Повторна амортизація або рефінансування вашого будинку
Незалежно від того, чи ваша мета – зменшити щомісячні рефінансування іпотечного кредиту. Рефінансування дозволяє власникам будинків перереєструвати свої іпотечні позики, щоб скористатися нижчими процентними ставками. Однак не всі позичальники можуть претендувати на рефінансування іпотеки. Менш відомий варіант для деяких позичальників називається переамортизацією або переробкою позики.
Ключові винос
- Переробка або повторна амортизація позики вимагає від позичальника платити одноразово до залишку позики, що зменшує щомісячні платежі.
- Перероблений кредит може заощадити на комісії з рефінансування, оскільки він не передбачає нової позики і може бути хорошим варіантом для позичальників, які мають кредитні проблеми.
- Однак, коли процентні ставки за іпотекою низькі, власникам будинків може бути краще рефінансування порівняно з переробленням, навіть при закритті витрат.
Що таке перегляд позики?
Переробка або повторна амортизація позики, як правило, вимагає від позичальника виплати одноразової суми за залишок заборгованості, який називається основним боргом, за заставою. Решта платежів перераховується на основі нового, нижчого залишку основної суми. Потім створюється новий графік виплат позики, який називається графіком амортизації.
По суті, графік виплат перераховується, щоб відобразити, що іпотечний кредит тепер має менший залишок позики за рахунок сплати основної суми.
Причини перегляду позики
Як правило, позичальники вирішують переробити позику, щоб зменшити щомісячні платежі. Однак деякі позичальники продовжують здійснювати свої попередні іпотечні платежі і таким чином швидше виплачувати свої позики. Інші використовують додаткові щомісячні заощадження грошових потоків для інвестування, погашення боргу чи економії для інших цілей.
Короткий огляд
Повторне оновлення може бути єдиним варіантом для позичальників, які не можуть претендувати на рефінансування своїх іпотечних кредитів через кредитні проблеми.
Інший час перегляду позики може бути цінним, коли позичальник купує нове житло до того, як його поточний будинок продано. Якщо позичальник може претендувати на нову заставу будинку, платячи за попередній будинок, можна здійснити перегляд позики. Доходи від продажу попереднього будинку можуть бути частково використані для сплати основного боргу за новий будинок. Однак більшість позикодавців не дозволяють переробляти документи, поки не буде здійснено щонайменше 90 днів виплат по іпотеці.
Велика причина не переробляти позику
Неможливість рефінансування через законні кредитні проблеми є причиною для перегляду, проте неможливість рефінансування через дискримінацію – ні. Ви ніколи не повинні відчувати, що ви застрягли в оплаті занадто високих процентних ставок або як-небудь іншим чином експлуатовані вашим кредитором. Багато іпотечних позикодавців не мають дискримінації, і вони готові позичати вам за переважаючими ринковими ставками.
Короткий огляд
Дискримінація іпотечного кредитування є незаконною. Бюро фінансового захисту споживачів або до Міністерства житлового будівництва та розвитку міст США (HUD).
Переваги перегляду позики
Є переваги щодо проведення амортизації кредиту або переробки, про що повинні знати власники будинків перед рефінансуванням чи переглядом своєї застави.
Нижчий щомісячний платіж
Сплата додаткових грошей за основний баланс дозволяє вам погасити заставу раніше. Однак додатковою перевагою перегляду позики є те, що ваші щомісячні платежі перераховуються, щоб відобразити новий баланс.
Кредитні питання
Рефінансування іпотечного кредитування є дещо неправильним, оскільки процес подібний до подання заявки на отримання нового іпотечного кредиту. Це включає нову заявку на позику, перевірку доходу та перевірку кредиту. Для позичальників, які не можуть рефінансувати через проблеми з кредитом або низький власний капітал, перегляд позики може бути хорошим варіантом, оскільки вони не подають заявку на отримання нової позики.
Типове рефінансування передбачає бронювання нової позики, зміну процентної ставки та строку позики. Однак перероблений текст зберігає первинну позику неушкодженою і змінює лише щомісячний платіж.
Нижчі збори
Перегляд позики може заощадити на комісії з рефінансування, оскільки для перегляду позики не потрібна заявка на позику. Як результат, витрати на закриття значно дешевші для перегляду позик порівняно з рефінансуванням. Плата за рефінансування може коштувати приблизно від 2% до 3% від суми позики. Іншими словами, рефінансування іпотечного кредиту в 200 000 доларів може коштувати 4000 доларів для покриття витрат та зборів (2% * 200 000 доларів). При рефінансуванні нова процентна ставка повинна бути достатньо низькою, щоб окупити тисячі доларів на закриття витрат.
