Обтяження та безналежні інтереси в нерухомості

Власність – це юридичне поняття, яке надає та захищає виключне право особи на володіння, володіння, користування та розпорядження річчю. Термін властивість не передбачає фізичного предмета, але описує правові відносини людини до речі.

Нерухоме майно Нерухоме майно складається із земель, оренди та спадщини. Землі відносяться до землі, повітря вгорі, площі під земною поверхнею та всього, що на ній зведено. Багатоквартирні будинки включає в себе землю і деякі немайнові права, пов’язані з землями. Спадщина охоплює кожен матеріальний або нематеріальний інтерес до нерухомого майна, включаючи землі та оренду, які можуть передаватися у спадок. (Докладніше читайте 5 помилок, яких слід уникати інвесторам у нерухомість.)

Підручник: Дослідження інвестицій у нерухомість

Інтерес інтерес описує яке – або право, претензії або привілеї, що особа має по відношенню до нерухомості. Закон визнає різні види інтересів у нерухомості. Непосесорний інтерес до землі – це право однієї особи користуватися або обмежувати користування землею, яка належить іншій особі.

Непосесорні інтереси не становлять право власності на саму землю: власники безнаступного інтересу в нерухомості не мають права власності, а власник землі продовжує користуватися повними правами власності за будь-яких обтяжень.

Обтяження – це тягар, позов або збір на нерухоме майно, який може вплинути на якість права власності та вартість та / або використання майна. Обтяження можуть представляти непосисові інтереси у нерухомості. Приклади обтяжень включають заставу, посягання, сервітути, оренду, обмежувальні та захисні угоди. Ця стаття надасть ознайомлення з обтяженнями та непосисовими інтересами у нерухомості.

Невладельческіх Інтереси невладельческій інтерес до землі є правом використовувати або обмежити використання землі іншої людини. Хоча власник безнадійного інтересу має певні та чіткі права щодо використання майна, він або вона не володіє правом власності на майно.

Непосесорні інтереси можуть бути створені як за домовленістю між двома сторонами, а саме власником майна та особою, яка бажає отримати непосисовий інтерес; або за рішенням суду. Наприклад, федеральна податкова застава може бути подана до суду в окрузі, в якому знаходиться нерухоме майно правопорушника. З іншого боку, договір оренди може бути добровільно укладений за угодою між двома сторонами.

Обтяження Обтяження – це все, що може зменшити цінність або використання та користування майном, наприклад, арешт або обмежувальний пакт. Оскільки обтяження можуть негативно впливати на вартість землі або використання, будь-який учасник операції з нерухомістю повинен знати про існування будь-яких обтяжень майна, яке передається.

Як правило, адвокат виконує пошук за титулом та формує висновок про титул, де будуть вказані будь-які обтяження, виявлені під час обшуку. Обтяження не буде перешкоджати передачі права власності в операції з нерухомістю; швидше, заголовок буде передаватися з урахуванням будь-яких обтяжень. Іншими словами, обтяження залишається на власність або «біжить із землею» до задоволення, навіть коли право власності переходить до нового власника. (Щоб дізнатись більше, перегляньте увагу покупців дому! Навіщо вам адвокат.)

Існує багато форм обтяжень, зокрема:

Сервітути Сервітут – це непосисове право користування землею іншої особи якимось обмеженим способом, який не є повною власністю. Фізична або юридична особа, яка отримує вигоду від сервітуту, має непосисовий інтерес (право користування майном, але не володіння ним) на землі іншої особи; власник майна обтяжений сервітутом. До загальних сервітутів належать права на проїзд, каналізаційні канави, комунальні комунікації та сервітути через осуд (Eminent Domain).

Посягання Посягання – це вдосконалення, яке виходить за межі межі власника власності та «зазіхає» на сусідню нерухомість. Приклади посягань включають будівництво або нависання карнизів, господарських будівель, огорож, під’їздів та проїздів. Посягання можуть зробити право власності на обидві задіяні об’єкти нерухомістю непридатним для продажу: майно, що посягає, не має права власності на всі землі, на яких були зроблені поліпшення, в той час як об’єкт, що посягає, не може використовувати всю землю.

Оренда Оренда – це договір між власником майна (лізингодавцем) та фізичною або юридичною особою, яка бажає орендувати майно (лізингоодержувачем). За договором оренди орендодавець погоджується дозволити орендарю орендувати та використовувати майно в обмін на цінну винагороду (оренду).

Оренда, як правило, визначає тривалість угоди, будь-які умови продовження дії угоди, а також розмір та частоту орендної плати, яка буде сплачена. Хоча орендар займає майно, орендодавець залишається власником і володіє правом власності на майно.

Заставне право Застава – це право, передбачене законом, надане кредиторам, мати борги, що належать їм, задоволені продажем майна, що належить боржнику. Майно виступає заставою, і в разі передачі майна доходи від продажу можуть бути використані для сплати боргу та задоволення застави. До загальної застави належать податок на нерухоме майно та накладення на неї права застави, застава механіків, застава судових рішень та федеральна податкова застава.

Lis Pendens Lis pendens – це повідомлення про розгляд судового спору, яке інформує всі зацікавлені сторони про те, що розпочато судовий процес, який впливає на право власності на певне майно. Лис на розгляд, який може бути поданий до штату або до федерального суду, як правило, включає право власності на майно або заявлений право власності на нього.

Оскільки lis pendens подано проти нерухомого майна, будь-яка особа, якій передано майно, буде пов’язана з результатами розгляду, що очікує на розгляд.

Захисний або обмежувальний заповіт Захисний або обмежувальний заповіт – це умова, що підлягає виконанню, яка виступає як пункт у акті, який обмежує спосіб використання реального майна. Ці угоди обтяжують власників нерухомості виконувати чи не виконувати визначені манери.

Приклади захисних або обмежувальних угод включають обмеження щодо мінімальних квадратних метрів у новому будинку, архітектурний дизайн, відступ та бічні лінії від доріг чи сусідніх об’єктів, а також зовнішній колір будинку. (Для відповідного читання див. Проведення заголовків про нерухоме майно.)

Підсумок Непосесорний інтерес до нерухомого майна – це право користування або обмеження використання нерухомого майна іншої особи. У деяких випадках непосисовий відсоток виникає із добровільного договору, укладеного між двома сторонами, як у випадку договору оренди. В інших випадках непосисовий інтерес виникає через рішення суду, наприклад, запобіжне право застави на майно.

Розглядаючи питання придбання нерухомості, важливо провести пошук за титулом, щоб визначити, чи є дефекти титулу, які можуть вплинути на використання власності. Кваліфікований адвокат може здійснити пошук власності, щоб виявити заставу чи обтяження щодо власності. Багато об’єктів нерухомості продаються “за умови застави та обтяжень”, що означає, що майно може бути обтяжене, і покупцеві в інтересах покупця виявити будь-які обтяження до прийняття остаточних рішень.

Загальний гарантійний акт є найкращим захистом покупця і містить гарантію “завіту проти обтяжень”, яка гарантує покупцеві, що на землі не існує обтяжень, крім тих, які зазначені в договорі. (Щоб дізнатись більше, перегляньте пункт Оренда або купівля? Фінансові питання.)