Комерційна нерухомість (CRE)

Що таке комерційна нерухомість (CRE)?

Комерційне нерухоме майно (CRE) – це майно, яке використовується виключно для комерційних цілей або для надання робочого простору, а не як житлової площі, яке натомість являє собою житлову нерухомість. Найчастіше комерційна нерухомість здається в оренду орендарям для здійснення діяльності, що приносить дохід. Ця широка категорія нерухомості може включати все: від однієї вітрини до величезного торгового центру.

Комерційна нерухомість включає декілька категорій, таких як роздрібні магазини всіх видів, офісні приміщення, готелі та курорти, торгові центри, ресторани та заклади охорони здоров’я.

Ключові винос

  • Комерційна нерухомість відноситься до об’єктів нерухомості, що використовуються спеціально для комерційних цілей або для отримання доходу.
  • До чотирьох основних класів комерційної нерухомості належать: офісні приміщення; промисловий; оренда багатомісних сімей; та роздрібна торгівля.
  • Комерційна нерухомість забезпечує дохід від оренди, а також потенційне збільшення капіталу для інвесторів.
  • Інвестування в комерційну нерухомість, як правило, вимагає від інвесторів більшої вишуканості та більшої суми капіталу, ніж житлова нерухомість.
  • Інвестиційні інвестиційні фонди, що торгуються публічно (REIT), є реальним способом непрямих інвестицій у комерційну нерухомість.

Основи комерційної нерухомості

Комерційна нерухомість поряд із житловою нерухомістю включає дві основні категорії нерухомості. Житлові об’єкти включають споруди, зарезервовані для проживання людей, а не для комерційного чи промислового використання. Як випливає з назви, комерційна нерухомість використовується в комерції, а орендовані багатоквартирні об’єкти, що служать житлом для орендарів, класифікуються як комерційна діяльність для орендодавця.

Зазвичай комерційна нерухомість поділяється на чотири класи залежно від функції:

  1. офісний простір;
  2. промислове використання;
  3. оренда багато сімей; і
  4. роздрібна торгівля.

Окремі категорії також можуть бути додатково класифіковані. Наприклад, офісні приміщення часто характеризуються як клас A, клас B або клас C.

  • Клас А представляє найкращі будівлі з точки зору естетики, віку, якості інфраструктури та розташування.
  • Будинки класу B, як правило, старіші і не такі конкурентоспроможні – з точки зору ціни – як будівлі класу A. Інвестори часто націлюють ці будівлі на реставрацію.
  • Будівлі класу С – найстаріші, як правило, віком понад 20 років, розташовані в менш привабливих районах і потребують технічного обслуговування.

Зауважте, що деякі органи зонування та ліцензування додатково розбивають промислові властивості – ділянки, що використовуються для виробництва та виробництва товарів, особливо важких вантажів, – але більшість вважає це підгрупою комерційної нерухомості.

Комерційна оренда

Деякі підприємства володіють будівлями, які вони займають. Однак більш типовий випадок – комерційне майно здається в оренду. Зазвичай інвестор або група інвесторів є власником будівлі та збирає орендну плату з кожного бізнесу, який там працює. Комерційні орендні ставки – ціна, яку потрібно зайняти упродовж зазначеного періоду – зазвичай вказані в доларах річної оренди за квадратний фут. І навпаки, ставки житлової нерухомості вказані як річна сума або щомісячна орендна плата.

Комерційна оренда, як правило, триває від одного року до 10 і більше років, при цьому офісні та торгові площі зазвичай складають в середньому від 5 до 10 років. Цьому можна протиставити більш короткострокову щорічну або місячну оренду житла.

У дослідженні, проведеному в 2017 році аналітичною фірмою CBRE Group, Inc. аналітиком ринку нерухомості, аналітиком Алексом Красиковим було встановлено, що термін – тривалість – оренди пропорційний розміру орендованої площі. Далі дані показали, що орендарі укладають довгострокову оренду, щоб зафіксувати ціни в умовах зростання ринку. Але це не єдиний рушійний фактор. Деякі орендарі, які вимагають великих приміщень, укладають довгострокову оренду через обмежену доступність майна, яке відповідає їхнім потребам.

