Іпотечне забезпечення (MBS)
Що таке іпотечне забезпечення (MBS)?
Іпотечний цінний папір (МВП) – це інвестиція, подібна до облігації, яка складається з пачки житлових позик, придбаних у банків, що їх видали. Інвестори в MBS отримують періодичні платежі, подібні до купонних виплат за облігаціями.
MBS – це тип цінних паперів, що забезпечуються активами. Як стало очевидно очевидним під час розвалу іпотечного кредиту в 2007-2008 роках, застава, забезпечена іпотекою, є такою самою надійною, як і іпотека, яка її підтримує.
MBS також можна назвати цінним папером, пов’язаним з іпотекою, або передачею застави.
Як працює іпотечне забезпечення
По суті, застава під заставу перетворює банк на посередника між покупцем житла та інвестиційною галуззю. Банк може надати іпотеку своїм клієнтам, а потім продати їх зі знижкою для включення в MBS. Банк фіксує продаж як плюс на своєму балансі і нічого не втрачає, якщо покупець не виконує свої обов’язки.
Інвестор, який купує заставу під заставу, по суті позичає гроші покупцям житла. MBS можна купити і продати через брокера. Мінімальні інвестиції різняться у різних емітентів.
Короткий огляд
Іпотечні цінні папери, завантажені субстандартними позиками, зіграли центральну роль у фінансовій кризі, що розпочалася в 2007 році, і знищили багатство на трильйони доларів.
Цей процес працює для всіх зацікавлених, оскільки кожен робить те, що повинен робити. Тобто банк дотримується розумних стандартів надання іпотеки; власник житла продовжує платити вчасно, а кредитні рейтингові агентства, які перевіряють MBS, проводять належну перевірку.
Для того, щоб сьогодні продаватись на ринках, MBS має випускати державне підприємство (GSE) або приватна фінансова компанія. Іпотека повинна бути випущена від регульованої та уповноваженої фінансової установи. І MBS, мабуть, отримав один із двох найкращих рейтингів, виданих акредитованим агентством з кредитного рейтингу.
Види іпотечних цінних паперів
Існує два загальних типи MBS: прохідні та забезпечені іпотечними зобов’язаннями (CMO).
Прохідні
Прохідні структури структуровані як трасти, в яких стягуються іпотечні платежі та передаються інвесторам. Зазвичай вони мають строк погашення п’ять, 15 чи 30 років. Термін служби прохідного монтажу може бути меншим за заявлений термін погашення залежно від виплат основної суми за іпотечними коштами, що складають прохідний.
Забезпечені іпотечні зобов’язання
CMO складаються з безлічі пулів цінних паперів, які відомі як фрагменти або транші. Транші отримують кредитні рейтинги, які визначають ставки, що повертаються інвесторам.
Роль MBS у фінансовій кризі
Іпотечні цінні папери відіграли центральну роль у фінансовій кризі, що розпочалася в 2007 році, і продовжила знищувати трильйони доларів багатства, збивати Lehman Brothers і руйнувати світові фінансові ринки.
Ретроспективно здається неминучим те, що швидке зростання цін на житло та зростаючий попит на MBS спонукають банки знижувати свої стандарти кредитування та спонукають споживачів стрибати на ринку за будь-яку ціну.
Це був початок субстандартного MBS. Коли Фредді Мак та Фанні Мей активно підтримували іпотечний ринок, якість усіх іпотечних цінних паперів знизилася, а їх рейтинги стали безглуздими. Тоді, у 2006 році, ціни на житло досягли піку.
Нестандартні позичальники почали дефолтувати, і ринок житла розпочав свій тривалий крах. Більше людей почало відходити від іпотеки, оскільки їхні будинки коштували менше за борги. Навіть звичайні іпотечні кредити, що лежать в основі ринку MBS, спостерігали різке зниження вартості. Лавина неплатежів означала, що багато MBS та заставлені боргові зобов’язання (CDO), що базуються на пулах іпотеки, були значно завищені.
Збитки накопичувались, оскільки інституційні інвестори та банки намагались і не змогли розвантажити погані інвестиції в MBS. Кредит посилився, в результаті чого багато банків та фінансових установ балансували на межі неплатоспроможності. Кредитування було порушене до того, що вся економіка була під загрозою краху.
Врешті-решт, Казначейство США вступило у фінансову систему на 700 мільярдів доларів, спрямовану на полегшення кредитної кризи. Федеральна резервна система придбав $ 4,5 трлн MBS протягом року, поки Тривожна Програма Asset Relief (Тарп) впорскується безпосередньо в капіталі банків.
Зрештою фінансова криза минула, але загальний обсяг державних зобов’язань був набагато більшим, ніж часто згадувана цифра у 700 мільярдів доларів.
Ключові винос
- MBS перетворює банк на посередника між покупцем житла та інвестиційною галуззю.
- Банк обробляє позики, а потім продає їх зі знижкою, щоб упакувати їх як MBS для інвесторів як тип забезпечених облігацій.
- Для інвестора MBS є настільки ж безпечним, як іпотечні позики, які його підтримують.
Іпотечні цінні папери сьогодні
MBS купують і продають і сьогодні. Для них знову є ринок просто тому, що люди зазвичай платять свою іпотеку, якщо можуть.
ФРС все ще володіє величезною часткою ринку МБС, але поступово розпродає свої пакети. Навіть CDO повернулися після падіння немилості протягом декількох років після кризи.
Припускають, що Уолл-стріт засвоїв свій урок і буде сумніватися у вартості MBS, а не без уваги купувати їх. Час покаже.