Перша іпотека
Що таке перша іпотека?
Перша іпотека – це основна застава майна. Як основна позика, яка платить за майно, позика має пріоритет над усіма іншими правами застави або вимог щодо майна у разі невиконання зобов’язань. Перша іпотека – це не іпотека на перше помешкання позичальника; це первісна застава, взята на будь-яке одне майно. Його ще називають Першим залогом. Якщо будинок рефінансується, рефінансована іпотека займає першу іпотечну позицію.
Ключові винос
- Перша іпотека – це основна застава майна, яке забезпечує іпотеку.
- Друга іпотека – це гроші, позичені під власний капітал для фінансування інших проектів та витрат.
- Якщо відношення позики до вартості (LTV) першої іпотеки перевищує 80%, кредитори зазвичай вимагають приватного іпотечного страхування.
- Іпотечні відсотки, виплачені за першу іпотеку, підлягають оподаткуванню, застосовуються лише до платників податків, які розподіляють витрати за своїми деклараціями.
Розуміння першої іпотеки
Коли фізична особа хоче придбати нерухомість, вона може вирішити фінансувати покупку за рахунок позики в кредитній установі. Кредитор очікує, що виплата житлової позики або іпотеки здійснюватиметься щомісячно, що включає частину основних платежів та виплат відсотків. Позикодавець матиме заставне право на власність, оскільки позика забезпечена домом. Ця застава, викуплена покупцем житла для придбання будинку, відома як перша застава.
Перша іпотека – це первісна позика, взята під власність. Покупець, який купує житло, може мати від свого імені кілька властивостей; однак саме первісна іпотека вилучається для забезпечення кожного з об’єктів нерухомості, що становить першу іпотеку. Наприклад, якщо власник майна бере іпотеку для кожного з трьох своїх будинків, кожна з трьох іпотечних кредитів є першою іпотечною.
Термін “перша іпотека” дозволяє зрозуміти, що на майно можуть бути інші іпотечні кредити. Власник житла може взяти іншу іпотеку, наприклад, другу іпотеку, тоді як первинна і перша іпотека все ще діють.
Друга іпотека – це гроші, позичені під власний капітал для фінансування інших проектів та витрат. Однак друга іпотека та будь-які інші наступні іпотечні кредити, вилучені на те саме майно, підпорядковуються першій іпотеці. Це означає, що перша іпотека виплачується до сплати вторинної іпотеки у разі невиконання зобов’язань.
Перша втрата і позика до вартості (LTV)
Якщо відношення позики до вартості (LTV) першої іпотеки перевищує 80%, кредитори зазвичай вимагаютьприватного іпотечного страхування (PMI).У такому випадку іноді для позичальника може бути економічно обмежити розмір першої іпотеки до 80% LTV та використовувати вторинне фінансування для запозичення решти необхідної суми.
Економіка сплати PMI порівняно з використанням другої позики багато в чому залежить від швидкості, з якою позичальник очікує збільшення вартості свого будинку. PMI можна усунути, коли LTV першої іпотеки досягне 78%. Однак друга застава, яка зазвичай має вищу процентну ставку, ніж перша іпотека, повинна бути погашена. Це, швидше за все, здійснюється шляхом рефінансування першої іпотеки на суму, рівну залишку залишку як першої, так і другої іпотеки.
Податки з першої іпотеки
Іпотечні проценти, виплачені за першу іпотеку, підлягають оподаткуванню.Це означає, що власники будинків можуть зменшити свій прибуток, що підлягає оподаткуванню, на суму відсотків, сплачених за позику за податковий рік.Однак розподіляють витрати за своїми податковими деклараціями.
Приклад першої іпотеки
Наприклад, якщо покупець надає першу заставу в розмірі 250 000 доларів на житло, а через кілька років отримує другу заставу на 30 000 доларів на те саме майно, перша застава перевищує другу заставу.
Позичальник не сплачує свої платежі після того, як він уже погасив 50 000 доларів США від початкової суми позики, а його майно вилучено та продано для покриття позики. Якщо дохід від продажу майна складе 210 000 доларів, перший позикодавець отримає залишок заборгованості, який становить 200 000 доларів.
Другий іпотечний кредитор отримає все, що залишилось, а це в цьому випадку 10 000 доларів. Оскільки перша іпотека є первинною вимогою, яка має перевагу над вторинними, друга іпотека зазвичай вимагає вищих процентних ставок, ніж перша іпотека.