Іпотечне шахрайство: розуміння та уникнення цього

Ключові винос

• Поширеними шахрайствами з індивідуальними іпотечними кредитами є викрадення особистих даних та фальсифікація доходів / активів, тоді як фахівці галузі можуть використовувати шахрайство з оцінкою та повітряні позики, щоб обдурити систему.
• Хижацька кредитна діяльність, вилучення майна та афери щодо зменшення іпотечного кредиту – все це сприяло Великій рецесії в 2007 році. 
• Іпотечне шахрайство продовжує залишатися проблемою в Америці.Згідно з даними CoreLogic у вересні 2018 року, кожна із 109 іпотечних заяв свідчить про шахрайство.
• Є професійні організації, які контролюють та розслідують іпотечне шахрайство, поряд з ФБР.

Короткий огляд

Житло або іпотечне шахрайство можуть вчинити особи, які мають намір окупувати нерухомість як основне місце проживання, або групи інвесторів, які обманюють через оренду нерухомості або здійснюють шахрайство при оцінці, перекидаючи будинки.

За даними Федерального бюро розслідувань (ФБР), це будь-який вид “суттєвих викривлень, викривлень або бездіяльності, що стосуються майна або потенційної іпотеки, на яку покладається андеррайтер або позикодавець для фінансування, придбання або страхування позики”.  З цим робочим визначенням ми бачимо, що іпотечне шахрайство може здійснюватися як окремими позичальниками, так і професіоналами галузі.І суми, що беруть участь, високі.Наприклад, у Сакраменто, штат Каліфорнія, на початку 2019 року сім людей було засуджено за аферу на суму 10 мільйонів доларів.

Існує дві різні сфери шахрайства з іпотечним кредитуванням – шахрайство з метою отримання прибутку та шахрайство з житлом. 

1. Шахрайство заради вигоди:  Ті, хто здійснює такий тип іпотечного шахрайства, часто є інсайдерами галузі, використовуючи свої спеціальні знання або повноваження для вчинення або сприяння шахрайству. Поточні розслідування та широко розповсюджені звіти свідчать про те, що високий відсоток іпотечного шахрайства передбачає змову інсайдерів галузі, таких як банківські службовці, оцінювачі, іпотечні брокери, адвокати, особи, що видають кредити, та інші професіонали, зайняті у цій галузі. Шахрайство з метою отримання прибутку має на меті не забезпечити житло, а скоріше зловживати процесом іпотечного кредитування, щоб викрасти готівку та власний капітал у кредиторів чи власників житла. ФБР надає пріоритет шахрайству з метою отримання прибутку.
2. Шахрайство з житлом:  Цей тип шахрайства зазвичай представляється незаконними діями позичальника, мотивованими придбати або зберегти право власності на будинок. Позичальник може, наприклад, неправильно подавати інформацію про доходи та активи в заявці на позику або спонукати оцінювача маніпулювати оціночною вартістю майна.

Щоб зрозуміти наслідки для житлової галузі та галузі нерухомості, а також для фінансових установ, просто зверніться до заголовків та літератури про кризу іпотечного кредитування в 2008 році. Значна частина цього спекулятивного кредитування була заснована на іпотечному шахрайстві.

Навіщо здійснювати іпотечне шахрайство? 

Позичальники та професіонали мотивовані здійснювати іпотечне шахрайство з багатьох причин. Більшість із цих причин ми можемо описати, визначивши два основні типи – шахрайство з житлом та шахрайство з метою отримання прибутку. Шахрайство з житлом здійснюється позичальниками, які часто за сприяння кредитних службовців або іншого персоналу спотворюють або пропускають відповідні деталі щодо зайнятості та доходів, боргу та кредиту чи вартості та стану майна з метою отримання або збереження права власності на нерухомість. Шахрайство з метою отримання прибутку здійснюється професіоналами галузі, які спотворюють, спотворюють або пропускають відповідні деталі щодо зайнятості та доходів своїх особистості або клієнтів, боргу та кредиту, а також вартості та стану майна з метою максимізації прибутку за кредитною операцією.

Тут важливо зазначити, що шахрайство з метою отримання прибутку може вчинити будь-який професіонал в ланцюжку кредитних операцій, включаючи забудовника, агента з продажу нерухомості, кредитного агента, іпотечного брокера, консультанта з питань кредитування / боргу, оцінювача нерухомості, інспектора майна, страхування агент, титульна компанія, адвокат та ескроу-агент. Професіонали галузі також можуть спільно, як мережа, обманювати страховиків, позикодавців та позичальників, максимізувати плату та розподіляти прибуток на всіх послугах, пов’язаних з іпотекою. Ці дії мотивовані або бажанням отримати додаткові комісійні з продажу, або просто збільшити інвестиційну позицію.

Поширені схеми шахрайства з іпотечними кредитами 

Найпоширеніші схеми шахрайства з іпотечними кредитами для інвесторів – це різного роду перевертання майна, шахрайство з користуванням приміщеннями та афера солом’яних покупців.