Недоліки перегляду позики
Однак, як і переваги у проведенні переамортизації або переоформлення позики, є й деякі недоліки, про які повинні знати власники будинків, перш ніж приймати рішення.
Одноразова оплата
Придумати гроші для одноразової виплати може бути досить складно. Деякі позичальники просто не мають десятків тисяч доларів на своїх ощадних рахунках для здійснення виплат основної суми за заставою.
Крім того, деякі фінансові планувальники припускають, що використання готівки краще, ніж сплата іпотечного залишку. Для позичальників, у яких є борг за кредитною карткою, недофінансований пенсійний рахунок або бракує екстреного накопичувального рахунку, сплата основного боргу може бути не найкращим фінансовим рішенням.
Без зміни процентної ставки
Іншим недоліком, залежно від умов іпотеки, є те, що повторна амортизація не зменшить процентну ставку за кредитом. Коли ставки за іпотекою низькі, власникам будинків може бути краще рефінансування, навіть з урахуванням витрат на закриття. Деякі позичальники вирішують спочатку здійснити рефінансування, а потім провести амортизацію протягом року або менше, щоб скористатися перевагами обох варіантів фінансування.
Дострокове виплата іпотеки
Припустимо, мета полягає в тому, щоб швидше виплатити іпотеку. У такому випадку позичальникам може бути краще платити додатково до основного боргу щомісяця або робити додатковий платіж щороку. Додаткові платежі з часом зменшать загальну суму відсотків, виплачуваних протягом терміну дії позики. Виплата іпотеки раніше – додаткова вигода.
Винятки існують
На жаль, перегляд позики не є можливим для всіх видів іпотеки. Як правило, прийнятні лише звичайні позики Freddie Mac. Позики FHA 203 (k) та позики ветеранів ( позики VA ) не можуть бути переамортизовані.
Позики під сумніви можуть бути переглянуті залежно від позикодавця, і там є умови. Наприклад, позика повинна мати добру репутацію. Крім того, якщо позика була продана інвестору, інвестор повинен погодитися на перегляд позики разом із вашим іпотечним обслуговуючим персоналом.
Приклад перегляду позики проти рефінансування
Наприклад, скажімо, позичальник розмірковує над тим, чи потрібно рефінансувати свою іпотеку чи переробити позику. Спочатку позичальник мав 30-річну іпотеку на суму 350 000 доларів США за відсотковою ставкою 4,25% при виплаті 1722 долари на місяць.
Зараз у позичальника залишилося 15 років під заставу, а 240 000 доларів залишились на залишку позики. Позичальник розглядає можливість рефінансування в 15-річну іпотеку або перегляд існуючого кредиту.
Переробити
- Позичальник сплачує 40 000 доларів США за рахунок основної суми, тобто новий залишок позики становив би 200 000 доларів.
- Щомісячний платіж буде зменшений з 1722 до 1505 доларів.
- Заощадження від нового щомісячного платежу становитимуть 217 доларів на місяць.
- Процентна ставка залишиться на рівні 4,25%.
Рефінансування
Скажімо, нова ставка іпотечного кредиту на 15-річну позику наразі становить 3,20%.
- Новий щомісячний платіж становив би 1681 долар США за ставкою рефінансування.
- Щомісячна економія становитиме 41 долар (1722 – 1681 долар США).
- Витрати та збори на закриття становили 3000 доларів.
- Щоб компенсувати витрати на закриття, знадобилося б 73 місяці або шість років на основі економії в 41 долар на місяць.
Порівняння
Припустимо, що метою позичальника була економія на щомісячних платежах та уникнення закриття витрат на рефінансування. У такому випадку, схоже, перероблення було б кращим варіантом. Однак перероблення коштує позичальнику в довгостроковій перспективі дорожче.
Хоча перегляд передбачає нижчий щомісячний платіж, процентна ставка на 4,25% перевищує ставку рефінансування в 3,20%. Отже, відсотки за перероблену іпотеку перевищуватимуть відсотки за рефінансування, коли остаточно буде виплачено 15-річну позику. Перероблений відсоток становив би 70 820 доларів, тоді як загальний відсоток за рефінансування становив би лише 62 504 долари.
Більше того, рефінансування дозволяє позичальникові заощадити основну суму в розмірі 40 000 доларів США, використаної в перегляді. Ці кошти можна було інвестувати на ощадний рахунок і заробити відсотки протягом цих 15 років. Позичальник повинен враховувати економію відсотків за рахунок рефінансування та закриття витрат порівняно із заощадженнями щомісячних платежів від переробки разом із основним платежем.