Існує чотири основних типи оренди комерційного майна, кожен з яких вимагає різного рівня відповідальності від орендодавця та орендаря.

  • Однією чиста оренда робить орендар, відповідальний за сплату податків на нерухомість.
  • Двічі мережу (NN) оренда робить орендар, відповідальний за сплату податків на нерухомість і страхування.
  • Потрійна мережу (NNN) оренда робить орендар, відповідальний за сплату податків на нерухомість, страхування і технічне обслуговування.
  • За валовою орендою орендар сплачує лише орендну плату, а орендодавець сплачує податки на майно будівлі, страхування та обслуговування.

Управління комерційною нерухомістю

Володіння та обслуговування орендованої комерційної нерухомості вимагає повного та постійного управління власником. Власники нерухомості, можливо, захочуть найняти комерційну фірму з управління нерухомістю, яка допоможе їм знайти, керувати та утримувати орендарів, контролювати оренду та варіанти фінансування, а також координувати утримання та товарний ринок. Спеціалізовані знання компанії з управління комерційною нерухомістю корисні, оскільки норми та норми, що регулюють таке майно, різняться залежно від штату, округу, муніципалітету та галузі та розміру.

Часто орендодавець повинен знайти баланс між максимізацією орендної плати та мінімізацією вакансій та обороту орендарів. Оборот може бути дорогим для власників CRE, оскільки простір повинен бути пристосований для задоволення конкретних потреб різних орендарів – скажімо, якщо ресторан переходить у власність, колись займану студією йоги. 

Інвестування в комерційну нерухомість

Інвестування в комерційну нерухомість може бути вигідним і служити захистом від нестабільності фондового ринку. Інвестори можуть заробляти гроші, оцінюючи майно, коли продають, але більшість прибутків надходить від орендної плати орендарів.

Прямі інвестиції

Інвестори можуть використовувати прямі інвестиції там, де вони стають орендодавцями завдяки власності на фізичне майно. Люди, які найкраще підходять для прямих інвестицій у комерційну нерухомість, – це ті, хто або має значну кількість знань про галузь, або хто може наймати фірми, які це роблять. Комерційна нерухомість – це інвестиція в нерухомість з високим ризиком та високою винагородою. Такий інвестор, швидше за все, буде високодоступною особою, оскільки інвестування CRE вимагає значного капіталу.

Ідеальна нерухомість знаходиться в районі з низьким рівнем пропозиції CRE та високим попитом, що забезпечить вигідні ціни на оренду. Міцність місцевої економіки району також впливає на вартість закупівлі CRE.

Непрямі інвестиції

Крім того, інвестори можуть інвестувати на комерційний ринок опосередковано через володіння різними ринковими цінними паперами, такими як інвестиційні фонди нерухомості ( REIT ), фонди, що торгуються на біржі ( ETF ), які інвестують в акції, пов’язані з комерційною власністю, або інвестуючи в компанії, що обслуговують на ринок комерційної нерухомості, наприклад, банки та ріелтори.

Переваги комерційної нерухомості

Однією з найбільших переваг комерційної нерухомості є привабливі ставки оренди. У районах, де обсяг нового будівництва обмежений землею чи законом, комерційна нерухомість може мати вражаючу віддачу та значні щомісячні грошові потоки. Промислові будівлі, як правило, орендують за нижчою ставкою, хоча вони також мають нижчі накладні витрати порівняно з офісною вежею.

Комерційна нерухомість також виграє від порівняно довших договорів оренди з орендарями, ніж житлова нерухомість. Цей тривалий термін оренди надає власнику комерційної нерухомості значну кількість стабільності грошових потоків, поки довгострокові орендарі займають будівлю.

Окрім стабільного, багатого джерела доходу, комерційна нерухомість пропонує потенціал для збільшення капіталу, якщо це майно доглянуте та постійно оновлюється. І, як і всі види нерухомості, це окремий клас активів, який може надати ефективний варіант диверсифікації збалансованому портфелю.

