Викупу стягнення
Що таке викупу?
Вилучення – це юридичний процес, за допомогою якого позикодавець намагається повернути суму заборгованості за непогашеною позикою шляхом прийняття у власність та продажу заставленого майна. Зазвичай дефолт спрацьовує, коли позичальник пропускає певну кількість щомісячних платежів, але це може траплятися і тоді, коли позичальник не виконує інші умови в іпотечному документі.
Ключові винос
- Зняття стягнення – це юридичний процес, який дозволяє позикодавцям повернути суму заборгованості за непогашеною позикою шляхом прийняття у власність та продажу заставленого майна.
- Процес звернення стягнення залежить від штату, але загалом позикодавці намагаються співпрацювати з позичальниками, щоб залучити їх до сплати та уникнути викупу.
- Середня кількість днів для звернення стягнення становить 673; однак, часові рамки сильно різняться залежно від штату.
Розуміння викупу
Процес звернення стягнення виходить із своєї правової основи із договору іпотеки чи договору довіри, який надає позикодавцю право використовувати майно як заставу на випадок, якщо позичальник не дотримується умов іпотечного документа.
Хоча процес різниться залежно від штату, процес звернення стягнення, як правило, починається, коли позичальник не виконує зобов’язання або пропускає хоча б один іпотечний платіж. Потім позикодавець надсилає повідомлення про пропущений платіж, яке вказує, що вони не отримали платіж за цей місяць.
Якщо позичальник пропустив два платежі, позикодавець надсилає лист із вимогою. Хоча це є більш серйозним, ніж повідомлення про пропущений платіж, позикодавець все одно може бути готовий домовитись про те, щоб позичальник міг наздогнати пропущені платежі.
Позикодавець надсилає повідомлення про дефолт через 90 днів пропущених платежів. Позика передається відділу стягнення позики, а позичальник, як правило, має ще 90 днів, щоб здійснити платежі та відновити позику (це називається періодом відновлення).
Наприкінці періоду поновлення на посаді позикодавець розпочне вилучення, якщо власник житла не здійснив пропущені платежі.
Короткий огляд
Якщо ваша іпотека забезпечена федеральним урядом, і ви відстаєте від іпотечного кредитування через фінансові труднощі, пов’язані з COVID-19, ви можете мати право призупинити виплати, спочатку на 12 місяців без запізнення, але нещодавно продовжені на розпорядження президента Байдена до 31 березня 2021 року.
Процес звернення стягнення залежить від держави
Кожна держава має закони, які регулюють процес звернення стягнення, включаючи повідомлення, які позикодавець повинен публічно публікувати, варіанти власника житла для приведення кредиту в дію та уникнення викупу, а також графік та процес продажу майна.
Вилучення – як у фактичному акті позикодавця, що накладає арешт на майно, – це, як правило, останній крок після тривалого процесу попереднього викупу. Перед викупом позикодавець може запропонувати декілька альтернатив, щоб уникнути викупу, багато з яких можуть опосередковувати негативні наслідки викупу як для покупця, так і для продавця.
У 22 штатах, включаючи Флориду, Іллінойс та Нью-Йорк, судовий стягнення є нормою. Саме тут позикодавець повинен пройти через суд, щоб отримати дозвіл на стягнення, довівши, що позичальник має правопорушення. Якщо стягнення стягується, місцевий шериф передає на аукціон майно найвищому учаснику, щоб спробувати повернути борг, або банк стає власником і продає власність традиційним шляхом, щоб окупити свої збитки.
Інші 28 штатів, включаючи Арізону, Каліфорнію, Джорджію та Техас, в основному використовують несудову заборону, яку також називають силою продажу. Цей вид стягнення має тенденцію бути швидшим, ніж судовий стягнення, і він не проходить через суд, якщо власник житла не подає позов до позикодавця.
Скільки часу займає стягнення?
Згідно з даними звіту США про ринок викупу від ATTOM Data Solutions, постачальника даних про нерухомість, майно, вилучене в третьому кварталі 2020 року (за останніми наявними даними), витрачало в середньому 830 днів на процес викупу майна.Це на 21,1% більше порівняно із середнім показником попереднього кварталу на 685 днів у процесі викупу, але трохи зменшився з 841 днів у 3 кварталі 2019 року.
Середня кількість днів варіюється залежно від штату через різні закони та терміни стягнення.Штати з найдовшою середньою кількістю днів для майна, відключеного в третьому кварталі 2020 року, були:
- Гаваї (1741 день)
- Нью-Джерсі (1527 днів)
- Нью-Йорк (1423 дні)
Держави з найкоротшим середнім часом вилучення за той самий період були:
- Вірджинія (180 днів)
- Міннесота (208 днів)
- Аляска (213 днів)
На графіку нижче показано середньоквартальні дні до вилучення з першого кварталу 2007 року.
Чи можете ви уникнути викупу?
Навіть якщо позичальник пропустив один-два платежі, все одно можуть існувати способи уникнути звернення стягнення. Деякі альтернативи включають:
- Відновлення : Протягом періоду відновлення позичальник позичальник може повернути заборгованість (включаючи пропущені платежі, відсотки та будь-які штрафи) до певної дати, щоб повернутися в потрібне русло із заставою.
- Коротке рефінансування : це тип рефінансування, коли нова сума позики менше заборгованості, а позикодавець може пробачити різницю, щоб допомогти позичальнику уникнути стягнення.
- Особливе терпіння : якщо у позичальника є тимчасові фінансові труднощі – наприклад, медичні рахунки або зменшення доходу – позикодавець може домовитись про зменшення або призупинення платежів на певний проміжок часу.
Короткий огляд
Дискримінація іпотечного кредитування є незаконною. Бюро фінансового захисту споживачів або до Міністерства житлового будівництва та розвитку міст США (HUD).
Наслідки стягнення
Якщо майно не вдається продати на аукціоні з викупу або якщо воно інакше ніколи не проходило через нього, кредитори – часто банки – зазвичай беруть право власності на майно і можуть додавати його до накопиченого портфеля заборонених об’єктів нерухомості, який також називають нерухомістю (РЕО) ).
Заблокована нерухомість, як правило, легко доступна на веб-сайтах банків. Такі властивості можуть бути привабливими для інвесторів у нерухомість, оскільки в деяких випадках банки продають їх зі знижкою до їх ринкової вартості, що, звичайно, в свою чергу негативно впливає на позикодавця.
Для позичальника застава з’являється у кредитному звіті протягом місяця-двох – і залишається там протягом семи років з дати першого пропущеного платежу. Через сім років стягнення з кредитного звіту позичальника видаляється.