Defeasance зменшує плату за комерційну нерухомість

Інвестори комерційної нерухомості, які віддають перевагу борговому фінансуванню з фіксованою ставкою, час від часу вимушені сплачувати штрафи за попередню виплату, коли вони сплачують свій борг до дати погашення кредиту . З-поміж різних варіантів передоплати, десайсанс пропонує найбільшу гнучкість та потенційний фінансовий прибуток, коли процентні ставки зростають.

Що таке ураження?

Як випливає з назви, “Defeasance” – це метод зменшення комісій, необхідних, коли позичальник вирішує погасити позику комерційної нерухомості з фіксованою ставкою. Замість виплати готівки позикодавцю, опція десансансу дозволяє позичальнику обміняти інший актив, що надходить грошовими коштами, на початкове забезпечення за позикою.

Нове забезпечення (як правило, казначейські цінні папери) зазвичай набагато менш ризиковане, ніж вихідні активи комерційної нерухомості. У цьому сценарії позикодавець набагато краще, оскільки він отримує однаковий грошовий потік, а натомість отримує набагато кращі інвестиції, скориговані на ризик. Хоча вигода від непосиди для позикодавця очевидна, позичальники також можуть отримати значну вигоду. Якщо процентні ставки за позиками піднімаються до ставки, більшої за ставку по іпотечному кредиту, позичальники можуть створити вартість і покласти готівку до кишень при передоплаті. Оскільки десант є варіантом, який пропонується під час переговорів про позику комерційної нерухомості, позичальники повинні його розглянути, щоб зберегти можливість створення вартості за їх фінансування.

Обґрунтування поразки

Позики з комерційною нерухомістю із змінною ставкою є відповідним методом фінансування короткострокових потреб, таких як будівництво чи фінансування мостів, що є позикою капіталу власникам нерухомості на етапі оренди; вона погашається, коли майно в кінцевому підсумку дає грошовий потік.

Незважаючи на те, що ризик процентної ставки високий, і фінансовим мінусом обмежень немає, деякі позичальники візьмуть на себе довгострокове фінансування зі змінною ставкою. Це часто трапляється, коли існує велика ймовірність того, що майно з грошовим потоком буде продано до погашення позики.

Позичальники використовують фінансування із змінною ставкою з багатьох причин. Однією з важливих причин є обхід штрафу за попередню оплату, який вимагають позикодавці при передоплаті боргу з фіксованою ставкою. Що стосується фінансування зі змінною ставкою, позикодавці не несуть ризику реінвестиції, оскільки ставки позик змінюються разом із ринком. Погасивши кошти, можна знову позичити за тими самими ринковими ставками.

Ризики для позикодавців

Фінансування з фіксованою ставкою може призвести до фінансових збитків або зменшення прибутковості позикодавця, коли капітал повертається, а потім надається в позику за нижчими ринковими ставками. Через потенціал ризику реінвестування кредитори зазвичай вимагають певного штрафу за передоплату від тих, хто позичає за фіксованою ставкою. Спочатку позикодавці вимагали ” підтримання прибутковості “, яке диктувало, що позичальники сплачують різницю в ставці (між ставкою позики та переважною ринковою ставкою) за попередньо сплаченим капіталом протягом періоду, що залишився до погашення позики. Оскільки існують альтернативні та фінансові витрати, пов’язані з походженням нових іпотечних активів, «десанс» був розроблений як спосіб усунення ризику реінвестування та необхідності повторної позики капіталу.

Порушення позичальників дозволяє замінити заставу за своїми позиками активами, що забезпечують ті самі грошові потоки, що й початковий кредит. Цей обмін активами дозволяє кредиторам продовжувати отримувати очікуваний прибуток протягом усього терміну позики, не знаходячи нових можливостей позики для заміни попередньо сплаченого капіталу. Як уже зазначалося, обмін менш ризикованим активом (казначейство США замість комерційного нерухомого майна) зменшує загальний ризик інвестицій позикодавця. Це ще більша вигода для установ, які сек’юритизують ці іпотечні кредити. Збільшуючи ймовірність того, що інвестори отримають всі контрактні виплати відсотків та основної суми, десансація значно збільшує вартість іпотечних цінних паперів, а також прибуток кредиторів.

Переваги та проблеми для позичальників

На відміну від підтримання прибутковості, втрата позик надає позичальникам потенціал зростання, коли ринкові ставки піднімаються вище договірної ставки позики. Підтримка прибутковості називається покаранням, оскільки позичальники підлягають певним виплатам, незалежно від того, в якому напрямку рухаються ринкові ставки. Зазвичай він структурується як більший із розрахунку підтримки врожайності або відсоток від суми передплати. Оскільки деасанс вимагає придбання казначейських облігацій, рух ставок безпосередньо впливає на витрати на ці активи та визначає, чи буде деасанс вартістю чи непередбачуваним при передоплаті.

