Попереднє звернення стягнення

Що таке попереднє звернення стягнення?

Попереднє звернення стягнення на майно відноситься до початкової фази судового провадження, яка в кінцевому підсумку може призвести до повернення майна у позичальника, який не сплатив зобов’язання. Попередньо звертаючи стягнення, позикодавець подає  повідомлення про дефолт  на майно, оскільки власник позики перевищив договірні умови щодо прострочених платежів. Повідомлення про дефолт інформує власника позики про те, що позикодавець здійснює юридичні дії щодо звернення стягнення.

Попереднє звернення стягнення може бути важливим етапом, оскільки позикодавець може бути готовий до останніх переговорів щодо позик, які мають право на прострочення боргу. Позичальник часто має останню можливість потенційно повністю змінити статус за замовчуванням, або складання прострочених платежів, ведення переговорів модифікації, або, можливо, вирішивши продати нерухомість, перш ніж він досягне остаточного викуп виселення.

Ключові винос

  • Попереднє звернення стягнення зазвичай починається тоді, коли позикодавець подає повідомлення про дефолт на власність, оскільки власник житла перевищив договірні умови щодо прострочених платежів (часто три місяці прострочення або несплати).
  • Під час попереднього викупу позичальники все ще можуть мати деякі варіанти, включаючи здійснення попередніх платежів, переговори про внесення змін або організацію короткого продажу.
  • Підтримувані урядом іпотечні кредити мають мораторій на терпіння, виселення та провадження у справах про стягнення через пандемію коронавірусу. Федеральний мораторій продовжений щонайменше до 31 березня 2021 року. Штати можуть також мати власні мораторії на викупу.

Як працює попереднє звернення стягнення

Коли покупець житла бере кредит на придбання нерухомості, вони підписують договір з кредитною установою про погашення іпотечного кредиту відповідно до договірної угоди, як правило, щомісячними платежами. Щомісячні платежі, як правило, структуровані так, щоб покривати частину основних платежів та виплат відсотків за іпотекою.

Стандартні іпотечні контракти часто структуруються таким чином, що вони не виконуються, якщо позичальник не може здійснити платежі протягом трьох місяців поспіль.На той момент позикодавець, як правило, уповноважений розпочати попереднє звернення стягнення.

Позичальник отримує копію повідомлення про невиконання зобов’язань, яке також стає предметом загальнодоступного розгляду, часто шляхом подання до суду.Ця дія розпочинає процес попереднього викупу, який може тривати від тижня до більше року, оскільки він залежить від штату та підлягає судовому розгляду.  Кредитор зобов’язаний пройти судове провадження, щоб доопрацювати повідомлення про вилучення та виселення.

Існує кілька стандартних етапів розгляду справи про звернення стягнення. Повідомлення про дефолт розпочинається на етапі попереднього викупу. Загалом, позикодавець потребує дозволу суду щодо застави майна, яке має дати суддя.

Кредитори часто більше охоче домовляються про погашення з датою та можливі зміни позики на етапі попереднього викупу, щоб уникнути оплати великих витрат на вилучення майна. Якщо стягнення надано та затверджено повідомлення про виселення майна, позикодавець може перейти до публічного аукціону або продажу довіреної особи.

Переваги та недоліки попереднього викупу

Будинок можна продати на етапі попереднього викупу, і це може бути виграшем для всіх залучених сторін. Продаючи, власник житла може уникнути збитків, які стягнення стягується на їх кредитну історію. Покупець, як правило, може перехопити нерухомість за нижчу ринкову вартість. Кредитна установа не повинна оплачувати витрати на процедуру звернення стягнення, і вони не повинні продавати майно самостійно.

Однак продати нерухомість самостійно не завжди просто, тим більше, що існують законні вимоги та вимоги до розкриття інформації, яких продавець повинен дотримуватися. Покупці попередньо заборонених будинків повинні знати про  майнову заставу  або несплачені податки на житло, оскільки вони потенційно можуть бути передані новому власнику без повного розкриття інформації або належним чином задокументованих положень.

Якщо власник житла не здійснює прострочені (і постійні) іпотечні платежі, не домовляється про модифікацію або не продає житло протягом періоду попереднього викупу, позикодавець врешті-решт отримає дозвіл на заставне майно, а потім може виселити власник, згодом вживаючи заходів щодо продажу майна (як правило, на аукціоні). На даний момент банк є власником майна і, швидше за все, намагатиметься продати його за ще нижчою ціною, а не підтримувати свої поточні витрати, такі як податки та страхування.

Короткий огляд

Власники будинків, які стикаються з викупом, можуть зв’язатися з федеральною програмою „Зробіть житло доступною” за номером 888-995-HOPE (888-995-4673), щоб отримати допомогу щодо утримання своїх будинків або, якщо це неможливо, переїзду до нового будинку.

Особливі міркування

Будинок до викупу, який позичальник виставляє на продаж, зазвичай називають «коротким продажем».Продаж може бути приватною операцією між власником житла та покупцем, але пропозиція покупця, як правило, повинна бути схвалена банком, перш ніж продаж може бути завершений.Ціна закупівлі може бути меншою за залишок заборгованості за кредитом, саме тому продаж називають «коротким».

Майте на увазі, не всі короткі продажі є попереднім викупом. Власники будинків, які знають, що у них є проблеми,  іноді вирішують продати своє майно будь-якими можливими способами до того, як дістати попередню викуп.

Покупець може отримати попередньо відібраний будинок для перевірки перед тим, як зробити пропозицію щодо нього. Покупець може бути інвестором, який хоче придбати нерухомість менше, ніж його  справедлива ринкова вартість,  а потім продати його за вищою ціною для отримання прибутку.

Короткий огляд

Короткі продажі нерухомості можуть бути гарною угодою для покупця, але покупці повинні забезпечити дотримання всіх законностей.

Якщо власник житла перераховує нерухомість на продаж через агента з нерухомості, майбутні покупці зв’яжуться з агентом з продажу. У будь-якому короткому продажу, банку-позикодавцеві, швидше за все, потрібно буде залучитись і він може найняти одного або декількох своїх брокерів або адвокатів, особливо для підготовки  висновку про ціну брокера.

Короткий огляд

Дискримінація іпотечного кредитування є незаконною.Бюро фінансового захисту споживачів  або доМіністерства житлового будівництва та розвитку міст США (HUD)

Іпотечне полегшення через пандемію COVID-19

Завдяки Закону про допомогу, допомогу та економічну безпеку (CARES) про коронавірус, підписаному законом 27 березня 2020 року, до  31 грудня 2020 рокубуло введено мораторій на виселення та вилучення майна під заставу, що підтримується урядом, а потім продовжений до січня 31, 2021. Мораторій був продовжений виконавчим розпорядженням президента Байдена в перший день його перебування на посаді принаймні до 31 березня 2021 р.  Якщо позов буде затверджений, державні іпотечні позичальники можуть відкласти виплати до 360 днів, уникайте зборів із запізненням платежів, уникайте виселення з дому, відкладайте будь-які провадження, що вже перебувають у стадії розгляду, та зупиніть фазу попереднього викупу для будь-якого нового провадження.

Приватним позикодавцям рекомендується співпрацювати з позичальниками, роблячи зміни кредитів більш доступними.Ставки також впали до безпрецедентних мінімумів, що робить рефінансування життєздатним варіантом для будь-якого іпотечного позичальника, який раніше не проводив рефінансування протягом останніх кількох місяців і за контрактом має право робити це за їхніми поточними умовами іпотечного кредитування.