Інвестування в заставу з податку на майно
Однією з інвестиційних ніш, яку інвестори часто не помічають, є застава податку на майно. Зростаюча волатильність фондового ринку в поєднанні з історично низькими відсотковими ставками все ще змушує багатьох інвесторів шукати цей тип альтернативного шляху, щоб забезпечити гідну норму прибутку. У деяких випадках ця унікальна можливість може надати обізнаним інвесторам чудові показники прибутку.
Заставне майно також може нести значний ризик, а це означає, що початківці покупці повинні розуміти правила та потенційні підводні камені, що виникають із цим видом активів. У цій статті розглядаються податкові застави, способи інвестування в них та недоліки такого типу інвестиційного механізму.
Ключові винос
- Податкова застава – це вимога уряду щодо майна, коли власник не сплачує податки на майно.
- Заставні права продаються на аукціонах, які іноді включають торгівлю.
- Якщо вам потрібно звернути стягнення, можливо, накладено заставу на майно, яке заважає вам заволодіти.
- Якщо ви отримаєте майно, можуть виникнути непередбачені витрати, такі як ремонт або навіть виселення поточних мешканців.
- Ви також можете інвестувати в майнові застави.
Що таке податкова застава?
Податкова застава – це юридичний позов на майно фізичної особи або підприємства, яке не сплачує податки, заборговані перед урядом. Наприклад, коли власник земельної ділянки або власник будинку не сплачує податки на своє майно, місто чи округ, в якому знаходиться майно, має повноваження накладати на нього право застави. Застав має право на позов до майна на невиплачену суму, яка заборгована. Майно із закріпленим за ним майном не може бути продано або рефінансовано до сплати податків та зняття застави.
Коли видається запобіжне право, муніципалітет створює свідоцтво про податкову заставу, яке відображає суму заборгованості за майно, а також усі належні відсотки або штрафи. Потім ці сертифікати продаються на аукціоні інвестору, який надав найбільшу ставку. Інвестори можуть придбати податкову заставу лише за кілька сотень доларів, якщо це дуже невелике майно. Однак більшість коштує набагато дорожче.
Короткий огляд
Інвестори можуть придбати заставу з податку на майно у муніципалітету, дозволяючи їм як новому власнику застави стягувати платежі з відсотками від власника майна. У деяких випадках вони можуть вилучити та отримати право власності на майно.
Податкова застава за цифрами
У 2017 році близько 14 мільярдів доларів податку на майно не було сплачено, за словами Бреда Вестовера, виконавчого директора Національної асоціації податкових застав (NTLA). Приблизно третина цього права застави згодом продається приватним інвесторам. Місцеві органи влади отримують вигоду від приватних продажів, оскільки вони негайно повертають гроші, заборговані за дане майно. Тридцять штатів продають свідоцтва про заставу, зазначає Вестовер.
У штаті Флорида неоплачені податки на майно впали з 1,2 млрд. Доларів у 2008 році до 740 млн. Доларів у 2018 році, “майже вдвічі менше, ніж було на піку”, і це падіння застави для інвесторів, ймовірно, є національною тенденцією.”[Коли є] здорова економіка, має сенс, що більше людей платять податки на власність”, – говорить він.
Дослідження, опубліковане Національним центром споживчого права (NCLC) у 2012 р. Щодо американської “Іншої кризи викупу”, виявило, що поряд з дефолтом іпотечного кредитування та рівнем безробіття, під час Великої рецесії зростала і кількість податкових платежів.Згідно з дослідженням, дослідження виявило, що щорічно урядові та муніципальні уряди США не збирали близько 15 млрд доларів податку на майно.
Як я можу інвестувати в податкову заставу?
Інвестори можуть придбати заставу податку на майно так само, як фактичну нерухомість можна придбати та продати на аукціонах. Аукціони проводяться у фізичній обстановці або в Інтернеті, і інвестори можуть або знизити процентну ставку за право на заставу, або призначити премію, яку вони заплатять за це. Інвестор, який приймає найнижчу процентну ставку або сплачує найвищу премію, отримує заставне право. Покупці часто вступають у торги за дану власність, що знижує норму прибутку, яку отримує покупець-переможець.