Недоліки комерційної нерухомості

Норми та правила є головним стримуючим фактором для більшості людей, які бажають безпосередньо інвестувати в комерційну нерухомість. Податки, механіка закупівлі та обов’язки з обслуговування комерційної нерухомості поховані шарами юридичної особи. Ці вимоги змінюються залежно від штату, округу, галузі, розміру, зонування та багатьох інших позначень. Більшість інвесторів у комерційну нерухомість або мають спеціальні знання, або фонд оплати праці тих, хто має.

Ще однією перешкодою є підвищений ризик, пов’язаний з оборотом орендарів, особливо актуальний в економіці, де несподіване закриття роздрібної торгівлі залишає нерухомість вільною без попереднього повідомлення. 

Що стосується резиденцій, вимоги до приміщень одного орендаря зазвичай відображають вимоги попередніх або майбутніх орендарів. Однак у випадку з комерційною нерухомістю кожен орендар може мати дуже різні потреби, що вимагають дорогого ремонту. Потім власник будівлі повинен пристосувати простір для розміщення спеціалізованих професій кожного орендаря. Комерційне майно з низькою вакансією, але високим оборотом орендарів все одно може втратити гроші через вартість ремонту для майбутніх орендарів.

Для тих, хто хоче інвестувати безпосередньо, придбання комерційної нерухомості є набагато дорожчою пропозицією, ніж житлова нерухомість. Більше того, хоча нерухомість, як правило, належить до найбільш неліквідних класів активів, операції з комерційними будівлями, як правило, рухаються особливо повільно.

Плюси

  • Хеджування проти фондового ринку

  • Високопродуктивне джерело доходу

  • Стабільні грошові потоки від довгострокових орендарів

  • Потенціал підвищення капіталу

Мінуси

  • Більше капіталу потрібно для безпосереднього інвестування

  • Більше регулювання

  • Вищі витрати на реконструкцію

  • Неліквідний актив

Перспективи та прогнози комерційної нерухомості

Американський ринок комерційної нерухомості зазнав великого удару під час рецесії 2008-2009 років, але з 2010 року він отримував щорічні прибутки. Ці прибутки допомогли повернути майже всі збитки епохи рецесії.

«2019 США ринку нерухомості Перспективи », річний звіт, опублікований CBRE, вважає:

Хоча це пізно в економічному циклі, прогноз залишається дуже добрим для всіх чотирьох основних видів комерційної нерухомості. Цінність буде мінімальною, але прибутковість повинна залишатися здоровою.

Однак інші показники свідчать про те, що ринок комерційної нерухомості досяг свого піку в циклі зростання після рецесії. За даними каліфорнійської фірми нерухомості Ten-X Growth, ціни на комерційну нерухомість закінчились у 2018 році лише на 1% порівняно з 2017 роком.

У звіті Ten-X зазначається, що остаточна загальна сума для комерційних об’єктів у 2018 році підтверджує їхню думку щодо ціноутворення в кінці економічного циклу. Дослідження фірми показало, що вакансії зростають, зростання орендної плати сповільнюється, а ринкові процентні ставки зростають

Як повідомляв Forbes, роздрібний сектор, зокрема, виявився болючим явищем на широкому ринку комерційної нерухомості, оскільки широкомасштабне закриття магазинів посилилося в 2017 році і продовжилося в 2018 році. Наприклад, популярний торговий центр REIT Westfield Corporation помітив, що їх акції знизились приблизно 30% з середини 2016 року до кінця 2017 року, перш ніж повернути деякі втрати до січня 2018 року. Unibail-Rodamco SE придбала Westfield за 15,8 млрд доларів США, створивши Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

Однак більшість фірм стверджують, що ринок нерухомості в цілому залишається здоровим. JP Morgan у своєму “Перспективі комерційної нерухомості за 2019 рік” багато в чому повторив думку CBRE, зазначивши, що 2018 рік був дев’ятим роком збільшення орендної плати та оцінок комерційної нерухомості. Морган прогнозує, що цей темп буде сповільнюватися, але продовжуватиметься і не спостерігатиме спаду лише після 2019 року.

Зауважте, що дотепер пандемія COVID-19 насправді не призвела до істотного падіння вартості нерухомості, а вартість нерухомості залишалася стабільною або навіть зростала, подібно до фондового ринку восени 2020 року. Це ключова різниця між економічні наслідки, що відбулися в 2020 році і що сталося десятиліттям раніше.