Фінансова енциклопедія

Фанні Мей та Фредді Мак: Огляд

Фредді Мак це іпотечні компанії, що мають федеральну підтримку, створені Конгресом США. Жодна установа не створює і не обслуговує власні іпотечні кредити. Натомість вони купують і гарантують іпотеку, видану через позикодавців на вторинному іпотечному ринку.

Ці два суб’єкти господарювання практично монополізували вторинний іпотечний ринок до 1990-х років.Саме тоді зростання федерального регулювання та нового законодавства, що дозволило банкам та іншим фінансовим компаніям зливатися, спричинило більшу конкуренцію з боку звичайних компаній.Тим не менше, Фенні Мей та Фредді Мак продовжують домінувати на вторинному іпотечному ринку в США сьогодні, незважаючи на побоювання щодо того, що вони є двома найбільшими компаніями, ” занадто великими, щоб провалитися “.

Разом ці агенції роблять іпотечний ринок більш ліквідним, стабільним і доступним, надаючи ліквідність та гарантії тисячам банків, ощадних та позичкових компаній та іпотечних компаній у США Ось погляд на те, як вони працюють, їх роль у 2008 році фінансова криза та те, що вони роблять сьогодні, щоб допомогти власникам будинків та орендарям під час пандемії COVID-19.

Ключові винос

  • Вперше Фанні Мей була зафрахтована урядом США в 1938 році, щоб допомогти збільшити ринок іпотечного кредитування. Конгрес зафрахтував Фредді Мака в 1970 році як приватну компанію.
  • Жодна організація не походить та не надає позики. Натомість вони купують іпотечні кредити у позикодавців, щоб утримувати їх або перепаковувати як іпотечні цінні папери, які вони можуть продати.
  • Кредитори використовують гроші, отримані від продажу іпотечних кредитів Фанні Мей та Фредді Мак, для отримання більшої кількості позик, що допомагає приватним особам, сім’ям та інвесторам отримати стабільний запас іпотечних грошей.
  • У відповідь на пандемію COVID-19 Фанні Мей та Фредді Мак видали мораторій на вилучення та виселення, який триває до 31 березня 2021 року.
  • 20 січня 2021 року, свого першого дня перебування на посаді, президент Байден попросив FHFA (яка курирує Фанні Мей та Фредді Мак) та інші відомства продовжити мораторій на виселення та вилучення до мінімуму щонайменше до 31 березня 2021 року, і відомства дотрималися.
  • 16 лютого 2021 року президент Байден попросив агентства знову продовжити мораторій, цього разу до 31 червня 2021 року.

Що таке Фанні Мей?

На початку 20 століття власність будинків була недоступною для багатьох людей у ​​США.Якщо ти не міг заплатити готівкою за весь будинок (що мало хто міг), ти дивився на надмірно великий перший внесок і короткострокову позику, яка завершиться великим кульовим платежем.

Під час Великої депресії майже кожен четвертий власник житла втратив своє житло під заставу, банки не мали грошей, щоб позичити, і країна зіткнулася з справжньою житловою кризою.

У відповідь на це Конгрес у 1938 р. Створив Федеральну національну іпотечну асоціацію (FNMA), більш відому як Fannie Mae, для забезпечення надійного, стабільного джерела фінансування житла.Це вивело на ринок новий тип іпотеки: довгострокову позику з фіксованою ставкою з можливістю рефінансування в будь-який час.

Протягом десятиліть Фанні Мей була домінуючим покупцем і продавцем державних іпотечних кредитів в країні.Зрештою, Конгрес зробив дві речі для посилення конкуренції на вторинному іпотечному ринку:

  1.  Він приватизував Fannie Mae у 1968 році, зробивши акціонерну компанію, що повністю фінансується з приватного капіталу.
  2.  Він створив Фредді Мака в 1970 році.

Фанні Мей була створена як федеральний урядовий орган у 1938 році як частина поправки до Закону про національне житло. Спочатку Фенні Мей купувала іпотечні кредити, застраховані Федеральною житловою адміністрацією (FHA), а пізніше додала до суміші позики, гарантовані Адміністрацією ветеранів (VA).

У 1954 р. Фанні Мей було перетворено в державно-приватну корпорацію із змішаною власністю згідно із Законом про Федеральний статут національної іпотечної асоціації.Він став приватною власністю в 1968 році, а через два роки отримав дозвіл купувати звичайні іпотечні кредити на додаток до позик FHA та VA.

