Рефінансування готівки

28.04.2021

Що таке рефінансування готівки?

Рефінансування готівки – це варіант рефінансування іпотеки, при якому стара іпотека замінюється новою на більшу суму, ніж заборгованість за раніше існуючим кредитом, допомагаючи позичальникам використовувати свою заставу вдома, щоб отримати трохи готівки.

У світі нерухомості рефінансування загалом є популярним процесом заміни існуючої іпотеки на нову, яка зазвичай поширює вигідніші умови на позичальника. Рефінансувавши іпотечний кредит, ви зможете зменшити щомісячні іпотечні платежі, домовитись про нижчу процентну ставку, переглянути кількість років, змінити періодичні умови, усунути або додати позичальників із зобов’язання щодо позики та, можливо, отримати доступ до готівки.

Ключові винос

При рефінансуванні готівки нова іпотека перевищує попередній іпотечний баланс, і різниця виплачується вам готівкою.
Зазвичай ви сплачуєте вищу процентну ставку або більше балів за іпотечним кредитом з рефінансування, що виплачується, порівняно з рефінансуванням із терміновою ставкою та терміном, при якому сума застави залишається незмінною.
Кредитор визначає, скільки готівки ви можете отримати за рахунок рефінансування готівки, виходячи із банківських стандартів, співвідношення позики та вартості вашого майна та вашого кредитного профілю.

Пояснення щодо рефінансування готівки

Рефінансування іпотечного кредиту може стати чудовим способом зменшити одну з найбільших щомісячних витрат. Розумні інвестори, які спостерігають за кредитним ринком з часом, зазвичай схиляються до рефінансування, коли ставки за кредитами падають до нових мінімумів. У іпотечних контрактах можуть бути умови, що вказують, коли і якщо іпотечний позичальник може рефінансувати свою іпотечну позику. Варіанти рефінансування можуть бути різноманітні.

Однак загалом більшість із них матимуть кілька додаткових витрат і зборів, які роблять терміни рефінансування іпотечного кредиту такими ж важливими, як і рішення про рефінансування.

Рефінансування грошових коштів може бути одним з найкращих варіантів позичальників. Це дає позичальнику всі переваги, яких вони шукають від стандартного рефінансування, включаючи нижчу ставку та потенційно інші вигідні зміни. За допомогою рефінансування грошових коштів позичальники також отримують їм готівку, яку можна використати для погашення інших боргів з високою ставкою або, можливо, для фінансування великої покупки. Це може бути особливо вигідним, коли ставки низькі, або в періоди кризи, такі як Covid-19, коли менші платежі та додаткові гроші можуть бути дуже корисними.

Ось як працює рефінансування готівки. Позичальник знаходить позикодавця, готового співпрацювати з ними. Кредитор оцінює попередні умови позики, залишок, необхідний для погашення попередньої позики, та кредитний профіль позичальника. Кредитор робить пропозицію на основі аналізу андеррайтингу. Позичальник отримує нову позику, яка виплачує їх попередню, і включає їх у новий щомісячний план розстрочки на майбутнє.

За стандартного рефінансування позичальник ніколи не побачить грошей у касі, а лише зменшить щомісячні платежі. Рефінансування грошових коштів може становити приблизно 125% позики. Це означає, що рефінансування виплачує заборгованість, і тоді позичальник може мати право на отримання до 125% вартості їхнього будинку. Сума, що перевищує іпотечну виплату, видається готівкою так само, як і особиста позика.

Короткий огляд

Дискримінація іпотечного кредитування є незаконною. Бюро фінансового захисту споживачів або до Міністерства житлового будівництва та розвитку міст США (HUD).

Ставка та терміни проти рефінансування виплат

Як уже зазначалося, позичальники мають безліч варіантів, коли мова йде про рефінансування. Найбільш основним рефінансуванням іпотечного кредиту є ставка і термін, який також називають відсутністю рефінансування готівки. За допомогою цього типу ви намагаєтесь досягти нижчої процентної ставки або відкоригувати термін позики, але нічого іншого на вашому іпотечному кредиті не змінюється.

Наприклад, якщо ваше майно було придбано роки тому, коли ставки були вищими, можливо, вам буде вигідніше здійснити рефінансування, щоб скористатися нижчими процентними ставками, які існують зараз. Окрім того, у вашому житті мінливі мінялися, дозволяючи вам обробляти 15-річну іпотеку (значно заощаджуючи на виплатах відсотків), навіть якщо це означає відмову від нижчих щомісячних платежів вашої 30-річної іпотеки. За допомогою ставки та терміну рефінансування ви можете знизити свою ставку, налаштувати виплату на 15 років або те й інше. Більше нічого не змінюється, лише норма та термін.

Рефінансування виплат має іншу мету. Це дозволяє використовувати ваш будинок як заставу під новий кредит, а також деяку кількість готівки, створюючи нову заставу на більшу суму, ніж те, що наразі винна. Ви отримуєте різницю між двома позиками в неоподатковуваній готівці (уряд не зараховує гроші як дохід – це більше схоже на гібрид іпотечного кредиту). Це можливо, оскільки ви зобов’язані кредитній установі лише те, що залишилось на початковій сумі іпотеки. Будь-яка стороння сума позики за рахунок рефінансованої застави з виплатою готівки виплачується готівкою при закритті, що, як правило, становить від 45 до 60 днів з моменту подання заяви.

Порівняно з терміновою ставкою, позики з виведенням грошей зазвичай мають позики та вартості можуть пом’якшити деякі проблеми та допомогти отримати більш вигідну угоду.

Короткий огляд

Позики під заставу власного капіталу та кредитні лінії під заставу власності можуть бути іншими альтернативами виведення коштів або рефінансування іпотечного кредитування.

Приклад рефінансування виплат

Скажімо, ви взяли іпотеку на 200 000 доларів, щоб придбати нерухомість вартістю 300 000 доларів, і через багато років ви все ще винні 100 000 доларів. Припускаючи, що вартість майна не опустилася нижче 300 000 доларів, ви також накопичили як мінімум 200 000 доларів власного капіталу. Якщо ставки впали, і ви хочете рефінансувати, ви могли б отримати схвалення на 100% і більше вартості вашого будинку, залежно від андеррайтингу.

Багато людей не обов’язково хочуть брати на себе тягар чергової позики в 200 000 доларів, але наявність власного капіталу може допомогти сумі, яку ви можете отримати як готівку. Як правило, банки готові надавати близько 75% вартості будинку. Для будинку в 300 000 доларів це буде приблизно 225 000 доларів. Вам потрібно 100 000 доларів для погашення решти основного боргу. Це дає вам хороші шанси отримати 125 000 доларів готівкою.

Якщо ви вирішите отримати лише готівку в 50 000 доларів, ви рефінансуєте за допомогою іпотечного кредиту в 150 000 доларів, який має нижчу ставку та нові умови. Нова іпотека складалася б із залишку залишку від початкової позики на 100 000 доларів США плюс бажаних 50 000 доларів, які можна було б взяти готівкою.

Іншими словами, ви можете взяти нову іпотеку на суму 150 000 доларів, отримати 50 000 доларів готівкою та розпочати новий графік щомісячних платежів на повну суму. У цьому перевага заставлених позик. Недоліком є те, що нова застава у вашому домі поширюється як на 100 000 доларів, так і на 50 000 доларів, оскільки все це об’єднано в один кредит.