Покупці об’єктів нерухомості з податковою заставою повинні знати про вартість ремонту, а також про будь-які інші приховані витрати, які їм, можливо, доведеться сплатити, якщо вони беруть на себе право власності на майно. Тим, хто тоді володіє цим майном, можливо, доведеться стикатися з неприємними завданнями, такими як виселення нинішніх мешканців, що може зажадати дорогої допомоги з боку менеджера майна або адвоката.
Кожен, хто зацікавлений у придбанні податкової застави, повинен розпочати з вибору типу майна, на якому він хотів би мати право застави – житлової, комерційної, незабудованої землі чи майна з покращеннями. Потім вони можуть зв’язатися зі своїм казначейством міста чи округу, щоб дізнатися, коли, де і як буде проведений наступний аукціон. Казначейство може сказати інвестору, де взяти перелік майнових застав, які планується виставити на аукціон, а також правила того, як проводитиметься продаж. Ці правила визначають вимоги до попередньої реєстрації, прийняті способи оплати та інші відповідні деталі.
Поради для покупців податкової застави
Покупці також повинні ретельно перевірити наявні об’єкти нерухомості.У деяких випадках поточна вартість майна може бути меншою за розмір застави. NTLA радить розділити номінальну суму застави податкової застави на ринкову вартість майна.Якщо коефіцієнт перевищує 4%, потенційні покупці повинні триматися подалі від цього майна.Крім того, на майні можуть також існувати інші права на заставу, які перешкоджатимуть учаснику взяти на себе право власності.
Кожному об’єкту нерухомості в певному окрузі з податковою заставою присвоюється номер у відповідній посилці. Покупці можуть шукати ці застави за номером, щоб отримати інформацію про них у окрузі, що часто можна зробити через Інтернет. Для кожного номера округ має адресу власності, ім’я власника, оціночну вартість власності, юридичний опис та розбивку стану власності, а також будь-які споруди, розташовані в приміщенні.
Короткий огляд
Не вкладайте гроші в податкову заставу з розрахунком на те, що ви отримаєте з цього майно;близько 98% власників будинків викуповують майно до того, як розпочнеться процес звернення стягнення.
Як отримати прибуток від застави
Інвестори, які зацікавлені в пошуку можливостей інвестування податкової застави, повинні зв’язатися зі своїм місцевим податковим службовцем, відповідальним за справляння податків на майно. В даний час існує 2500 юрисдикцій міст, селищ або округів, які продають державний борг з податків.
Хоча не кожна держава передбачає публічний продаж податкових податків на майно, якщо держава дозволить публічний аукціон з несплаченого податку на майно, інвестори повинні мати можливість визначити, коли та де ці податки публікуються для загального огляду.Продаж податку на майно потрібно рекламувати протягом певного періоду часу до продажу.Як правило, в рекламі перераховуються власник майна, юридичний опис та сума податків, що підлягають продажу.
Інвестори, які купують заставу з податку на майно, як правило, зобов’язані негайно повернути повну суму застави муніципалітету, що видав її.У всіх штатах, окрім двох, видавець податкової застави стягує основну суму, відсотки та будь-які штрафи;виплачує власнику права на заставу, а потім збирає свідоцтво про заставу, якщо його немає у справі.Власник нерухомості повинен повернути інвестору всю суму застави плюс відсотки, які варіюються в залежності від штату, але, як правило, становлять від 10% до 12%. Якщо інвестор заплатив премію за заставне право, це може бути додано до суми, яка в деяких випадках повертається.
Графік погашення зазвичай триває від шести місяців до трьох років. У більшості випадків власник може сплатити заставу повністю. Якщо власник не може сплатити заставу до зазначеного терміну, інвестор має повноваження стягнення майна, як і муніципалітет, хоча це трапляється дуже рідко.