У 1980-х Фанні Мей почала випускати іпотечні цінні папери (MBS), щоб забезпечити більшу ліквідність на ринку іпотечних інвестицій.Він отримує гроші, щоб придбати пов’язані з іпотекою активи, випускаючи різні боргові цінні папери на американському та міжнародному ринках капіталу.

Що таке Фредді Мак?

Фредді Мак – неофіційна назва Федеральної корпорації іпотечного кредитування.Він був створений в 1970 році згідно із Законом про надзвичайні ситуації з домашніми фінансами для розширення вторинного ринку іпотечного кредитування та зменшення процентного ризику для банків.У 1989 році вона була реорганізована і перетворена в акціонерну компанію в рамках Закону про реформування, відновлення та примусове виконання фінансових установ (FIRREA).

Статут Фредді Мака цілком схожий на статут Фенні Мей, в тому сенсі, що він розширює вторинний ринок іпотеки та іпотечних цінних паперів, купуючи позики, надані банками, заощадженнями та іншими кредитними установами.Однак, на відміну від Фанні Мей, яка купує іпотечні кредити у великих роздрібних та комерційних банків, Фредді Мак купує свої позики у менших банків (тобто “ощадливих” банків), які зосереджені на наданні банківських послуг громадам.

Що роблять Фанні Мей та Фредді Мак?

Фанні Мей та Фредді Мак мають схожі статути, мандати та регулятивні структури. Кожен купує іпотечні кредити у позикодавців, щоб або залишити їх у своїх портфелях, або перепакувати в якості іпотечних цінних паперів, які можна продати. У свою чергу, кредитори використовують гроші, отримані від продажу іпотечних кредитів, для отримання більшої кількості позик. Це допомагає приватним особам, сім’ям та інвесторам отримати доступ до постійного та стабільного забезпечення іпотечного фінансування.

Згідно зі своїми статутами, Фенні Мей та Фредді Мак “створюють засоби вторинного ринку житлових іпотечних кредитів [і] передбачають, що їх діяльність фінансуватиметься за рахунок приватного капіталу в максимально можливому обсязі”.  Обидва суб’єкти зобов’язані робити наступне:

  • Підтримувати стабільність на вторинному ринку житлових іпотечних кредитів
  • Відповідати належним чином на приватний ринок капіталу
  • Запропонувати постійну підтримку вторинного ринку житлових іпотечних кредитів шляхом збільшення ліквідності іпотечних інвестицій та надання більше грошей для фінансування житлової іпотеки
  • Сприяти доступу до іпотечного кредиту, збільшуючи ліквідність іпотечних інвестицій та роблячи більше грошей для фінансування іпотечного житла

Згідно зі своїм статутом, Фенні Мей несе одну додаткову відповідальність: керувати і ліквідувати іпотечні портфелі, що перебувають у федеральній власності, щоб мінімізувати будь-які негативні наслідки для ринку іпотечного житла та мінімізувати збитки для федерального уряду.

Хто регулює Фенні Мей та Фредді Мак?

Відповідно до статутів Конгресу Фанні Мей та Фредді Мак , які надавали їмстатус спонсорованого урядом підприємства (GSE), вони працюють у певних зв’язках із федеральним урядом США, що забезпечує фінансову зупинку.Наприклад, у вересні 2008 року, в розпал фінансової кризи, вони були під безпосереднім наглядом федерального уряду.

У звичайні часи урядові зв’язки залишаються трохи більш прихованими, але тим не менш важливими. Відповідно до їх статутів конгресу:

FHFA регулює, забезпечує та контролює стандарти капіталу Фенні та Фредді та обмежує розмір їх портфелів іпотечних інвестицій. HUD відповідає за загальні житлові місії Фанні та Фредді.

Короткий огляд

Дискримінація іпотечного кредитування є незаконною. Бюро фінансового захисту споживачів або до HUD.

Неявна гарантія

Статус GSE Фанні та Фредді створив певне уявлення про безпеку на ринку.Одним з них було те, що федеральний уряд втрутився і виручив ці організації, якщо будь-яка фірма коли-небудь зіткнеться з фінансовими проблемами, як це було видно напередодні Великої рецесії.Це відоме як неявна гарантія.14

Оскільки ринок вірив у цю неявну гарантію, Фенні Мей та Фредді Мак дозволили позичати гроші на ринку облігацій із нижчою  дохідністю,  ніж інші фінансові установи.

