Житлові облігації

Що таке житлові облігації?

Житлові облігації – це боргові цінні папери, різновид муніципальних доходних облігацій, випущені державними або місцевими органами влади для збору грошей на проекти житлового будівництва за доступними цінами.

Ключові винос

  • Житлові облігації – це боргові цінні папери, різновид муніципальних дохідних облігацій, випущені державними або місцевими органами влади для збору грошей на проекти житлового будівництва за доступними цінами.
  • Житлові облігації забезпечують уряд дешевим фінансуванням, а позикодавець, особливо той, хто знаходиться у вищих податкових групах, має податкові пільги.
  • Іпотека, надана за рахунок житлових облігацій, обмежена для покупців житла, які вперше заробляють не більше ніж середній дохід за площею, а ціна придбаного будинку обмежена до 90% від середньої ціни придбання площі.

Розуміння житлових зобов’язань

Державні органи та органи місцевого самоврядування випускають житлові облігації для фінансування будівництва або відновлення доступного житла. Окрім погашення основного боргу, держава або населений пункт повинен виплатити відсотки за гроші, які позичає. Житлові облігації іноді вимагають схвалення виборців і можуть бути короткостроковими або довгостроковими емісіями.

Муніципальний орган може видати борг у формі облігацій для залучення капіталу для фінансування проектів. Два типи муніципальних облігацій – це облігації загальних зобов’язань (GO) та облігації доходів. Виплата відсотків та погашення основної суми облігацій загальних зобов’язань фінансуються з державної або місцевої фінансової скарбниці. Ці облігації забезпечені повною вірою та кредитом муніципального уряду, яке може мати повноваження збільшувати податки для виконання своїх зобов’язань щодо сплати облігацій GO. Тим часом, платіжні зобов’язання за дохідною облігацією забезпечуються прогнозованим потоком доходів проекту, для якого була випущена облігація. Облігації житла – це один із видів доходу.

Як облігації приватної діяльності (ПАБ), житлові облігації можуть випускатись від імені кваліфікованих прибуткових та некомерційних забудовників для фінансування багатоквартирних та старших житлових проектів з низьким рівнем доходу. Крім того, доходи від житлових облігацій можуть також випускатися для забезпечення недорогого іпотечного фінансування сімей з низьким рівнем доходу та фізичних осіб, щоб вони могли придбати житло. 

1,1 мільйона

Кількість доступних будинків, що фінансуються за рахунок житлових облігацій за допомогою Житлового кредиту.

Вимоги до житлових облігацій

Іпотека, що надається за рахунок житлових облігацій, обмежена для покупців житла, які вперше заробляють, які заробляють не більше середнього доходу за площею. Крім того, ціна будинку, придбаного під заставу житлових зобов’язань, обмежена 90% від середньої ціни купівлі за площею.

Житлові облігації, як правило, мають низькі процентні ставки і можуть випускатися як зобов’язання з фіксованою вимогою, так і із змінною ставкою (VRDO). Виплата основної суми та відсотків власникам облігацій здійснюється за рахунок виплати застави та інвестиційного прибутку. Погашення платежів за іпотечними кредитами позичальники збирають довіреною особою житлової каси, яка вкладає кошти в короткострокові інвестиції до запланованого часу для виплати процентів власникам облігацій. Фактично оплата житлових облігацій забезпечується своєчасною та послідовною виплатою відсотків та погашенням основної суми основних іпотечних кредитів позичальниками.

Переваги житлових облігацій

Житлові облігації вигідні як державі, так і приватним інвесторам. З одного боку, уряд отримує доступ до великої кількості дешевого фінансування. З іншого боку, податкові переваги, що пропонуються за рахунок житлових облігацій, є надзвичайно привабливими для позикодавців, що знаходяться у верхніх податкових групах. 

Для інвесторів відсотки, що сплачуються за житловими облігаціями, звільняються від оподаткування федеральним, а часом і державним податком на прибуток. Чим вища гранична ставка податку, тим ціннішим звільненням від оподаткування житлових доходів. Незважаючи на те, що інвестори, на яких поширюється альтернативний мінімальний податок (AMT), можуть обкладатися податками, звільнення означає, що інвестори з високим рівнем федеральних податків отримують вигоду від доходних облігацій та інших муніципальних облігацій. Це звільнення від податку допомагає компенсувати низьку процентну ставку за облігаціями.

Федеральні податкові кредити на житло з низьким рівнем доходу це ще одне джерело капіталу, яке може використовуватися замість житлових облігацій або на додаток до них для фінансування проектів доступного житла. Кредити є безповоротними федеральними податковими податками на прибуток на частину іпотечних відсотків, які кваліфіковані покупці житла повинні сплачувати щороку.