DownREIT

Що таке DownREIT?

DownREIT – це спільна діяльність власника нерухомості та інвестиційного тресту (REIT) з метою придбання та контролю нерухомості.

Розуміння DownREIT

DownREIT передбачає партнерські угоди між власником нерухомості та (REIT), що допомагає власнику нерухомості у відстроченні податку на прибуток від продажу оціненої нерухомості. UPREIT був винайдений після спаду нерухомості 1990 -х років вцілях сприяння інвестиціям капіталу в галузі нерухомості.  DownREIT еволюціонував з UPREIT.

Власники нерухомості, які вносять майно в DownREIT, отримують діючі підрозділи у партнерстві.Цей суб’єкт господарювання та відносини власника майна з ним можуть бути структуровані різними способами, залежно від структури REIT та будь-яких можливих UPREIT.У DownREIT, REIT повинен погодитися на угоду про зупинку або блокування для продажу внесених активів.

Існує два типи категорій партнерства DownREIT. При першому типі товариства REIT не надає капіталу, а партнери з обмеженою відповідальністю отримують преференції щодо розподілу операційних грошових коштів у сумі, що дорівнює дивідендам за акціями REIT. Друга категорія REIT передбачає внесок значного капіталу REIT. Генеральний партнер отримує розподіл, рівний поверненню капіталу.

DownREIT порівняно з UPREIT

DownREIT використовується менш широко, ніж UPREIT, оскільки він складніший і може не мати таких самих податкових переваг, як UPREIT.Внесок майна в DownREIT – це складна операція, яка вимагає професійних податкових та інвестиційних вказівок.Якщо транзакція не структурована з особливою обережністю, IRS може вважати передачу майна DownREIT в обмін на діючі підрозділи оподатковуваною операцією згідно з правилами прихованого продажу або проти зловживань.Отже, ОПРЕЙ може бути більш логічним вибором для власника майна, головним завданням якого є відстрочення податкового зобов’язання з податку на прибуток.

На відміну від UPREIT, де право власності на нерухомість не задіяне, DownREIT дійсно передбачає володіння нерухомістю. Частина цього майна є власністю безпосередньо, тоді як частина може належати через товариства з обмеженою відповідальністю з тими, хто вніс у нього майно.

DownREIT може бути логічним варіантом, якщо власник нерухомості вважає, що його нерухомість оцінить більше, ніж інші володіння REIT, оскільки він зберігає більший інтерес до свого внесеного майна DownREIT, ніж з UPREIT.

Тим не менш, оскільки структура власності DownREIT є більш складною, перетворення операційних одиниць у грошові кошти вимагає більш складних розрахунків. Аналогічно, UPREITs і DownREITs по-різному виконують свої функції інвестицій, оскільки вони структуровані по-різному. З DownREIT партнерство між REIT та інвестором може діяти інакше, ніж показник REIT в цілому.

DownREITs схожі на UPREIT, однак за своєю вартістю як інструмент планування нерухомості. Обидва активізують основу діючих підрозділів після смерті власника, дозволяючи неоподатковувану передачу оціненої нерухомості спадкоємцям. Потім спадкоємці можуть конвертувати операційні одиниці в акції REIT або готівку без сплати податку.

Приклад DownREIT

Розглянемо портфель із п’яти об’єктів нерухомості вартістю 100 мільйонів доларів. Заборгованість майна дорівнює 80 мільйонам доларів за 8% процентною ставкою. Партнери, які володіють власністю, мають сукупний залишок на рахунку капіталу 5 мільйонів доларів. REIT вступає в операцію і виплачує 60 мільйонів доларів існуючого боргу за майно і замінює залишки на рахунках капіталу для решти партнерів боргом у розмірі 7%. Акції випускаються як операційні підрозділи на решту 20 мільйонів доларів, що перебуває у власності партнерів, і REIT стає мажоритарним власником, тоді як решта партнерів стають лікарями загальної практики та ліцензіями.