Перегортання майна, як правило, не є незаконним, коли воно пов’язане з придбанням будинку, утриманням / ремонтом, а потім перепродажем з метою отримання прибутку. З іншого боку, коли нерухомість купується нижче ринкової і одразу ж продається з прибутком за допомогою корумпованого оцінювача, який «перевіряє», що вартість майна насправді вдвічі перевищує початкову суму купівлі, вказується шахрайство з іпотечним кредитом.

У випадку із схемою перегортання власності в той же день, ланцюжок власності та оцінка часто є шахрайськими і включають три сторони – продавця, ластівку та нічого не підозрюючого кінцевого покупця. Продавець укладає договір з ластом на придбання нерухомості за ціною нижче ринкової. Фліппер надає кінцевому покупцеві шахрайські зобов’язання щодо страхування власності, показуючи фліппер як власника (хоча це не так), і проводиться оцінка за завищеною ціною, про яку домовились ласточка та кінцевий покупець.

Шахрайство із заселенням – це схема, що використовується інвесторами для того, щоб претендувати на вищий коефіцієнт позики та вартості та менші витрати на придбання, крім нижчих ставок по іпотеці. Шахрайство з користувачем відбувається, коли позичальник заявляє, що будинок буде зайнятий власником для отримання сприятливого статусу банку, коли майно фактично залишатиметься вільним. Покупець соломи використовує або дозволяє комусь використовувати свою особу, кредитний рейтинг та дохід для отримання майна для іншого покупця, який може не претендувати на іпотечний кредит (або претендувати на найкращі ставки). Покупці соломи часто використовуються інвесторами, охоче чи несвідомо, для прикриття інших форм та багатьох шахрайств.

Найпоширенішими шахрайствами з індивідуальними іпотечними кредитами є крадіжка особистої інформації та фальсифікація доходів / активів. Викрадення особистих даних відбувається, коли реальний покупець шахрайським шляхом отримує фінансування з використанням небажаної та невідомої інформації жертви, включаючи номери соціального страхування, дати народження та адреси. Викрадення особистих даних для іпотечних цілей може також включати викрадені виплати зарплати, банківські записи, податкові декларації, W-2 та фальсифіковані листи про підтвердження роботи. Навіть записи власності на майно можуть бути сфальсифіковані, і позичальники можуть отримати шахрайську іпотеку на майно, яке вони ні володіють, ні займають.

Повітряна позика проти шахрайства з оцінкою

Найбільш поширеними шахрайствами з професійними іпотечними кредитуваннями в галузі є шахрайство з повітряними позиками та оцінками.

Повітряна позика – це позика, отримана під неіснуюче майно або для неіснуючого позичальника. Група професіоналів часто співпрацюватиме, щоб створити фальшивого позичальника та фальшивий ланцюжок прав власності та отримати титул та підшивку страхування майна. Крім того, мережа шахрайства може включати телефонні банки та поштові скриньки для створення підроблених перевірок працевлаштування, домашніх адрес та номерів телефонів позичальників. Шахрайство з повітряними позиками просто передає готівку в руки зловмисників, і жодне майно ніколи не купується і не продається.

Шахрайство з оцінкою часто залучає агента з нерухомості, забудовника, оцінювача та кредитного співробітника, які працюють разом, щоб максимізувати ціну закупівлі та суму позики з метою збільшення комісійних. З іншого боку, корумповані оцінювачі часто недооцінюють майно, щоб гарантувати, що колега-інвестор зможе придбати актив.

Деякі форми хижацької кредитної діяльності, афери щодо вилучення майна та зменшення іпотечного кредитування значною мірою залежать від вищезазначених практик шахрайства з іпотечним кредитуванням. Хижацьке кредитування, як правило, передбачає підробку показників доходів кредиторів, щоб неточно відображати їх здатність взяти додатковий борг. Така діяльність суттєво сприяла Великій рецесії.

Боротьба з іпотечним шахрайством

Не бракує законодавства на місцевому, штатному або федеральному рівні, спрямованого на зменшення обсягів іпотечного шахрайства. Нещодавно держави зробили великий крок, вимагаючи ліцензування кредитних службовців та продовження освіти. Крім того, агенції з нерухомості, права власності та страхування ліцензуються та контролюються державними органами. Багато штатів також вимагають періодичного аудиту діяльності та операцій компаній, що надають іпотечні кредити, для контролю за дотриманням вимог.

Професійні організації, такі як Асоціації іпотечних банкірів ( MBA ) та Національна асоціація іпотечних брокерів ( NAMB ), мають кодекс поведінки та найкращі практики, які підлягають незалежному контролю. Відділ економічних злочинів ФБР – II також відстежує скарги та підозрілу діяльність в іпотечній галузі.

Суть

Доброю новиною є те, що ми можемо покращити ринки за рахунок зменшення обсягів іпотечного шахрайства. Люди повинні висловлювати реалістичні очікування щодо запозичень та досвіду власності житла. Інвестори повинні ставити реалістичні цілі отримання прибутку. Спеціалісти галузі повинні дотримуватися більш високих особистих стандартів і підпорядковуватись підзвітності організаціям-колегам. Урядам потрібно зробити законодавство більш уніфікованим та узгодити правоохоронні органи з активними розслідуваннями.