У більшості випадків дезасанс передбачає придбання казначейських облігацій із строком погашення, що дорівнює решті строку позики, з купонними ставками, які забезпечують необхідний дохід для компенсації періодичних виплат за відсотками та основної суми. Потім ці облігації призначаються тресту, який передає періодичні грошові потоки позикодавцю до погашення облігацій. Залежно від різниці між ставками облігацій, необхідних для втрати позик, та ринкових ставок, казначейські облігації торгуватимуть зі знижкою або премією.

Коли ставки зростають, казначейські облігації (або будь-яка інвестиція з фіксованим доходом) втрачають вартість і дешевшають. Коли це трапляється, позичальники можуть придбати потрібні облігації менше, ніж потрібно для попередньої оплати позики, що призводить до додаткових готівкових коштів у їхніх кишенях. У зворотній ситуації, коли ставки падають, інвестиції з фіксованим доходом дорожчають. Це вимагає від позичальника сплатити суму, більшу за залишок позики, при передоплаті. Недоліком є ​​те, що підрахування підтримки прибутковості призведе до точно такої ж суми додаткового капіталу, необхідного для позбавлення позики. Це не враховує будь-яких трансакційних витрат, які виникли б для придбання облігацій, необхідних для позбавлення позики. Ці витрати варіюються в залежності від розповсюдження пропозиції-пропозиції або сил попиту та пропозиції на облігації. З іншого боку, виграш корисний, тоді як збереження врожаю все одно потребуватиме певного штрафу.

Варіант дезасансу надає позичальникам із фіксованою ставкою переваги перед тими, хто обирає підтримку прибутковості або довгострокове фінансування зі змінною ставкою. Це гарне тактичне рішення для позичальників, які вважають, що вони вміють прогнозувати короткостроковій перспективі, але стурбовані потенційним збільшенням обслуговування боргу, якщо вони вирішать використовувати борг із змінною ставкою.

Позичальники, які використовують борг на рівні портфеля (одна позика, забезпечена кількома комерційними об’єктами), виявляють, що позикодавці іноді вимагатимуть від позичальників повернути більший відсоток позики, ніж внесок вартості активу в портфель. Така ситуація виникає, коли позикодавець вважає, що позичальник продає актив, який є менш ризикованим, ніж інші активи в портфелі. Оскільки портфель стає більш ризикованим, чим менше є менш ризикованим активом, яким він володіє, кредиторам буде потрібно сума передоплати, яка компенсує їм більший ризик, фактично зменшуючи рівень портфеля, що залишився, і зменшуючи прибутковість інвестора.

Оскільки дезандра призводить до обміну менш ризикованим активом, ніж застава, позичальники можуть зберігати такий самий відсоток боргу в портфелі після продажу активу. За згодою позикодавця можливо збільшити відсоток заборгованості за рештою активів, коли виконується дезасанс.

Ще одна перевага для позичальників полягає в тому, що кредитори, як правило, не вимагають будь-якого виду платежу, ні заздалегідь, ні за рахунок збільшення ставок позики, щоб отримати можливість відхилення. Якщо ставки зростають, позичальник може створити вартість; тому, можливо, кредитори можуть вимагати компенсації за продаж опціону.

Суть

Позичальники повинні знати про свої варіанти передоплати, щоб вони приймали правильні рішення щодо управління активами. Наприклад, у періоди значного підвищення процентних ставок може бути кращим продати неоптимальний комерційний актив через вартість, створену внаслідок втрати позики. Недоліком може бути сенс триматися активу навіть після оптимізації вартості. Час, що залишився на позику при передоплаті, безпосередньо впливає на витрати на попередню оплату. За інших рівних умов штрафи за попередню оплату з часом розсіюються.

Під час переговорів про умови позики комерційної нерухомості позичальники повинні просити про можливість відмовитись від своїх позик із фіксованою ставкою, навіть якщо вони не мають наміру сплачувати зобов’язання до погашення. Виразна перевага, яку забезпечує дезадаранція перед іншими варіантами передоплати, є значною через його здатність створювати подію, що приносить дохід, коли ринкові процентні ставки зростають. Можливо, що в періоди зростання процентних ставок власники нерухомості, які віддають перевагу фінансуванню з фіксованою ставкою, можуть отримати прибуток від капіталу за своїми борговими зобов’язаннями, що може з лишком компенсувати зниження вартості нерухомості. Інвестори, які використовують фінансові важелі для придбання нерухомості, яку потрібно фіксувати, а потім продавати, слід розглядати фінансування з фіксованою ставкою з можливістю десанса як привабливу альтернативу короткостроковому фінансуванню зі змінною ставкою.