Фінансова енциклопедія

Чому ринок житла Bubbles Pop

На відміну від фондового ринку, де люди розуміють і приймають ризик того, що ціни можуть час від часу падати – іноді сильно – багато людей, які купують будинок, насправді не думають, що вартість їхнього будинку коли-небудь зменшиться на стільки.

Справді, історично склалося так, що на ринок житла не впливали цінові бульбашки у порівнянні з іншими класами активів. Це може бути частково пов’язано з великими трансакційними витратами, пов’язаними з придбанням будинку, не кажучи вже про балансові витрати на володіння та утримання будинку – все це стримує спекулятивну поведінку. Однак ринки житла іноді переживають періоди ірраціонального розмаху і бачать, як ціни швидко зростають, перш ніж знову впасти в чергу.

У цій статті ми обговоримо причини бульбашок цін на житло, причини, через які бульбашки житла лопаються, і чому покупці житла повинні враховувати довгострокові середні показники, приймаючи критичні житлові рішення.

Ключові винос

  • Бульбашки з житлом – це тимчасові періоди місяців або років, що характеризуються високим попитом, низькою пропозицією та завищеними цінами вище основних.
  • Ці бульбашки спричинені різними факторами, включаючи зростання економічного процвітання, низькі процентні ставки, ширші пропозиції іпотечних продуктів та легкий доступ до кредиту.
  • Сили, що роблять бурхливий житловий міхур, включають спад в економіці, зростання процентних ставок, а також падіння попиту.

Що таке житловий міхур?

Перш ніж розібратися в причинах виникнення бульбашок житла та в тому, що змушує їх з’являтися, важливо зрозуміти бульбашки житла самі по собі. Зазвичай вони починаються зі стрибка попиту на житло, незважаючи на обмежену кількість наявних запасів.

Попит ще більше зростає, коли спекулянти виходять на ринок, роблячи міхур більшим, коли вони розкуповують інвестиційні властивості та перевертають верхню частину. При обмеженій пропозиції та стільки нового попиту ціни, природно, зростають.

Бульбашки з житлом мають прямий вплив на галузь нерухомості, а також на власників будинків та їхні особисті фінанси. Вплив, який міхур може мати на економіку (наприклад, на процентні ставки, стандарти кредитування та практики сек’юритизації ), може змусити людей знаходити способи не відставати від своїх іпотечних платежів, коли раптом раптом настають важкі ситуації. Деяким, можливо, доведеться глибше заглибитися у свої кишені, використовуючи заощадження та пенсійні фонди лише для того, щоб зберегти своє житло. Інші збанкрутують і позбавляють права.

Будь-яка бульбашка, як правило, є лише тимчасовою подією. Хоча бульбашки на фондових ринках можуть траплятися частіше, житлові бульбашки можуть зберігатися набагато довше, за даними Міжнародного валютного фонду (МВФ), і можуть тривати кілька років.

Причини виникнення бульбашок житлового ринку

Ціна на житло, як і вартість будь-якого товару чи послуги на вільному ринку, визначається законом попиту та пропозиції. Коли попит зростає або пропозиція зменшується, ціни зростають. За відсутності природних катаклізмів, які можуть зменшити негайну пропозицію будинків, ціни зростають, коли попит має тенденцію випереджати тенденції пропозиції. Пропозиція житла також може повільно реагувати на збільшення попиту, оскільки на будівництво чи ремонт будинку потрібен тривалий час, а у високорозвинених районах просто більше немає землі для забудови. Отже, якщо відбудеться раптовий або тривалий ріст попиту, ціни обов’язково зростуть.

