Як організувати та отримати прибуток від опцій нерухомості
Є кілька способів інвестувати в нерухомість. Для багатьох американців найпростіші інвестиції у нерухомість надходять у формі сімейного будинку чи оренди нерухомості. Інвестування в одне нерухоме майно може бути великою, прибутковою інвестицією з безліччю можливостей використання. Багатогранність, довговічність та оцінка часто є головними причинами, які роблять одиничні інвестиції у власність відносно безпечними, надійними та прибутковими з часом.
Зростання онлайн-краудфандингу та іпотечного кредитування також розширив багато можливостей та можливостей для прямих інвесторів у нерухомість. Такі платформи, як Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360та інші, пропонують швидші, простіші та ефективніші способи отримання іпотечного кредиту, збільшуючи потенціал для покупців бути більш універсальними у своїх інвестиціях.
У міру розвитку ринку нерухомості регулярно вводяться нові пропозиції. Завдяки цим вступним пропозиціям інвестори в нерухомість тепер мають широкий вибір: інвестиційні групи нерухомості, пайові фонди нерухомості, інвестиційні фонди нерухомості та роздрібні пропозиції, такі як Fundrise. Однак прямі інвестиції в нерухомість все ще пропонують спосіб отримати значний прибуток для тих інвесторів за допомогою правильної суміші фінансової стабільності та толерантності до ризику. Для цих інвесторів варіанти нерухомості можуть бути можливістю, яка при здійсненні може збільшити прибуток або зменшити деякі ризики прямих інвестицій у нерухомість.
Варіанти нерухомості не доступні на біржах, вони не мають коливальних цін, що перевищують контрактну премію, і вони, як правило, не охоплюють кілька одиниць.Варіанти нерухомості найбільш активно використовуються на ринку комерційної нерухомості, але ними можуть користуватися і звичайні інвестори.Як правило, варіанти нерухомості використовуються для цільових ситуацій, коли покупець отримає вигоду від опціону, але не вимоги придбати нерухомість до кінця періоду володіння.
Ключові винос
- Варіант нерухомості – це спеціально розроблене контрактне положення між покупцем і продавцем.
- Варіанти нерухомості обговорюються між покупцями та продавцями, як правило, пропонуючи найбільшу перевагу для покупця.
- Положення щодо опціону на нерухомість на період утримання є найбільш поширеними, але варіанти можуть бути розроблені з безліччю варіацій.
Що таке варіант нерухомості?
Прямі інвестиції в нерухомість мають багато унікальних міркувань, які зазвичай не застосовуються так суворо до різноманітності інших альтернатив нерухомості. Для зацікавлених або просунутих інвесторів, варіант нерухомості в якості резерву на контракт, щоб купити нерухомість, нерухомість безпосередньо може бути потенційною можливістю. Варіанти нерухомості мають додатковий рівень складності, а також свої власні унікальні параметри.
Загалом, варіант нерухомості – це спеціально розроблене положення про контракт між покупцем та продавцем.Продавець пропонує покупцеві можливість придбати нерухомість протягом певного періоду за фіксованою ціною.Покупець купує опцію придбати чи не придбати нерухомість до кінця періоду зберігання.Для праворуч від цієї опції, покупець платить продавець варіант преміум.Якщо покупець вирішує придбати нерухомість (іншими словами, реалізувати варіант нерухомості), продавець повинен продати нерухомість покупцеві відповідно до умов попереднього договору.
Можливо, ви стикалися з концепцією опціонів під час придбання акцій.Варіанти надають покупцеві додаткові можливості вибору з умовами, що базуються на базовому активі.Загалом опціони можуть бути використані достроково, утримані до закінчення строку дії опціону або, можливо, продані другому покупцеві до закінчення терміну дії. Варіанти нерухомості зазвичай використовуються забудовниками та інвесторами в комерційних або висококласних житлових операціях. Варіанти нерухомості забезпечують більшу гнучкість та потенційно більші можливості інвестування для покупців, з обмеженими вигодами для продавців.
У складі договору про купівлю нерухомості може бути безліч розроблених варіантів нерухомості. Деякі з найпоширеніших включають:
- Варіант періоду утримання: покупець сплачує премію за можливість придбання нерухомості, але від цього не вимагається
- Опція лістингу: покупець використовує опцію, щоб перерахувати майно та потенційно отримати прибуток від націнки
- 1031 варіант обміну: покупець сплачує премію за можливість отримати термін зберігання, а потім робить подібне для обміну подібної нерухомості під час покупки
Короткий огляд
Премія за опціоном на нерухомість, договірний термін зберігання та кінцева ціна продажу часто є найважливішими компонентами, що обговорюються в угоді на опціон на нерухомість.
Приклад варіанту нерухомості
Ось всебічний аналіз ризику та винагороди за сценарієм опціону на нерухомість. Припустимо, у будівельника 500 000 доларів і він хоче придбати землю, вказану на 2 мільйони доларів. Будівельник не впевнений у кількох речах:
- Чи може будівельник залучити 1,5 мільйона доларів за рахунок банківських позик чи інших джерел?
- Чи може будівельник отримати необхідні дозволи на житлову чи комерційну забудову чи подальший поділ власності?
- Чи може будівельник зібрати гроші та отримати дозволи до того, як інший будівельник придбає землю?
