Життя в Нью-Йорку: кооперативи проти квартир
Кооперативи проти квартир: огляд
Квартири та кооперативи поділяють схожість, але також мають унікальні характеристики, що пропонують різноманітні варіанти для мешканців. Багато в чому ринок нерухомості Нью-Йорка не схожий на жоден інший у Сполучених Штатах. Однією з найбільших відмінностей є те, що квартири, що продаються в Нью-Йорку, є або квартирами, або кооперативами.
У більшості місць квартири є правилом, але не у Великому Яблуку. Хоча кооперативів перевищує кількість квартир у Нью-Йорку – приблизно на 75% за більшістю оцінок – у цей момент більше активних квартир знаходиться на активному ринку.
Почнемо з короткого огляду різниці між кооперативом та квартирою. Коли ви купуєте ОСББ, ваша квартира, як і відсоток загальних приміщень, належить вам. Купуючи кооператив, ви фактично не купуєте квартиру; натомість ви купуєте акції корпорації, яка є вашою будівлею. Розмір вашої частки залежить від розміру вашої квартири; купівля акцій дозволяє зайняти одиницю в кооперативі. Після закриття квартири вам дадуть грамоту; при закритті кооперативу ви отримаєте майнову оренду.
Здебільшого і квартири, і кооперативи мають швейцара і начальника штату; деякі додадуть консьєржа, який зробить все, що не роблять інші двоє. У готелі можуть бути стриманою (може бути, тільки приміщення для зберігання в підвалі) або всеохоплюючої, такі як озеленена тераса, більярдна, піано – зал, кінозал, дитяча ігрова кімната і тренажерний зал.
Ключові винос
- Коли ви купуєте ОСББ, ваша квартира, як і відсоток загальних приміщень, належить вам.
- Купуючи курник, ви фактично не купуєте свою квартиру; натомість ви купуєте акції корпорації, яка є вашою будівлею.
- Ціни на кондо є вищими, ніж у кооперативів, але кооперативи вимагають більшого першого внеску, вищих щомісячних внесків та тривалого процесу затвердження.
- Як правило, квартири дозволяють здавати квартири в суборенду, тоді як лише деякі кооперативи дозволяють здавати в оренду квартиру, а правила є складними.
Кондо
Нові квартали, які колись вважалися випадаючими, а тепер вважаються модними, – це де ви знайдете квартири. За словами Гері Маліна, президента нью-йоркського брокерського бюро нерухомості Citi Habitats, “якщо життя в скляному будинку на небі більше вашого стилю, ви, швидше за все, будете розглядати багато квартир. Кондо-будинки не стали звичними у Нью-Йорку до 1970-х років, тому вони часто є більш сучасними, ніж кооперативи “.
«Оскільки доступних земель під нові будинки для будівництва на Манхеттені обмежено, – додає Малін, – найновіші ОСББ, швидше за все, можна буде побачити в нових та окраїнних кварталах на Далекому Сході та Заході. У Квінсі та Брукліні ми бачили багато квартир нових будівель, які будувались у колишніх промислових районах уздовж набережної в Лонг-Айленді-Сіті та Вільямсбурзі, а також у центрі Брукліна “.
Перший внесок та ціна
Вартість часто може спричинити процес прийняття рішення про придбання нерухомості, а квартири пропонують привабливі початкові платежі, в результаті чого, як правило, потрібно лише 10% від ціни придбання. Однак, квартири, як правило, мають вищі ціни, ніж кооперативи.