Після того, як буде встановлено, що зростання середнього рівня цін на житло спочатку обумовлене шоком попиту, ми повинні запитати, які причини цього зростання попиту. Є кілька можливостей:

  • Зростання загальної економічної активності та збільшення добробуту, що призводить до збільшення наявного доходу в кишенях споживачів та стимулює власність житла
  • Збільшення чисельності населення або демографічний сегмент населення, що виходить на ринок житла
  • Низький загальний рівень процентних ставок, особливо короткострокових, що робить будинки більш доступними
  • Інноваційні або нові іпотечні продукти з низькими початковими щомісячними платежами, які роблять будинки більш доступними для нових демографічних сегментів
  • Легкий доступ до кредиту – часто з нижчими стандартами андеррайтингу – що також призводить більше покупців на ринок
  • Високопродуктивні структуровані іпотечні облігації ( MBS ), як того вимагають інвестори з Уолл-стріт, які надають позичальникам більше іпотечного кредиту
  • Потенційна неправильна оцінка ризику іпотечними позикодавцями та інвесторами в іпотечні облігації, що розширює доступність кредитів для позичальників
  • Короткотермінові відносини між іпотечним брокером та позичальником, за яких іноді позичальникам рекомендується надмірно ризикувати
  • Відсутність фінансової грамотності та надмірне ризикування іпотечними позичальниками.
  • Спекулятивна та ризикована поведінка покупців житла та інвесторів у нерухомість, що підкріплюється нереальними та нестійкими оцінками подорожчання житла.
  • Збільшення домашнього перегортання.

Кожна з цих змінних може поєднуватися одна з одною, щоб спричинити зліт міхура на ринку житла. Дійсно, ці фактори, як правило, живляться один від одного. Детальне обговорення кожного з них виходить за рамки цієї статті. Ми просто зазначаємо, що загалом, як і всі бульбашки, зростання активності та цін передує надмірному ризику та спекулятивній поведінці всіх учасників ринку – покупців, позичальників, кредиторів, будівельників та інвесторів.

Сили, що лопають міхур

Остаточно міхур лопається, коли надмірний ризик стає поширеним у всій житловій системі, і ціни більше не відображають нічого близького до основних. Це станеться, поки пропозиція житла все ще зростає у відповідь на попередній стрибок попиту. Іншими словами, попит зменшується, а пропозиція все ще зростає, що призводить до різкого падіння цін, оскільки ніхто не залишається платити за ще більше будинків і навіть за вищі ціни.

Це усвідомлення ризику у всій системі спричинене збитками, які зазнали власники будинків, іпотечні кредитори, іпотечні інвестори та інвестори у власність. Ці реалізації можуть бути спричинені багатьма речами:

  • Збільшення процентних ставок, яке робить власність житла недосяжною для деяких покупців, а в деяких випадках робить будинок, яким людина зараз володіє, непідйомним. Це часто призводить до дефолту та викупу, що в кінцевому підсумку збільшує наявні пропозиції на ринку.
  • Зменшення загальної економічної діяльності, що призводить до зменшення наявного доходу, втрати роботи або зменшення кількості вільних робочих місць, що зменшує попит на житло. Рецесія є особливо небезпечною.
  • Попит вичерпується, приводячи попит і пропозицію в рівновагу і уповільнюючи швидкі темпи підвищення цін на житло, на які розраховують деякі власники будинків, зокрема спекулянти, щоб зробити свої покупки доступними або вигідними. Коли швидке подорожчання цін застоюється, ті, хто розраховує на це, щоб дозволити собі своє житло, можуть втратити своє житло, приносячи більше пропозиції на ринок.

Суть полягає в тому, що коли наростають збитки, кредитні стандарти посилюються, легке іпотечне запозичення більше не доступне, попит зменшується, пропозиція зростає, спекулянти залишають ринок, а ціни падають.

Крах ринку житла у 2007–2008 рр

У середині 2000-х років економіка США пережила широкомасштабний житловий міхур, який мав прямий вплив на початок Великої рецесії. Слідом за бульбашкою доткомів вартість нерухомості почала повзути, що спричинило зростання власності на будинки серед спекулятивних покупців, інвесторів та інших споживачів. Низькі процентні ставки, пом’якшені стандарти кредитування – включаючи надзвичайно низькі вимоги до першого внеску – дозволили людям, які в іншому випадку ніколи не змогли б придбати житло, стати власниками будинків. Це ще більше підняло ціни на житло.

