Прибуток від іпотечного боргу з MBS

За даними Федерального резервного банку Нью-Йорка, залишки за іпотечним кредитом становили найбільший компонент боргу домогосподарств у другому кварталі 2018 року. За станом на 30 червня звіти про споживчі кредити показували загальну суму боргу, пов’язаного з іпотекою, на 9 трильйонів доларів США, 60 мільярдів доларів з першого кварталу року. Хоча очікується зростання ставок за іпотечним кредитом, попит на житло в поєднанні з низьким рівнем безробіття все ще може сприяти розвитку ринку іпотечного кредитування. Це означає, що ці запозичення обов’язково розширяться. Така ситуація створює можливість для проникливих інвесторів, котрі можуть використовувати іпотечні цінні папери (MBS) для володіння частиною цього боргу.

Майте на увазі, що ці активи зіграли ключову роль у фінансовій кризі 2008 року. Банки знімали багато обмежень щодо іпотечного кредитування, деякі навіть не брали грошей і повністю фінансували житлові позики. Але основна маса нових власників будинків просто не могла собі дозволити свої платежі, що, здавалося, не заважало кредиторам. Вони все ще могли заробляти гроші, упаковуючи позики та продаючи їх інвесторам. Це, у свою чергу, створило міхур, який у підсумку лопнув у 2007 році. Ефект струменя вразив Lehman Brothers, змусивши банк розвалитися, а потім розігнав ударні хвилі по всій світовій економіці.

Тож чи можете ви все-таки дозволити собі інвестувати в ці активи? У цій статті ми покажемо вам, як ви можете використовувати MBS для доповнення інших своїх активів із фіксованим доходом.

Як вони формуються

Іпотечні цінні папери – це боргові зобов’язання, придбані у банків, іпотечних компаній, кредитних спілок та інших фінансових установ, а потім об’єднані в пули урядовими, квазідержавними або приватними структурами. Потім ці організації продають цінні папери інвесторам. Цей процес проілюстровано нижче:

1. Покупці нерухомості позичають у фінансових установах
2. Фінансові установи продають іпотечні кредити суб’єктам МБС.
3. Суб’єкти MBS формують іпотечні пули та випускають заставлені цінні папери.
4. Фізичні особи інвестують у пули MBS.

Види MBS

Існує два типи MBS. Наскрізна сертифікат або участі є пряме володіння в пулі іпотек. Ви отримаєте пропорційну частку всіх виплат основної суми та процентів, здійснених у пул, оскільки емітент отримує щомісячні платежі від позичальників. Іпотечний пул, як правило, має термін погашення від 5 до 30 років. Однак грошовий потік може змінюватися від місяця до місяця, залежно від того, скільки іпотечних кредитів погашено достроково. У цьому полягає ризик передоплати. Коли поточні процентні ставки знижуються, позичальники можуть рефінансувати та погасити свої позики. Потім інвестори повинні спробувати знайти дохідність, подібну до їх початкових інвестицій, у нижчих умовах поточної процентної ставки. І навпаки, інвестори можуть зіткнутися з процентними ризиками, коли процентні ставки зростають. Позичальники залишатимуться при своїх позиках, залишаючи інвесторів застряглими з нижчими показниками прибутковості в умовах зростання поточних процентних ставок.

Другий тип MBS – це  заставлене іпотечне зобов’язання (CMO). Це пул прохідних іпотечних кредитів.

Існує кілька типів ООП, призначених для зменшення ризику передплати інвесторів.При послідовній платіжній CMO емітенти розподілять грошовий потік власникам облігацій із серії класів, які називаються траншами.Кожен транш містить іпотечні цінні папери зі схожими строками погашення та руху грошових потоків.Кожен транш відрізняється від інших у межах СУО.Наприклад, КМО може мати чотири транші із іпотечними кредитами, котрі в середньому складають два, п’ять, сім та 20 років.Коли надходять іпотечні платежі, видавець CMO спочатку сплачує вказану купонну процентну ставку власникам облігацій у кожному транші.Планові та позапланові виплати основної суми надходитимуть спочатку інвесторам у перші транші.Як тільки вони будуть виплачені, інвестори в подальших траншах отримають основні платежі.Концепція полягає у передачі ризику передплати з одного траншу на інший.Деякі CMO можуть мати 50 або більше взаємозалежних траншів.Отже, перед тим, як інвестувати, вам слід зрозуміти характеристики інших траншів у ЗНО.Існує два типи траншів:

• Транші PAC використовують концепцію потопаючого фонду, щоб допомогти інвесторам зменшити ризик передоплати та отримати більш стабільний грошовий потік. Супутник зв’язку встановлюється абсорбувати надмірну принципала, як іпотечні кредити погашаються достроково. Тоді, маючи дохід з двох джерел (PAC та супутні облігації), інвестори мають більше шансів отримати виплати за початковим графіком погашення.
• Z-транші також відомі як накопичувальні облігації або транш облігаційних зв’язків. Протягом періоду нарахування відсотки інвесторам не виплачуються. Натомість основна сума зростає зі складеною ставкою. Це виключає ризик інвесторів щодо необхідності реінвестувати з нижчою дохідністю, якщо купонні виплати на основі вищого залишку основного боргу облігації. Крім того, вони отримають будь-яку передоплату з основної застави. Оскільки відсотки, зараховані протягом періоду нарахування, оподатковуються – навіть якщо інвестори насправді їх не отримують –  Z-транші можуть бути більш придатними для рахунків з відстрочкою оподаткування.

Позбавлені іпотечні цінні папери це MBS, які сплачують інвесторам лише основну вартість (PO) або лише відсотки (IO). Смужки створюються з MBS, або вони можуть бути траншами в CMO.

• Тільки основна особа (PO): Інвестори платять ціну за замовлення з глибокою знижкою та отримують виплати основної суми з основних іпотечних кредитів. Ринкова вартість замовлення на замовлення може коливатися в широких межах на основі поточних процентних ставок. Зі зниженням процентних ставок передоплата може зростати, а вартість замовлення може зростати. З іншого боку, коли поточні ставки зростають, а передоплата знижується, вартість замовлення може знизитися.
• Лише відсотки (IO): IO суворо сплачує відсотки на основі суми непогашеної основної суми. Оскільки іпотечні кредити амортизуються, а передоплата зменшує основний баланс, грошовий потік МО зменшується. Значення IO коливається на відміну від постачальника послуг, оскільки внаслідок зниження поточних процентних ставок та збільшення передоплати дохід може знизитися. І коли поточні процентні ставки зростають, інвестори частіше отримуватимуть процентні виплати протягом більш тривалого періоду часу, тим самим збільшуючи ринкову вартість МО.