Закриття витрат
Витрати на закриття квартири вищі, ніж на кооперативи. Для деталей ми попросили нью-йоркського адвоката з нерухомості Адама Стоуна порівняти ці два. Ось що він придумав. Для квартири в 1 мільйон доларів з іпотекою 800 000 доларів витрати на закриття становитимуть:
- Страхування права власності на покупця, 4500 доларів
- Страхування права власності на позикодавця, 1000 доларів
- Пошук за заголовком, 700 доларів
- Плата за запис, 700 доларів
- Податок на особняк штату Нью-Йорк, 10 000 доларів
- Податок на реєстрацію іпотеки штату Нью-Йорк, 15 370 доларів
- Загальна сума : 32 270 доларів США (без комісії позикодавця, яка залежить від кредитора)
Для тих, хто цікавиться, що таке податок на особняк, Стоун пояснює: «Штат Нью-Йорк має податок на передачу в розмірі 0,4% від ціни продажу, який стягується з продавця будь-якої житлової власності. Він також має 1% податку на переказ покупця, який також називають “податком на особняк”, оскільки він застосовується лише до житлової нерухомості, вартість якої становить 1 мільйон доларів або більше “.
Щомісячні збори
Власники квартир мають щомісячний рахунок під назвою “загальні збори”, який використовується на утримання будівлі – місця загального користування, благоустрій території, оплата праці персоналу та часто комунальних послуг.
Власники квартир щомісяця виписують два чеки (один – на утримання будинків, а другий – на податки на майно), але часто загальна сума власника квартири нижча за рахунок утримання власника кооперативу.
Дошка
Кондо дошки, як правило, менш вимогливі, ніж кооперативні дошки. Кооперативи мають більш тривалий процес затвердження, включаючи співбесіду. Рада директорів вирішує, чи може потенційний покупець придбати кооператив.
За словами Уорнера М. Льюїса з “Харківської команди Льюїса” в Halstead Property, “за допомогою квартири будівля може попросити пакет у покупця”, – говорить Льюїс, “але співбесіди немає, і будівля має лише право першого відмова (тобто, або вони повинні її схвалити, або квартира повинна придбати її самостійно), що означає, що коли у вас є підписаний контракт, якщо щось не трапляється з покупцем (або фінансуванням), угода є настільки ж хорошою, як зроблена “.
Правила
У квартирах, як правило, менше правил, включаючи обмеження на використання іноземних коштів для придбання. Апартаменти дозволяють міжнародним інвесторам купувати та здавати в оренду свої площі зазвичай із певними застереженнями, але жодним, що є обтяжливим. Також квартири дозволяють здавати квартиру в оренду або здавати її в оренду іншій стороні порівняно легко порівняно з процесом здачі в суборенду кооперативів. Однак деякі асоціації квартир можуть нав’язувати більше правил, ніж інші. Як результат, важливо, щоб майбутні покупці провели дослідження, щоб визначити, що є, а що заборонено.
Переваги покупця
За словами Гері Маліна, президента Citi Habitats, “якщо ви хочете піти в такт своєму барабанщику – і ви цінуєте гнучкість – тоді квартира може бути розумним вибором для вас. Однак зрозумійте, що ця свобода має свою ціну. Апартаменти майже завжди дорожчі за еквівалентні кооперативи. До того ж, якщо для вас регулярно бачити нові обличчя в ліфті – це проблема – шукайте в іншому місці. Орендарі можуть бути поширеними в будинках квартир. Власники часто використовують переваги більш ліберальної політики квартири “.
Кооперативи
Загалом кажучи, у старих житлових районах, де живуть, переважають кооперативи. Як пояснює Гері Малін: “Якщо вам подобаються історичні об’єкти, ви, швидше за все, опинитеся в кооперативі, оскільки майже всі довоєнні будівлі організовані таким чином. Крім того, оскільки кооперативні будівлі, як правило, старіші, ніж забудови квартир, вони часто розташовані в більш центральних місцях. Наприклад, майже всі житлові будинки, що виходять на Парк-авеню на Верхньому Іст-Сайді (найкраще місце за будь-яким показником), є кооперативами “.
Перший внесок та ціна
Як і у випадку з квартирою, рішення може зводитись до того, скільки ви можете витратити і збережете на перший внесок. Хоча можна знизити лише 10% від вартості покупки квартири, кооператив може вимагати значно вищого початкового внеску – близько 20% до 50% від вартості покупки. Хороша новина полягає в тому, що ціна закупівлі кооперативу, як правило, менша за квартиру. Хоча ціни можуть змінюватися залежно від району.