Прибутковість корпоративного боргу Fannie Mae та Freddie Mac, відомого як  агентський борг, в історичному плані була приблизно на 35  базисних пунктів  вище, ніж облігації казначейства США. Порівняно з цим, боргів фінансових фірм із рейтингом AAA приносили приблизно на 70 базисних пунктів більше, ніж облігації казначейства США.  Тридцять п’ять базисних пунктів можуть здатися не надто великими, але це мало величезну різницю через трильйони доларів.

Роль у фінансовій кризі 2008 року

Маючи перевагу у фінансуванні перед конкурентами з Уолл-стріт, Фанні Мей та Фредді Мак отримували значний прибуток протягом більше двох десятиліть протягом 1990-х та початку 2000-х років.Протягом цього періоду серед економістів, професіоналів фінансового ринку та державних службовців часто траплялися суперечки про Фанні та Фредді.

Чи мав на увазі урядова підтримка Фанні та Фредді насправді на користь власникам будинків у США? Або уряд просто допомагав компаніям та їх інвесторам, створюючи моральний ризик?

Фанні Мей та Фредді Мак отримали державну монополію на значному сегменті вторинного іпотечного ринку США.Ця монополія – ​​у поєднанні з неявною гарантією уряду утримувати ці фірми на плаву – згодом сприятиме краху ринку іпотечного кредитування.

У 2007 році Фенні Мей та Фредді Мак почали зазнавати великих збитків у своїх збережених портфелях, особливо на своїх  Alt-A  та субстандартних інвестиціях.У 2008 році величезний розмір їх збережених портфелів та іпотечних гарантій змусив FHFA зробити висновок, що незабаром вони будуть  неплатоспроможними.

19 березня федеральні регуляторні органи дозволили обом фірмам взяти ще 200 млрд доларів боргу в надії на стабілізацію економіки.Однак до 6 вересня 2008 року було очевидно, що ринок вважає, що фірми зазнали фінансових проблем, і FHFA поставив компанії в консерваторську владу.Вони отримали 190 мільярдів доларів фінансування, і з тих пір вони повернули його, але все ще перебувають у консерваторії.

Короткий огляд

У вересні 2019 року Казначейство та FHFA оголосили, що Фанні Мей та Фредді Мак можуть почати зберігати свої прибутки, щоб забезпечити резерви капіталу в розмірі 25 млрд. І 20 млрд. Доларів відповідно.Цей крок є кроком до виведення двох з консерваторської роботи.

Звичайно, довгий перелік помилкових кроків призвів до Великої рецесії. Однак критики стверджують, що Фанні та Фредді створили величезну кількість боргових та кредитних гарантій у роки, що передували 2007, і що Конгрес повинен був визнати систематичні ризики для світової фінансової системи, які ці фірми несуть.

Роль у пандемії COVID-19

Якщо на вас вплинула пандемія COVID-19, у вас можуть виникнути сумніви щодо сплати застави чи оренди. Один із способів отримати допомогу – це програма страхування на випадок безробіття у вашій державі.

Закон CARES (Про допомогу, допомогу та економічну безпеку коронавірусу) тимчасовозбільшив допомогу на випадокбезробіття через три програми:Федеральну компенсацію безробіття під час пандемії (FPUC),Компенсацію за надзвичайну безробіття під час пандемії (PEUC) абоДопомога по безробіттю під час пандемії (PUA).

Закон про ДОГЛЯД також пропонував захист для власників будинків, які мають іпотечні кредити Fannie Mae та Freddie Mac.У відповідності з Законом CARES, кредитори і кредитні послуги забороняються починати судові або позасудові права викупу проти вас або завершує рішення викупу або продажу до 31 березня 2021 року  Терміну був продовжений кілька разів впротягом пандемії і останні стояв 28 лютого 2021 року за попередньої адміністрації.Однак президент Байден, у свій перший день повноважень, продовжив строк до 31 березня 2021 р. 16 лютого 2021 р. Президент Байден продовжив термін до 30 червня 2021 р.

