Комерційні іпотечні цінні папери (CMBS)
Що таке комерційні іпотечні цінні папери (CMBS)?
Комерційні іпотечні цінні папери (CMBS) – це інвестиційні продукти з фіксованим доходом, які забезпечуються іпотекою на комерційну нерухомість, а не на житлову нерухомість. CMBS може забезпечувати ліквідність як інвесторів у нерухомість, так і комерційних кредиторів.
Оскільки не існує правил стандартизації структур CMBS, їх оцінка може бути складною. Основні цінні папери CMBS можуть включати низку комерційних іпотечних кредитів з різними термінами, значеннями та типами майна, таких як багатоквартирне житло та комерційне нерухоме майно. CMBS може запропонувати менший ризик передплати, ніж цінні папери, забезпечені іпотекою (RMBS), оскільки термін комерційної іпотеки, як правило, є фіксованим.
Ключові винос
- CMBS забезпечуються іпотекою на комерційну нерухомість, а не на житлову нерухомість.
- Цінні папери, забезпечені комерційною іпотекою, мають форму облігацій, і основні позики, як правило, містяться в трастах.
- Позики в CMBS виступають заставою – з основним боргом та відсотками, що передаються інвесторам – у разі невиконання зобов’язань.
Як працюють комерційні іпотечні цінні папери
Як і у випадку забезпечених боргових зобов’язань (CDO) та заставлених іпотечних зобов’язань (CMO), CMBS є у формі облігацій. Іпотечні позики, які утворюють єдиний комерційний іпотечний цінний папір, виступають заставою у разі невиконання зобов’язань, основна сума та відсотки передаються інвесторам.
Позики, як правило, містяться в трасті, і вони дуже диверсифіковані за своїми умовами, типами власності та сумами. Основні позики, що сек’юризовані на CMBS, включають позики на такі об’єкти нерухомості, як багатоквартирні будинки та комплекси, фабрики, готелі, адміністративні будівлі, офісні парки та торгові центри, часто в рамках однієї довіри.
Іпотечний кредит – це, як правило, те, що вважається боргом, що не підлягає регресу – будь-який споживчий або комерційний борг, який забезпечений лише заставою. У разі дефолту позикодавець не може вилучити будь-які активи позичальника, окрім застави.
Оскільки CMBS є складними інвестиційними інструментами, вони потребують широкого кола учасників ринку – включаючи інвесторів, основного сервіс-спеціаліста, майстра-сервіс-спеціаліста, спеціального сервісного обслуговування, власника сертифіката керівництва, довірених осіб та рейтингові агентства. Кожен із цих гравців виконує певну роль для забезпечення належної роботи CMBS.
Короткий огляд
Ринок CMBS становить приблизно 2% від загального ринку американського фіксованого доходу.
Види CMBS
Іпотечні кредити, які повертають CMBS, класифікуються на транші відповідно до їх рівня кредитного ризику, який, як правило, класифікується від вищої – або найвищої якості – до нижчої якості. Транші найвищої якості отримуватимуть як відсотки, так і основну винагороду та матимуть найнижчий ризик. Нижчі транші пропонують більш високі процентні ставки, але транші, які приймають на себе більший ризик, також поглинають більшу частину потенційних збитків, які можуть виникнути, коли транші знижуються в рейтингу.
Найнижчий транш у структурі CMBS міститиме найбільш ризикові – і, можливо, спекулятивні – позики в портфелі. Процес сек’юритизації, який бере участь у розробці структури CMBS, важливий як для банків, так і для інвесторів. Це дозволяє банкам видавати більше позик загалом, а інвесторам надає легкий доступ до комерційної нерухомості, одночасно приносячи їм більший дохід, ніж традиційні державні облігації.
Однак інвестори повинні розуміти, що у випадку невиконання зобов’язань за одним або кількома позиками в CMBS, найвищі транші повинні бути повністю виплачені з відсотками, перш ніж нижчі транші отримають будь-які кошти.
Критика CMBS
Як правило, в CMBS інвестують лише дуже заможні інвестори, оскільки тут не так багато варіантів для пересічного інвестора. Важко знайти пайові фонди або фонди, що торгуються на біржі (ETF), які інвестують виключно в цей клас активів, хоча багато пайові фонди нерухомості вкладають частину своїх портфелів у CMBS.
Вимоги до CMBS
У грудні 2016 року Комісія з цінних паперів та бірж (SEC) та нові правила щодо пом’якшення деяких ризиків CMBS шляхом створення маржинальних вимог для охоплених агентських операцій, включаючи забезпечені іпотечні зобов’язання.