Відповідно до Закону про податкові скорочення та робочі місця від 2017 року на основне місце проживання можна відрахувати до 750 000 доларів іпотечних відсотків. Однак, якщо майно використовується виключно як інвестиційне майно, воно не відповідає вимогам щодо виключення приросту капіталу.

Відстрочення податку на прибуток від капіталу дозволяється для інвестиційних об’єктів за біржею 1031, якщо кошти від продажу використовуються для придбання подібних інвестицій. А капітальні збитки, понесені в податковому році, можуть бути використані для компенсації приросту капіталу від продажу інвестиційної нерухомості. Отже, хоча це не передбачає виключення приросту капіталу, існують способи зменшити або скасувати податки на прибуток від капіталу для інвестиційних об’єктів нерухомості.

Оренда нерухомості проти будинку для відпочинку

Оренда нерухомості – це нерухомість, здана в оренду іншим для отримання доходу або прибутку. Будинок для відпочинку – це нерухомість, яка використовується для відпочинку та не вважається основним місцем проживання. Він використовується для короткострокового перебування, в першу чергу для відпусток.

Часто власники будинків перетворюють свої будинки для відпочинку під оренду, коли вони ними не користуються. Дохід від оренди може покрити іпотеку та інші витрати на утримання. Однак слід пам’ятати кілька речей. Якщо будинок для відпочинку здається менш ніж на 15 днів, дохід не звітується. Якщо будинок для відпочинку використовується власником будинку менше двох тижнів на рік, а потім здає його в оренду на решту, він вважається інвестиційною власністю.

Власники будинків можуть скористатися виключенням податку на прибуток від капіталу, продаючи свій будинок для відпочинку, якщо вони відповідають правилам IRS щодо власності та користування.

Податки на нерухомість проти податків на майно

Нерухомість та майно часто використовуються як взаємозамінні, як і податки на нерухомість та майнові податки. Однак власність – це широкий термін, що описує різні активи, включаючи нерухомість, що належить особі; і не все майно оподатковується однаково.

Податки на майно, оскільки вони стосуються нерухомості, – це адвалорні податки, що нараховуються державою та органами місцевого самоврядування, де знаходиться нерухоме майно. Податок на майно нерухомості розраховується шляхом множення ставки податку на майно ринкової вартості нерухомості, яка включає в себе вартість нерухомості (наприклад, будинки, квартири і будинки) і землі вона сидить на.

Податки на майно, оскільки вони стосуються особистого майна, – це податки, що застосовуються до рухомого майна. Нерухоме майно, яке є нерухомим, не включається до податку на особисте майно. Прикладами особистого майна є автомобілі, плавзасоби та важке обладнання. Податки на майно застосовуються на державному або місцевому рівнях і можуть відрізнятися від штату до штату.

Поширені запитання щодо податку на прибуток з нерухомості

Чи не оподатковуються продажі житла? 

Продаж житла не оподатковується, якщо умова продажу відповідає певним критеріям. Продавець повинен був володіти будинком і використовувати його як основне місце проживання протягом 2 з останніх 5 років (до дати закриття). Два роки не повинні бути послідовними для отримання кваліфікації. Продавець не повинен продавати житло протягом останніх двох років і вимагати виключення податку на приріст капіталу. Якщо прибуток не перевищує поріг виключення (250 000 доларів США для одиноких людей та 500 000 доларів США для одружених, які подають документи спільно), продавець не винен податків з продажу їх будинку.

Як мені уникнути сплати податків, коли я продаю свій будинок?

Є кілька способів уникнути сплати податків з продажу вашого будинку. Тут ми перелічимо декілька. Компенсуйте прибуток від капіталу капітальними втратами. Втрати капіталу за попередні роки можуть бути перенесені на компенсацію прибутків у наступні роки.

Подумайте про використання виключення з основного місця проживання IRS. Для платників єдиних податків ви можете виключити до 250 000 доларів приросту капіталу, а для одружених платників податків, які подають документи, ви можете виключити до 500 000 доларів приросту капіталу (застосовуються певні обмеження).

Крім того, за біржею 1031 ви можете направити виручку від продажу оренди або інвестиційного майна у подібну інвестицію протягом 180 днів.

Скільки податків я плачу при продажу свого будинку?

Скільки податків ви сплачуєте, залежить від суми прибутку від продажу вашого будинку та вашої податкової категорії.Якщо ваш прибуток не перевищує суми виключення, і ви відповідаєте інструкціям IRS щодо вимог про виключення, ви нічого не винні.Якщо ваш прибуток перевищує суму виключення, і ви заробляєте менше 80 000 доларів на рік, ви повинні будете сплатити податок у розмірі 15% (на основі статусу єдиної подачі) на прибуток.

Ставка податку залежить від доходу. Важливо проконсультуватися з податковим працівником, щоб визначити та обговорити своє податкове зобов’язання.

Чи повинен я повідомляти податкову службу про продаж свого будинку?

Можливо, вам не потрібно повідомляти про продаж вашого будинку, якщо жодне з наведеного нижче не відповідає дійсності:

  • Ви отримаєте невиправдану, оподатковувану вигоду від продажу вашого будинку (> 250 000 доларів для платників єдиних податків та> 500 000 доларів для платників податків, які одружуються, що подають спільно)
  • Вам видали 1099-S, звіт про виручку від операцій з нерухомістю
  • Ви хочете повідомити про прибуток як оподатковуваний, навіть якщо весь або його частина підпадає під рекомендації про виключення

Суть

Податки на приріст капіталу можуть бути значними. На щастя, Закон про податкові пільги 1997 року надає деяке полегшення власникам будинків, які відповідають певним критеріям IRS. Для заявників єдиного податку можна виключити до 250 000 доларів прибутків від капіталу, а для одружених подавачів податків, які подають заявки, до 500 000 доларів прибуткового капіталу. Для прибутків, що перевищують ці межі, застосовуються ставки приросту капіталу.

Існують винятки для певних ситуацій, таких як розлучення та військова розстановка, і існують правила, коли продажі повинні звітуватися. Розуміння податкових правил та постійне відстеження податкових змін може допомогти вам краще підготуватися до продажу вашого будинку.

Порадник Insight

Кімерлі Полак Герреро, CFP®, RICP® Polero ICE Advisers, Нью-Йорк, Нью-Йорк

На додаток до звільнення у розмірі 250 000 доларів США (або 500 000 доларів США для пари), ви також можете відняти від ціни продажу всю свою повну вартість витрат на нерухомість. Ваша база витрат обчислюється, починаючи з ціни, яку ви заплатили за будинок, а потім додаючи витрати на придбання (наприклад, витрати на закриття, страхування власності та будь-які збори за поселення).

До цієї цифри ви можете додати вартість будь-яких доповнень та вдосконалень, які ви зробили, а термін корисного використання понад один рік.

Нарешті, додайте свої витрати на продаж, такі як комісії агента з нерухомості та адвокатські збори, а також усі понесені податки з переказу.

До того часу, коли ви закінчите підсумовувати всі ці витрати на купівлю-продаж та вдосконалення майна, ваш приріст капіталу від продажу, ймовірно, буде набагато меншим, достатнім для того, щоб претендувати на звільнення.