Пасивне інвестування через інституційного інвестора
Інвестування податкової застави вимагає значного обсягу досліджень та належної ретельності, тому, можливо, варто розглянути можливість пасивного інвестування через інституційного інвестора, який є членом NTLA.Приблизно 80% податкових свідоцтв про заставу продається членам NTLA.
Якщо ви хочете стати членом NTLA, це коштує 500 доларів на рік (для інвесторів, що мають менше 1 мільйона доларів).Для інституційних інвесторів членські внески становлять від 2000 до 10 000 доларів залежно від розміру їх інвестиційного портфеля.Інституційні інвестори можуть приносити прибуток від 4% до 9% на рік. NTLA може допомогти зрівняти зацікавлених інвесторів, які стають членами NTLA, з інституційними інвесторами, які зосереджуються на інвестуванні податкової застави.
Недоліки інвестування в заставу податку на майно
Хоча застава з податку на майно може дати значні відсоткові ставки, інвесторам потрібно виконати домашнє завдання, перш ніж виходити на цю арену. Податкові застави, як правило, недоречні для початківців інвесторів або тих, хто має незначний досвід роботи в нерухомості або знання про неї.
Короткий огляд
Інвесторам рекомендується не купувати заставу за об’єкти, що завдають шкоди навколишньому середовищу, наприклад, там, де АЗС скидає небезпечні матеріали.
Нехтувані властивості
Інвестори також повинні добре ознайомитися з фактичним майном, на яке було покладено право застави. Це може допомогти їм гарантувати, що вони насправді зможуть стягнути гроші з власника. Занедбане майно, розташоване в самому центрі кварталу нетрі, напевно, не є гарною покупкою, незалежно від обіцяної процентної ставки. Власник нерухомості може бути повністю не в змозі або не бажає сплачувати податок, який винен. Властивості з будь-яким видом шкоди навколишньому середовищу, наприклад, від хімічних речовин або небезпечних матеріалів, які там осідали, також загалом небажані.
Не пасивна інвестиція
Власники застави повинні знати, які їх обов’язки, після отримання сертифікатів. Як правило, вони повинні письмово повідомити власника майна про свою покупку протягом встановленого періоду часу. Вони також зазвичай повинні надіслати їм другий лист із повідомленням наприкінці періоду погашення, якщо до цього часу оплата не була здійснена в повному обсязі.
Термін дії податкової застави може закінчитися
Податкова застава не є вічним інструментом. У багатьох термін дії закінчується після закінчення періоду викупу. Після закінчення терміну дії застави власник застави стає не в змозі стягнути будь-який несплачений залишок. Якщо майно переходить до стягнення, заставодержатель може виявити інші права на заставу, що може унеможливити отримання права власності.
Конкуренція
Багато комерційних установ, наприклад, банки та хедж-фонди, зацікавилися майновим запорукою. Як результат, вони змогли перевершити конкуренцію та знизити врожайність. Це ускладнило пошук для індивідуальних інвесторів вигідного застави, і в результаті деякі відмовилися. Однак зараз також є деякі кошти, які інвестують у заставу, і це може бути хорошим способом для інвестора-початківця вийти на цю арену з меншим ступенем ризику.
Поширені запитання щодо податкової застави
Що означає, якщо у вас є податкова застава?
Якщо у вас є податкова застава, це означає, що уряд подав юридичну вимогу до вашого майна, оскільки ви знехтували або не сплатили податковий борг. У випадку застави з податку на майно ви або знехтували, або не сплатили податки на майно, які ви винні місту чи округу, де знаходиться ваше майно. Коли це трапляється, ваше місто чи округ має право встановлювати запобіжне право на власність.
Як працює продаж податкової застави?
Двадцять дев’ять штатів, а також Вашингтон, Віргінські острови та Пуерто-Рико, дозволяють продавати податкову заставу. Кожна держава використовує дещо інший процес здійснення своїх податкових застав.
