Витратний підхід
Що таке підхід до витрат?
Витратний підхід – це метод оцінки нерухомості, який оцінює ціну, яку покупець повинен заплатити за об’єкт власності, дорівнює вартості будівництва еквівалентної будівлі. З точки зору витрат вартість власності дорівнює вартості землі плюс загальні витрати на будівництво за мінусом зносу. Це дає найбільш точну ринкову вартість, коли нерухомість є новою, ніж за допомогою альтернативних методів.
Витратний підхід є одним із трьох методів оцінки нерухомості; інші – це підхід до доходу та порівняльний підхід.
Ключові винос
- Витратний підхід до оцінки нерухомості вважає, що вартість повинна дорівнювати загальній вартості побудови еквівалентної структури.
- Витратний підхід враховує вартість землі, плюс витрати на будівництво, за вирахуванням зносу.
- Витратний підхід вважається менш надійним, ніж інші методи оцінки нерухомості, але може бути корисним у певних випадках, наприклад, при оцінці нового будівництва чи унікального будинку з невеликою кількістю порівнянних.
Розуміння підходу до витрат
Замість того, щоб зосередити увагу на цінах, які продають інші подібні будинки в цьому районі, або здатності нерухомості приносити дохід, метод узбережжя оцінює нерухомість, підраховуючи, скільки коштувала б будівля сьогодні, якби її зруйнували та потребували заміни від початку до кінця. Він також визначає вартість землі і робить відрахування за будь-які втрати у вартості, інакше відомі як їх амортизація.
Логіка підхідного підходу полягає в тому, що для покупців мало сенсу платити більше за нерухомість, ніж те, що коштувало б будувати з нуля.
Існує два основних типи оцінки підходів:
- Метод відтворення: Ця версія розглядає, скільки коштує побудова репліки майна, та приділяє увагу використанню оригінальних матеріалів.
- Метод заміни. У цьому випадку передбачається, що нова конструкція виконує ту саму функцію, але з новішими матеріалами, використовуючи сучасні методи будівництва та оновлений дизайн.
Коли всі оцінки зібрані, підхід до витрат розраховується наступним чином:
вартість – амортизація + вартість землі = вартість майна.
Переваги та недоліки підхідного підходу
Витратний підхід може бути менш надійним, ніж дохід та порівнянні методології на практиці. Це вимагає певних припущень, включаючи прийняття за чисту монету, що покупець має достатньо вільної землі для будівництва ідентичного майна.
Більше того, якщо порівняно вільних земель немає, вартість повинна бути оцінена, що робить оцінку менш точною. Відсутність подібних будівельних матеріалів також знижує точність оцінки та збільшує простір для суб’єктивності. Розрахунок амортизації старого майна також не є простим і легко вимірюваним.
Незважаючи на ці обмеження, є кілька випадків, коли підхід до витрат може бути корисним і навіть необхідним. Оцінка різних компонентів нерухомості окремо особливо корисна при роботі з майном, яке є новим або відрізняється від інших унікальними способами.
Коли застосовувати підхід до витрат
Властивості спеціального використання
Потрібний підхід з точки зору витрат, і іноді це єдиний спосіб визначити вартість будівель виняткового призначення, таких як бібліотеки, школи чи церкви. Ці ресурси приносять невеликий дохід і не часто продаються на ринку, що призводить до втрати доходу та подібних підходів.
Нове будівництво
Витратний підхід часто використовують і для нового будівництва. Кредитори для будівництва вимагають оцінки підходу до витрат, оскільки будь-яка ринкова вартість або величина доходу залежать від стандартів проекту та завершення. Проекти переоцінюються на різних стадіях будівництва, щоб забезпечити вивільнення коштів для наступного етапу завершення.
Страхування
Страхові оцінки, як правило, використовують підхід до витрат під час оформлення договорів власників будинків або розгляду претензій, оскільки лише вартість поліпшень є страховою, а вартість землі відокремлена від загальної вартості майна. Вибір між амортизованою вартістю та повною вартістю заміни або відтворення є визначальним фактором для оцінки.
Комерційна власність
Нарешті, для оцінки комерційної власності, наприклад офісних будівель, роздрібних магазинів та готелів, іноді покладаються на підхід до витрат. Підхідний підхід є основним методом, що використовується тут, хоча підхідний підхід може бути застосований, коли проектування, будівництво, функціональна корисність або сорт матеріалів вимагають індивідуальних коригувань.
Особливі міркування
Більшість житлових оцінок не використовують підхід до витрат. Натомість порівняння продажів, як правило, визначає ринкову оцінку цих типів об’єктів нерухомості.
Коли оцінка підходу до витрат нижча за ринкову, це може бути ознакою перегрітого ринку. І навпаки, регулярні оцінки вище ринкових цін можуть сигналізувати про можливість придбання.
Виняток становить ситуація, коли нерухомість недоопрацьована або надто вдосконалена для свого району. У цьому випадку точна оцінка вартості поліпшень додає точності визначенню вартості, що неможливо за допомогою лише порівняльного підходу.