У цій ситуації доречний варіант нерухомості. За визначену безповоротну вартість (так звану премію за опціон на нерухомість ), яка складає приблизно 25 000 доларів, будівельник може укласти з продавцем договір опціону на нерухомість. Варіант нерухомості дозволяє забудовнику зафіксувати ціну продажу нерухомості на рівні 2 мільйони доларів протягом шести місяців.
Договір опціону на нерухомість може містити такі умови:
- Деталі власності ( місцезнаходження, розмір та інші особливості)
- Тривалість контракту (шість місяців від дати угоди)
- Опціонна премія або сума винагороди (25 000 доларів США, що не підлягає поверненню, сплачується покупцем продавцеві в одноразовому розмірі)
- Погоджена ціна придбання, якщо опціон застосовується під час дії контракту (2 мільйони доларів)
Для шестимісячного терміну дії контракту може бути чотири можливих сценарії.
Сценарій 1. Будівельник схвалює банківську позику в розмірі 1,5 мільйона доларів. Він також підтверджує, що може отримати необхідні дозволи на розвиток. Він використовує свій варіант нерухомості для придбання нерухомості за заздалегідь визначеною ціною в 2 мільйони доларів. Продавець отримує 2 мільйони доларів плюс зберігає додаткову премію опціону в 25 000 доларів.
Сценарій 2: Через два місяці будівельник виявляє, що не зможе отримати дозвіл на забудову. Протягом наступних чотирьох місяців будівельнику вдається знайти іншу сторону, яка бажає придбати нерухомість за 2 мільйони доларів. Будівельник продає опцію нерухомості новій партії за новою ціною в 30 000 доларів. Нова сторона замінює забудовника в оригінальному опціонному контракті. Нова партія використовує опціон і купує нерухомість за 2 мільйони доларів. Продавець отримує 2 мільйони доларів від нової партії, а також утримує 25000 доларів опціону від будівельника. Будівельник продав опціон за 30000 доларів, тож він заробляє 5000 доларів і не обтяжений майном, яким він не може користуватися.
Сценарій 3: Забудовник просто варіант покупець шукає вигоди від ціни розсуду майна. Якщо за п’ять місяців затребувана ціна у 2 мільйони доларів зросте до 2,2 мільйона доларів, будівельник отримає вигоду, скориставшись правом придбання майна та продажу майна з метою отримання прибутку. Наприкінці угоди власник нерухомості отримує 2 мільйони доларів плюс 25 000 доларів за додаткову премію. Забудовник отримує прибуток у розмірі 175 000 доларів від продажу майна.
Сценарій 4 : Забудовник не може отримати позику або дозволи. Він також не може знайти інших зацікавлених покупців. Конструктор дозволяє закінчити термін дії опціону і втрачає премію за опціон. Однак покупець зміг уникнути потенційно поганих інвестицій у розмірі 2 мільйони доларів, сплативши премію в 25 000 доларів (1,25% від фактичної вартості угоди). Продавець виграє на 25000 доларів і продовжує пошук покупця.
У всіх випадках, коли укладений контракт на опціони на нерухомість, продавець більше не має права вибору, продати майно чи за якою ціною протягом періоду зберігання опціону. Продавець повинен почекати рішення покупця шість місяців. Ось чому продавець отримує та зберігає премію за опціон незалежно від того, що зрештою вирішить покупець.
Суть
Варіанти нерухомості пропонують альтернативний метод торгівлі, інвестування та отримання прибутку від інвестицій у нерухомість. Їх можна вважати різновидом позабіржового контракту між двома окремими сторонами. Для цих типів опціонів немає біржового ринку, але можуть існувати креативні положення, які потенційно можуть дозволити покупцеві продати опціон, перебуваючи в активному періоді утримання. Загалом, залучені сторони повинні забезпечити, щоб положення про опціонний контракт були належним чином написані, справедливі та дотримувались зацікавленими сторонами.
Контракти на опціони на нерухомість можуть запропонувати кілька альтернативних способів заробляти гроші, але загалом однією з їх найбільших переваг є відволікання великих ризиків. Забудовники нерухомості могли б отримати вигоду від укладання декількох опційних контрактів на нерухомість та, можливо, лише для кількох вибраних, що базуються на розвитку протягом періоду утримання. Власник контракту також може відмовитись від опціону, якщо протягом періоду утримання відбуваються зміни, такі як нова жвава магістраль або збільшення злочинності.
Періоди проведення цих опцій можуть відрізнятися, що також змінює ризики.Продавець зазвичай фіксується на встановленій ціні.Хоча висока ймовірність фізичних вправ може забезпечити їм деякий час для кращого вибору чи домовленостей.Як правило, від покупця вимагається сплатити зазначену премію протягом усього періоду зберігання. Премії можуть допомогти знизити ціну придбання. Вони також можуть дозволити покупцеві отримати кращі умови іпотечного фінансування, що знижує загальні витрати. Протягом усього періоду зберігання нерухомість може також зростати у вартісті із ціною придбання, яка залишається незмінною.
Дефолт продавця опціону може бути однією з головних проблем у договорах опціону на нерухомість. У таких випадках єдиним способом звернення покупця є судовий процес. Відсутність загальнодоступної інформації та минулих записів щодо учасників опціону на нерухомість – ще одна проблема. Інвесторам опціонів на нерухомість може також знадобитися врахувати додаткові витрати, такі як плата за юридичні послуги, такі як складання та реєстрація договору.