Закриття витрат
За словами юриста з нерухомості Нью-Йорка Адама Стоуна, кооператив має нижчі витрати на закриття. У наведеному вище прикладі для квартири, на яку було витрачено понад 32 000 доларів, кооператив просто має податок на особняк у 10 000 доларів. Істотна різниця обумовлена тим, що квартира є нерухомим майном, тоді як кооперативні частки є особистою власністю.
“Це може бути просто семантикою для деяких, але не під час обчислення витрат на закриття”, – додає Стоун.
Щомісячні збори
Власники кооперативів щомісяця виписують один чек, який називається платою за обслуговування. Подібно до квартир, щомісячна плата йде на основне утримання майна та персоналу, необхідного для забезпечення належної роботи будівлі. Кооперативні збори, як правило, вищі, ніж плати за квартиру, оскільки плата часто включає принаймні частину застави під будівлю. Хоча щомісячна плата може змінюватися залежно від розміру будівлі.
Однак важливо зауважити, що технічне обслуговування та загальні збори не встановлені. Будь-які серйозні витрати – новий дах, нове фойє, більша кількість співробітників – можуть викликати оцінку, яку вирішують члени правління і яку рідко можна змінити.
Дошка
Як зазначалося раніше, більшість кооперативних комісій мають суворий і часто тривалий процес подання заявок, який може вимагати від покупця надання фінансової інформації, подання на перевірку працевлаштування та, можливо, особистої перевірки стану.
Уорнер М. Льюїс з команди Харкова Льюїса в Halstead Property підсумовує: «У кооперативі ви не тільки повинні мати гроші, щоб купити квартиру (або фінансувати це), але і затвердити комітетом після подання заявки, яка, як правило, є дуже детальною та трудомісткою. Тоді, практично без причини, покупець може бути відхилений після співбесіди або навіть раніше, просто через щось у своєму пакеті. Я мав угоди і бачив угоди, де немає рими або немає причин для відмови. ”
Правила
Кооперативні дошки, як правило, мають більше правил, ніж квартири, і вони можуть вимагати, коли ви зможете потренуватися у своєму тромбоні, чи можете ви покласти святкові прикраси на свої двері та чи зможе ваш улюбленець переїхати до вас. Більшість правил покликані сприяти гармонії, спокою та ввічливості кооперативного життя.
Але правила, які знеохочують деяких вітчизняних покупців і майже всіх міжнародних покупців, – це кооперативні обмеження щодо передачі в суборенду.Політика різниться залежно від забудови, але загалом, коли кооперативи дозволяють акціонерам здавати в оренду свої квартири, це відбувається обмежено, наприклад, на один-два роки з кожних п’яти.Власники, як правило, повинні проживати у власності протягом певного періоду до здачі в суборенду – в деяких випадках до трьох років.Власники, як правило, платять плату за надання в суборенду, а потенційно суборендарям необхідно заповнити заявку, і вони можуть пройти попередню перевірку.Схвалення ради є обов’язковим.
Іншим правилом кооперативів, яке унеможливлює закупівлі міжнародними особами, є те, що вони навряд чи приймуть когось, чиї кошти перебувають за межами США
За словами Льюїса, “кооперативи – це створення стабільної, довготривалої групи мешканців. Здається, квартири не так заклопотані цим “.
Переваги покупця
Коли справа доходить до вибору ваших уподобань, Гері Малін викладає це так:
Кооперативи – це розумний вибір для тих, хто цінує стабільність і хоче пустити коріння в будівлі. Просто запитайте себе: “Чи є він на довгий шлях?” Кооперативи набагато менш тимчасові, ніж квартири, тому вони є прекрасним місцем для проживання, якщо ви хочете познайомитись із сусідами. Просто будьте готові проаналізувати, тикати і підштовхувати, але розумійте, що цей процес утримує кооператив стабільною та надзвичайно безпечною інвестицією.