Кабріолет ARM

Що таке кабріолет ARM?

Конвертована ARM – це застава з регульованою ставкою (ARM), яка надає позичальникові можливість перейти в іпотеку з фіксованою ставкою через певний проміжок часу. Конвертовані ARM продаються як спосіб скористатися перевагами зниження процентних ставок і зазвичай включають конкретні умови. Як правило, фінансова установа бере плату за перехід ARM на іпотеку з фіксованою ставкою.

Розуміння конвертованих ARM

При поданні заявки на іпотечний кредит можна вибрати різні типи, як правило, з урахуванням того, як процентна ставка визначається протягом усього терміну дії іпотечного кредиту. Кабріолет ARMS – це гібрид двох типів іпотеки: звичайної 30-річної іпотеки із фіксованою ставкою та іпотеки з регульованою ставкою (ARM). Іпотека з фіксованою ставкою дає позичальникові безпеку знання того, що їх щомісячний платіж ніколи не зміниться, навіть якщо ставки зростуть, що є консервативним і безпечним підходом. З часом виплати фактично зменшуються щодо інфляції.

Іпотека з регульованою ставкою починається з набагато нижчої ставки вступного тизера, але після встановленого періоду (як правило, п’ять років) ставка коригується відповідно до індексу, такого як LIBOR, плюс маржа. Зазвичай ставка коригується кожні шість місяців і може зростати або знижуватися (в межах, визначених у контракті).

З конвертованою ARM іпотека починається як 30-річна регульована ставка; тобто з тизерною ставкою, нижчою від середньої ринкової. Але протягом певного періоду, часто після першого року, але до п’ятого, позичальник має можливість перевести на фіксовану ставку. Нова процентна ставка, як правило, є найнижчою ставкою, запропонованою протягом семи днів до блокування. Таким чином, якщо процентні ставки падають, позичальник може отримати нижчу фіксовану ставку, ніж вони могли б отримати спочатку.

Історія конвертованих ARM

Представлені на початку 1980-х, конвертовані ARM вийшли на сцену в період двозначної іпотеки з фіксованою ставкою. Оскільки історично малоймовірно, що процентні ставки будуть значно вищими (за винятком надзвичайної інфляції), позичальники конвертованих ARM могли б по суті зробити ставку на велику ймовірність зниження ставок у майбутньому.

Ранні конвертовані ARM були дорогими і містили обтяжливі обмеження.Але в 1987 році спонсоровані урядом іпотечні підприємства (GSE),  Фредді Мак почали купувати конвертовані зброї на вторинному ринку.  Оскільки більшість комерційних банків продають свої іпотечні позики на вторинному ринку, прийняття конвертованих ARM двома іпотечними гігантами призвело до їх швидкого розширення. Конкуренція, у свою чергу, принесла нижчі збори та менш обмежувальні умови.

Недоліки кабріолета ARM

Основним недоліком конвертованої ARM є те, що вона змушує позичальника контролювати процентні ставки та прогнозувати майбутні зміни, чого навіть експерти не можуть зробити надійно. Крім того, процентні ставки по конвертованій Зброї – як початкова, так і пізніша фіксована ставка – зазвичай трохи вищі за ринкові.

І хоча позичальники не платять витрат на закриття при конвертації іпотеки, кредитори стягують комісію. Тим часом, якщо процентні ставки зростають протягом вступного періоду, вигода від конвертованої ARM втрачається. Нарешті, щомісячний платіж після перетворення майже напевно буде вищим, ніж той, що платив власник будинку за тизерною ставкою, хоча і з гарантією, що він залишиться фіксованим.