Але багато спекулятивних інвесторів перестали купувати, оскільки ризик ставав занадто високим, що змусило інших покупців вийти з ринку. Дійсно, виявилося, що коли економіка пішла на поворот, цілий ряд субстандартних позичальників виявився не в змозі сплачувати свої щомісячні іпотечні кредити. Це, в свою чергу, спричинило падіння цін. Іпотечні цінні папери були продані у величезних кількостях, тоді як іпотечні дефолти та стягнення зросли до безпрецедентного рівня.

Короткий огляд

Дискримінація іпотечного кредитування є незаконною. Бюро фінансового захисту споживачів або до Міністерства житлового будівництва та розвитку міст США (HUD).

Середня реверсія

Дуже часто власники будинків роблять згубну помилку, припускаючи, що нещодавні цінові показники продовжуватимуться і в майбутньому, не враховуючи спочатку довгострокові темпи підвищення ціни та можливість середньої реверсії.

Закони фізики стверджують, що коли будь-який предмет – щільність якого перевищує повітря – рухається вгору, він врешті повертається на землю, оскільки на нього діють сили тяжіння. Законодавство про фінанси так само стверджує, що ринки, які переживають періоди швидкого подорожчання або знецінення, з часом повернуться до цінової точки, яка ставить їх у відповідність із тим, де їхні довгострокові середні темпи подорожчання вказують, що вони повинні бути. Це відоме як повернення до середнього.

Ціни на ринку житла також дотримуються цієї тенденції щодо середньої реверсії. Після періодів стрімкого подорожчання ціни, або, в деяких випадках, знецінення, вони повертаються туди, де їхні довгострокові середні темпи подорожчання вказують, що вони повинні бути. Середня ціна на повернення житла може бути як швидкою, так і поступовою. Ціни на житло можуть швидко рухатись до позначки, яка ставить їх назад у відповідність із середньостроковим показником, або вони можуть залишатися незмінними, поки довгострокове середнє їх не наздожене.

Теоретичне значення, наведене вище, було отримано шляхом обчислення середньоквартального відсотка зростання індексу цін на житло з першого кварталу 1985 року до четвертого кварталу 1998 року – орієнтовного моменту, коли ціни на житло почали стрімко зростати вище довгострокової тенденції. Потім розраховане середньоквартальне збільшення відсотків застосовувалось до вихідного значення, показаного на графіку, і кожного наступного значення для отримання теоретичного значення Індексу цін на житло.

Оцінки оцінки ціни

Занадто багато покупців житла використовують лише останні показники цін як еталони для того, що вони очікують протягом наступних кількох років. Грунтуючись на своїх нереальних оцінках, вони ризикують надмірно. Цей надмірний ризик, як правило, пов’язаний з вибором іпотечного кредиту та розміром або вартістю будинку, який купує споживач.

Існує кілька іпотечних продуктів, які значною мірою продаються споживачам і призначені для відносно короткострокових позик. Позичальники вибирають ці іпотечні кредити, виходячи з того, що вони зможуть рефінансувати цю іпотеку протягом певної кількості років, і вони зможуть це зробити через власний капітал, який вони матимуть у своїх будинках на той момент.

Однак нещодавні показники ціни на житло, як правило, не є гарним прогнозом майбутньої ефективності ціни на житло. Покупці житла повинні враховувати довгострокові темпи підвищення ціни на житло та враховувати фінансовий принцип середньої реверсії при прийнятті важливих фінансових рішень. Спекулянти повинні робити те саме.

Незважаючи на те, що ризик за своєю суттю не є поганим, і насправді ризик іноді є необхідним і доцільним, але ключовим фактором прийняття прийнятного рішення, заснованого на оцінці ризику, є розуміння та вимірювання ризиків шляхом складання фінансово обгрунтованих оцінок. Це особливо стосується найбільшого та найважливішого фінансового рішення, яке приймає більшість людей – купівлі та фінансування житла.

Суть

Простим і важливим принципом фінансування є середня реверсія. Хоча ринки житла не піддаються бульбашкам, як деякі ринки, бульбашки житла існують. Довгострокові середні показники добре вказують на те, куди в кінцевому підсумку потраплять ціни на житло в періоди стрімкого зростання курсу, а потім стагнація або падіння цін. Те саме стосується періодів підвищення цін нижче середнього.