Визначення позики з високим коефіцієнтом
Що таке позика з високим коефіцієнтом?
Позика з високим коефіцієнтом – це позика, при якій вартість позики є високою щодо вартості майна, що використовується як забезпечення. Іпотечні позики, що мають високий коефіцієнт позики, мають вартість позики, яка наближається до 100% вартості майна. Позика з високим коефіцієнтом може бути затверджена для позичальника, який не може сплатити значний перший внесок.
Що стосується іпотеки, позика з високим коефіцієнтом зазвичай означає, що вартість позики перевищує 80% від вартості майна. Розрахунок називається співвідношенням позики до вартості (LTV), яке є оцінкою ризику позики, який фінансові установи використовують перед затвердженням іпотеки.
Ключові винос
- Позика з високим коефіцієнтом – це позика, при якій вартість позики є високою щодо вартості майна, що використовується як забезпечення.
- Іпотечні позики з високим коефіцієнтом позики мають вартість позики, яка наближається до 100% вартості майна.
- Позика з високим коефіцієнтом зазвичай означає, що вартість позики перевищує 80% вартості майна. Розрахунок називається співвідношенням позики до вартості (LTV).
Формула позики з високим коефіцієнтом використання LTV
Хоча не існує конкретної формули для розрахунку позики з високим коефіцієнтом, інвестори повинні спочатку розрахувати співвідношення позики та вартості в їх ситуації, щоб визначити, чи перевищує позика 80% LTV.
Як розрахувати позику з високим коефіцієнтом за допомогою LTV
- Співвідношення LTV розраховується шляхом ділення суми позики на оціночну вартість майна.
- Помножте результат на 100, щоб виразити його у відсотках.
- Якщо вартість позики після першого внеску перевищує 80% від LTV, позика вважається позикою з високим коефіцієнтом.
Що говорить вам позика з високим коефіцієнтом?
Кредитори та фінансові організації використовують коефіцієнт LTV для вимірювання рівня ризику, пов’язаного з наданням іпотечного кредиту. Якщо позичальник не може здійснити значний внесок і, як результат, вартість позики наближається до вартості оціночної вартості майна, це буде вважатися позикою з високим коефіцієнтом. Іншими словами, оскільки вартість позики наближається до 100% вартості майна, позикодавці можуть вважати позику занадто ризиковою та відмовити в заявці.
Кредитор має ризик несплати позичальника, особливо якщо LTV занадто високий. Банк, можливо, не зможе продати майно для покриття суми позики, наданої позичальнику, який не виконував зобов’язання. Такий сценарій може легко відбутися в умовах економічного спаду, коли властивості житла зазвичай зменшуються. Якщо позика, надана позичальникові, перевищує вартість майна, то позика вважається під водою. Якщо позичальник не виконує заставу за іпотечним кредитом, банк втратить гроші, коли вони підуть продавати майно за нижчу вартість, ніж непогашений залишок застави. Банки контролюють LTV, щоб запобігти таким збиткам.
Як результат, більшість житлових позик із високим коефіцієнтом вимагають певної форми страхового покриття для захисту позикодавця. Страхування називається приватним іпотечним страхуванням (PMI), яке позичальник повинен придбати окремо, щоб захистити позикодавця.
Історія позик із високим коефіцієнтом
Аж до 20-х років минулого століття люди купували житла не звертаючись до банку, а заощаджуючи власні гроші, поки не вистачало хоча б на шматок землі чи землю з будинком на ній. Потім з’явилася будівельна та позичальна компанія, яка позичала людям гроші, щоб купити будинок, а потім повертати їх частинами протягом багатьох років. Навіть тоді позики, як правило, складали половину вартості будинку або менше.
До кінця 20-х років банки видавали позики з високим коефіцієнтом на суму до 80% вартості будинку. Приватне іпотечне страхування виникло для захисту банків, але все це пішло з місця в 30-х роках минулого століття, коли безробітні перестали здійснювати платежі, а банки та компанії PMI також занепали.
Конгрес прийняв рішення про надання власникам житлових будинків корпорації, яка почала гарантувати іпотечні кредити та коефіцієнти, що опустилися до 15%. Пізніше через Федеральне управління житлово-комунального господарства та інші установи авансові платежі впали до низьких одноцифрових цифр і навіть до 0% для заохочення власності на житло.
Ця система процвітала приблизно до 2007-2008 рр., Коли зафіксувалась іпотечна криза 2008 р. Різке збільшення іпотечних кредитів з високим рівнем ризику, які почали дефолтуватись на початку 2007 року, сприяло найтяжчій рецесії за останні десятиліття. Бум на житло в середині 2000-х – у поєднанні з низькими відсотковими ставками на той час – спонукав багатьох позикодавців пропонувати житлові позики особам з поганим кредитом. Після того, як бульбашка з нерухомістю лопнула, багато позичальників не змогли здійснити виплати за заставами під заставу.
Пропонуються позики з високим коефіцієнтом
Федеральне управління житлового будівництва пропонує програми, через які позичальники можуть отримати FHA кредити з співвідношенням LTV до 96,5%. Іншими словами, програма вимагає 3,5% першого внеску. Однак програма вимагає мінімального кредитного балу, щоб отримати схвалення на позику з високим коефіцієнтом. Є й інші пропозиції, згідно з якими дозволяється нижчий кредитний рейтинг із передоплатою 10%.
Крім того, для позик FHA потрібна іпотечна страхова премія (MIP). Однак ви можете рефінансувати, як тільки LTV опуститься нижче 80%, і позика більше не вважається позикою з високим коефіцієнтом, що позбавить страхування.
Приклад позики з високим коефіцієнтом
Скажімо, позичальник планує придбати житло, і воно має оціночну вартість у 100 000 доларів. Позичальник вносить перший внесок у розмірі 10 000 доларів , а решта 90 000 доларів буде позичена. Результатом є співвідношення позики до вартості 90% або (90 000/100 000), що можна вважати позикою з високим коефіцієнтом.
Різниця між позиками з високим коефіцієнтом та позиками під власний капітал
Кредит домашнього капіталу є внеском кредитом домашнього капіталу або другим іпотечним, що дозволяє домовласникам запозичувати проти їх справедливості в їх резиденції. Позика базується на різниці між власним капіталом власника та поточною ринковою вартістю будинку.
Позика під заставу майна призначена для тих позичальників, які вже мають іпотечний кредит і сплатили частину залишкового балансу, і завдяки чому вартість майна перевищує залишковий кредит. Іншими словами, позика на власний капітал дозволяє власникам будинків брати позики на основі власного капіталу в будинку. Позика з високим коефіцієнтом, навпаки, може мати вартість позики, яка наближається до 100% вартості майна.
Обмеження використання позики з високим коефіцієнтом
Позики з високим коефіцієнтом можуть мати вищі процентні ставки, особливо якщо позичальники мають низький кредитний рейтинг. Ваш кредитний рейтинг – це числове значення, яке відображає вашу здатність повертати борг і показує кредиторам, наскільки ви ризикуєте не виконати зобов’язання. Якщо ваш бал низький, ваша процентна ставка, швидше за все, буде вищою.