Зазвичай після того, як власник нерухомості нехтує платити податки, настає період очікування. Деякі штати чекають кілька місяців, тоді як інші штати чекають кілька років, перш ніж втручається митник. Після цього несплачені податки продаються з аукціону при продажу податкової застави. Це може статися в Інтернеті або у фізичному місці. Іноді запобіжне право на заставу отримує саме учасник із найбільшою ставкою. Інші аукціони присуджують інвестору, який приймає заставне право найменшої процентної ставки. Податківці використовують гроші, якими вони користуються. заробляти на аукціоні для компенсації несплачених податків. Як тільки застава буде передана інвестору, власник житла заборгував їм несплачені податки на майно плюс відсотки (або в противному випадку їх загрожує стягнення майна).
Де я можу знайти податкову заставу на продаж?
Ви можете зателефонувати податковій у вашому окрузі безпосередньо, щоб з’ясувати процес придбання податкової застави. Деякі округи також будуть рекламувати процес на своєму веб-сайті, а також надавати інструкції щодо того, як зареєструватися як учасник торгів.
Коли округи перелічують аукціони на своїх веб-сайтах, вони також надаватимуть інформацію про об’єкти, виставлені на аукціон, коли вони йдуть на аукціон, та мінімальну ставку. Цей список може допомогти вам визначити, чи є якісь об’єкти, які вас цікавлять, залежно від їх розташування, типу, розміру та мінімальної ставки.
Що відбувається з іпотечним кредитом при продажу податкової застави?
Заставне майно залишається на майні, коли воно продається. Однак застава залишається в кредитному звіті попереднього власника.
Позовні стягнення з податку на майно відбуваються тоді, коли уряди вилучають майно, яке перебуває під їх юрисдикцією, за боргові податки на майно, які їм винні.Застава на сплату податку на майно перевищує інші права на заставу, тому їх звернення стягнення ліквідує інші права на заставу, включаючи заставу.Власники будинків із податками, що не сплачуються, зазвичай також мають непогашену іпотечну заборгованість.Після придбання майна, на яке накладено стягнення податків, якщо ви виявите, що на ньому є застава, воно повинно бути видалене округом, у якому ви його придбали.Округ звільнить заставне право на підставі документів про закриття податків.Якщо це не спрацює, ви також можете зв’язатись із власником застави, щоб його зняли.
У кожній штаті після продажу податкової застави існує викупний період (хоча тривалість часу залежить від штату), коли власник майна може спробувати викупити своє майно, сплативши податки на майно, що не відповідають вимогам. Однак, навіть якщо власник сплачує податки на майно, якщо протягом цього часу вони не здійснять свої іпотечні платежі, власник іпотечного кредиту може звернути стягнення на будинок.
Чи є державним реєстром податкової застави IRS?
Якщо до вашого майна подано юридичну вимогу з метою задоволення податкового боргу, IRS подасть Повідомлення про Федеральну податкову заставу. Це публічний документ, який служить попередженням для інших кредиторів про те, що IRS вимагає забезпечену вимогу до ваших активів. Агенції кредитної звітності можуть знайти повідомлення та включити його до вашого кредитного звіту.
Суть
Застава на сплату податку на майно може стати життєздатною альтернативою для інвестицій для досвідчених інвесторів, знайомих з ринком нерухомості. Ті, хто знають, що роблять, і витрачають час на дослідження властивостей, на яких купують заставу, з часом можуть отримати значний прибуток. Однак потенційні ризики роблять цю арену недоречною для нехитрих інвесторів.
Без належних досліджень та розуміння ринку нерухомості інвестор міг би легко отримати майно, яке власник не викупить (у вигляді сплати податків вам з відсотками) і яке не має вартості. Це малоцінне майно в кінцевому підсумку закінчиться власністю інвестора.
Для тих, хто зацікавлений в інвестуванні в нерухомість, придбання податкової застави – лише один із варіантів. Купівля будинку під заставу або придбання будинку на аукціоні також можуть бути цінними інвестиційними можливостями. Якщо ви все ще зацікавлені в заставі з податку на майно, рекомендуємо проконсультуватися зі своїм агентом з нерухомості або фінансовим консультантом.