Ви можете вимагати терпіння іпотечного кредитуна термін до 180 днів (і, можливо, продовжити його ще на 180 днів), якщо у вас є фінансові труднощі через пандемію COVID-19.

Крім того, FHFA також запровадив більш гнучкі стандарти кредитування та оцінки, щоб гарантувати, що покупці житла можуть закрити позики під час пандемії, і що всі залучені сторони можуть підтримувати соціальну дистанцію протягом усього процесу.

Програма допомоги по іпотечному кредитуванню

Якщо у вас є іпотечний кредит Fannie Mae і ви не можете здійснити платіж через втрату роботи, зменшення доходу або хворобу, пов’язану з COVID-19, ваш іпотечний сервіс може допомогти з варіантами іпотечного звільнення, зокрема:

  • План терпіння, який знижує або призупиняє виплату іпотечних кредитів на строк до 12 місяців
  • Відсутність пізніх зборів протягом терпіння
  • Варіанти погашення після терміну терпіння, які включають план погашення, щоб поступово наздоганяти, або план модифікації позики, щоб зберегти або зменшити щомісячний платіж
  • Позбавлення права викупу та виселення

Короткий огляд

Якщо ви турбуєтесь про здійснення своїх іпотечних платежів, зателефонуйте своєму іпотечному сервісу – компанії, вказаній у вашій щомісячній виписці – і попросіть про допомогу.

У Фенні Мей є ще одна програма – Мережа реагування на катастрофи – яка може допомогти у вирішенні більш широких фінансових наслідків надзвичайної ситуації COVID-19.Мережі реагування на стихійні лиха забезпечують доступ до схвалених HUD консультантів з питань житла для власників будинків із позиками, що належать Фанні Мей, та орендарям у власності, що фінансується Фанні Мей.Консультанти можуть створювати персоналізовані плани, надавати фінансовий інструктаж та бюджетування та підтримувати вас протягом 18 місяців.

Терпіння іпотечного кредитування Фредді Мака

Якщо у вас є іпотека, що належить Фредді Мак, ви можете отримати право на допомогу, якщо на вас прямо чи опосередковано вплинула пандемія COVID-19.В даний час існує кілька варіантів іпотечного звільнення, якщо ви не можете здійснити іпотечний платіж через втрату або зменшення доходу, зокрема:

  • До 12 місяців терпіння іпотечного кредитування
  • Відмовилися від штрафних санкцій та пізніх зборів
  • Зупиніть усі вилучення та виселення до 31 березня 2021 року
  • Варіанти зміни позики, щоб зменшити виплати або зберегти виплати такими ж після терпіння

Короткий огляд

Терпіння – це не прощення. Поцікавтеся у свого іпотечного сервісу про ваші варіанти після терпіння. Будьте обережні, якщо варіант – це повітряна куля, а не просто додавання несплачених місяців до кінця вашої іпотеки.

Більш гнучкі стандарти кредитування та оцінки

Послаблення стандартів кредитування та оцінки для покупців житла, які звертаються за іпотечним кредитом, підтриманим Фанні Мей та Фредді Маком під час пандемії, було продовжено FHFA до 31 березня 2021 року з попереднього терміну дії до 28 лютого 2021 року. Вони дозволяють:

  • Альтернативні оцінки позик на придбання та рефінансування (проведення оцінки та онлайн-оцінки проти виїзних)
  • Альтернативні методи документування доходу та підтвердження роботи під час закриття позики (наприклад, перевірка роботи через електронну пошту)
  • Розширення використання довіреності на допомогу при закритті позик (наприклад, електронні підписи)

Суть

Фанні Мей та Фредді Мак доручають підтримувати безперебійну роботу іпотечного ринку США. Обидві компанії купують іпотечні кредити у різних кредиторів, що допомагає підтримувати стабільне та надійне джерело іпотечного фінансування для фізичних осіб, сімей та інвесторів.

Сьогодні житлова галузь пильно стежить за ситуацією з COVID-19 – і як це може вплинути на Фанні та Фредді та 28 мільйонів власників будинків, у яких є застава.За оцінками FHFA, Фанні Мей та Фредді Мак покладуть на додаткові витрати від 1,1 до 1,7 мільярда доларів через існуючий мораторій на вилучення майна та його продовження, крім 6 мільярдів доларів витрат, вже понесених обома.