Варіант оренди
Що таке варіант оренди?
Варіант оренди – це угода, яка дає орендодавцеві можливість придбати орендоване майно під час або в кінці періоду оренди. Це також перешкоджає власнику пропонувати власність на продаж комусь іншому. Коли термін закінчується, наймач повинен або скористатися цією опцією, або втратити її. Варіант оренди також відомий як оренда з можливістю придбання.
Як працює варіант оренди
Варіант оренди надає потенційному покупцеві більшу гнучкість, ніж стандартний договір оренди-купівлі, який вимагає від орендодавця придбати житло після закінчення оренди. Ціна будинку попередньо погоджується покупцем (орендарем) та власником. Ціна, як правило, відповідає поточній ринковій вартості будинку, що дозволяє орендодавцю придбати житло в майбутньому за сьогоднішньою ціною. Для цього варіанту наймач зазвичай стягує попередню плату від власника, яка може становити 1% від ціни продажу будинку. Плата надходить на перший внесок, якщо наймач вирішує придбати житло в кінці оренди.
Варіант оренди особливо корисний тим, хто, можливо, наращує свій кредит або не має достатньо заощаджених коштів для першого внеску. Однак слід врахувати кілька особливостей варіантів оренди.
Орендні платежі
Власник беруть премію на додаток до стандартної щомісячної орендної плати за можливість придбати за сьогоднішньою ціною, коли термін оренди закінчується. Премія може становити відсоток, доданий до поточної ринкової оренди, такий як 10% від стандартної щомісячної суми оренди житла такого розміру. Додаткова сума або премія, яку часто називають орендною платою, стає частиною авансового платежу за житло, якщо наймач використовує можливість придбати житло. Однак орендар позбавляється додаткових грошей, виплачених вище стандартної орендної плати, якщо будинок не придбано в кінці оренди.
Деякі власники можуть взяти одноразовий готівковий платіж, який часто називають “цінною компенсацією”, подібний до премії, виплаченої за опціон на фінансових ринках. Це не застава за придбання майна, тобто повернення не підлягає. Сума коливається від символічних 100 доларів до 5% від очікуваної ціни покупки.
Банківське фінансування з можливістю оренди
Хороша новина для орендарів полягає в тому, що, як правило, банки дозволяють загальним коштам премії, які перевищують орендні платежі, надходити на перший внесок за придбання будинку. Однак, якщо орендна плата становила ринкову ставку, банк не може дозволити застосовувати будь-які кошти до ціни придбання. Важливо, щоб покупці зверталися до декількох банків, щоб визначити свою політику щодо фінансування іпотечного кредитування будинку з можливістю оренди.
Термін оренди
Термін опціону може бути будь-яким періодом, на який погоджуються власник нерухомості та орендар, але зазвичай становить один-три роки. Договір оренди опціону також визначає ціну придбання майна на початку оренди або те, як ця ціна буде визначена в кінці опціону.
Ключові винос
- Варіант оренди – це угода, яка дає орендодавцеві можливість придбати орендоване майно під час або в кінці періоду оренди.
- Варіант оренди також заважає власнику пропонувати майно на продаж кому-небудь іншому.
- Орендар зазвичай платить на якийсь відсоток вище стандартної щомісячної суми оренди, яка надходить на перший внесок за придбання будинку.
Причини використання варіанту оренди
Існує кілька причин, чому орендар та власник можуть укласти договір оренди. Важливо врахувати, чи переваги переважують будь-які недоліки укладення угоди.
Чому орендарі укладають можливість оренди
Потенційний покупець може мати багато причин скористатися варіантом оренди, а не купувати нерухомість безпосередньо на самому початку. Основним фактором є відсутність достатньої кількості грошей або кредиту для здійснення покупки. Оренда може дозволити потенційному покупцеві заощадити гроші на покупку і одночасно наростити свій кредит, здійснюючи регулярні своєчасні платежі.
Орендар має шанс придбати нерухомість у майбутньому за сьогоднішніми цінами. Якщо орендар не має заощаджених сьогодні грошей на придбання будинку, але переживає, що вартість будинку зросте протягом наступних кількох років, варіант оренди є хорошим вибором. Крім того, якщо орендар любить будинок, шкільний округ або мікрорайон, варіант оренди виводить житло з ринку, дозволяючи орендодавцю економити достатньо, щоб придбати його, коли термін оренди закінчується.
Навіть якщо потенційний покупець має засоби придбати майно, він може не захотіти взяти на себе зобов’язання відразу. Наприклад, якщо потенційний покупець з іншого місця, можливо, він захоче жити в новому місті, перш ніж здійснити покупку. Або вони можуть продати своє старе майно, перш ніж зможуть придбати нове.
Нарешті, майно може не відповідати певним позикам, включаючи позику VA, через необхідний ремонт або модернізацію. Орендуючи спочатку, потенційний покупець може внести ці вдосконалення, щоб пізніше отримати право на позику.
Чому власники укладають можливість оренди
Власник нерухомості може укласти договір оренди, оскільки у нього виникли проблеми з продажем будинку. Варіант може зробити нерухомість більш привабливою для різних типів потенційних покупців.
Крім того, якщо власник житла думає продати житло через кілька років, варіант оренди дозволяє власнику стягувати премію вище поточного ринку оренди. Найгірший сценарій – орендар не купує будинок; власник розміщує його на ринку для продажу та зберігає додаткові кошти, виплачені вище стандартної щомісячної орендної плати.
Також можуть бути податкові проблеми, пов’язані з прямим продажем майна зараз, а не з продажем його пізніше. Опціон, хоча і не є гарантією подальшого продажу, робить більш імовірним, що власник має покупця, готового піти в кінці опціону.
Короткий огляд
Орендар позбавляється додаткових грошей, виплачених вище стандартної щомісячної орендної плати, якщо можливість придбання будинку не застосовується в кінці оренди.
Особливі міркування щодо варіантів оренди
Страхування наймача зазвичай вимагається для особистих речей наймача. Страхувальник захищає від будь-якої втрати вартості речей та меблів у домі. Крім того, важливо передбачити, щоб власник також мав страховку власника житла на випадок, якщо протягом строку оренди трапиться щось, що може негативно вплинути на вартість майна, наприклад, пожежа або пошкодження води.
Непередбачений випадок оцінки повинен бути включений до договору оренди. Іншими словами, коли термін оренди закінчується, вартість будинку могла зменшитися. Оцінка надає оновлену вартість власності до того, як пройде купівля-продаж.
Важливо розрахувати точну суму грошей, яку потрібно виплатити власнику в кінці варіанту оренди. Пам’ятайте, власник виводить будинок з ринку і відмовляється від будь-якого збільшення ринкової вартості будинку, вступаючи в опцію оренди. Власник захоче отримати відповідну компенсацію за неможливість продати будинок іншій людині, яка готова була його придбати.
Для тих, хто розглядає варіант оренди або варіанту оренди для покупки, вони в ідеалі повинні мати юриста, який знайомий з операціями з орендою опціону, який би перевірив дрібний шрифт, щоб переконатися, що немає жодних сюрпризів, коли термін оренди закінчується.