Додайте трохи нерухомості у свій портфель

Оскільки нерухомість стає твердою частиною матриці розподілу капітальних активів як для інституційних, так і для роздрібних інвесторів, останнім часом фонди нерухомості стабільно зростають. Через капіталомісткий характер інвестування в нерухомість, його вимоги до активного управління, а також зростання глобальних можливостей у сфері нерухомості, установи, які прагнуть до ефективного управління активами, поступово переходять до спеціалізованих фондів нерухомості (FOF).

Зараз те саме стосується роздрібних інвесторів, які можуть скористатися доступом до набагато більшого вибору пайових фондів нерухомості, ніж раніше, що дозволяє ефективно розподіляти та диверсифікувати капітал.

Як і будь-який інший інвестиційний сектор, нерухомість має свої плюси і мінуси. Однак це слід враховувати для більшості інвестиційних портфелів, оскільки інвестиційні фонди нерухомості ( REIT ) та пайові фонди нерухомості вважаються найкращими методами  заповнення цього розподілу.

Ключові винос

  • Роздрібні та інституційні інвестори повинні враховувати інвестиційні фонди нерухомості (REIT) та пайові фонди нерухомості для диверсифікованого інвестиційного портфеля.
  • РЕІТ, як правило, володіють та експлуатують об’єкти нерухомості, такі як житлові одиниці, торгові центри, торгові центри, комерційні офісні приміщення та готелі.
  • Пайові фонди нерухомості, які самі інвестують в основному в REITs та компанії, що керують нерухомістю, можуть забезпечити диверсифікований вплив на нерухомість із відносно невеликим капіталом.
  • Багато роздрібних інвесторів не усвідомлюють, що вони, можливо, вже інвестують у нерухомість безпосередньо, володіючи будинком.

Бар’єри для інвестування в нерухомість

В інвестиціях у нерухомість здавна переважають такі великі гравці, як  пенсійні фонди, страхові компанії та інші великі фінансові установи. Завдяки глобалізації інвестицій у нерухомість та появі нових офшорних можливостей, що дозволяють забезпечити більшу ступінь диверсифікації, а також потенціал повернення, зараз спостерігається тенденція до того, що нерухомість має постійне місце в розподілах інституційних портфелів.

Постійне розподілення капіталу нерухомості має певні унікальні перешкоди. Перш за все, це дуже капіталомістке. На відміну від акцій, які можна придбати невеликими кроками, інвестиції в комерційну нерухомість, як правило, вимагають значних сум заздалегідь, а неліквідних портфелів та ідіосинкратичних ризиків на основі місцезнаходження чи типу власності.

Нерухомість також вимагає активного управління та обслуговування, що є трудомістким та витратним. Порівняно з управлінням традиційними інвестиціями, управління розподілом нерухомості вимагає значних ресурсів та планування.

В результаті цих питань установи, як правило, тяжіють до фондів нерухомості та фондів фондів. Цих самих переваг можуть досягти роздрібні інвестори за допомогою інвестиційних фондів нерухомості або REITs. Хоча окремі REIT часто володіють декількома об’єктами нерухомості, тепер ще більшої диверсифікації можна досягти за допомогою фондів REIT, що торгуються на біржі (ETF), та пайових фондів нерухомості, кожна з яких інвестує в кілька різних REITs.

У наш час навіть роздрібні інвестори можуть легко додати інвестиції в нерухомість до своїх портфелів. Ось кілька способів роздрібних інвесторів отримати доступ до потенціалу повернення нерухомості та отримати доступ до класу активів.

Прямі інвестиції

Ця стратегія стосується інвесторів, які безпосередньо обирають конкретні об’єкти нерухомості та купують їх як інвестиції. Часто вони включатимуть властивості, що приносять прибуток від оренди на додаток до будь-якого збільшення ринкової вартості.

Великою перевагою цієї стратегії є контроль. Пряме володіння власністю дозволяє розробляти та виконувати стратегію, а також безпосередньо впливати на повернення. Однак прямі інвестиції дуже ускладнюють створення диверсифікованого портфеля нерухомості. Це також передбачає стати орендодавцем разом з усіма додатковими витратами, ризиками та головними болями в управлінні, які це може спричинити.

Для більшості роздрібних інвесторів розподіл нерухомості недостатньо великий, щоб дозволити придбати достатньо об’єктів нерухомості для справжньої диверсифікації. Це також збільшує вплив місцевого ринку нерухомості, а також ризики власності.

Домоволодіння

Багато роздрібних інвесторів, які не враховували розподіл нерухомості для своїх інвестиційних портфелів, не усвідомлюють, що вони, можливо, вже інвестують в нерухомість, володіючи будинком. Вони не тільки вже мають ризик нерухомості, але більшість також приймають додаткові фінансові ризики, маючи іпотечний кредит. Здебільшого цей вплив був корисним, допомагаючи багатьом накопичити капітал, необхідний для виходу на пенсію.

Трастові інвестиційні фонди (REIT)

Акції REIT представляють приватні та державні пакети акцій компаній, які структуровані як трасти, які інвестують в нерухомість, іпотеку або інші заставні інвестиції в нерухомість. РЕІТ, як правило, володіють та експлуатують нерухомість. Сюди можуть входити багатоквартирні житлові будинки, закріплені за продуктами торгові центри, місцеві магазини та стрип-центри, торгові центри, комерційні офісні приміщення та готелі.

Інвестиційні трести в нерухомість управляються радою директорів, яка приймає рішення щодо управління інвестиціями від імені тресту. REITs платять незначний або зовсім не сплачують федеральний податок на прибуток, якщо вони розподіляють 90% оподатковуваного доходу як дивіденди акціонерам. Незважаючи на те, що податкова перевага збільшує грошові потоки після сплати податків, нездатність REIT утримувати готівку може суттєво перешкоджати зростанню та довгостроковому зростанню. Окрім податкової пільги, ПДФО надає багато тих самих переваг та недоліків, що й акції.

Менеджери REIT надають стратегічне бачення та приймають рішення щодо інвестицій та власності, таким чином вирішуючи питання, пов’язані з управлінням для інвесторів. Найбільшими недоліками REIT для роздрібних інвесторів є складність інвестування з обмеженим капіталом та значний обсяг знань та аналізу для активів, необхідних для їх вибору та прогнозування їх ефективності.

Інвестиції REIT мають набагато вищу кореляцію із загальним фондовим ринком порівняно з інвестиціями в нерухомість, що призводить до того, що деякі применшують їхні диверсифікаційні характеристики. Волатильність на ринку REIT також була вищою, ніж у сфері прямої нерухомості. Це пов’язано з впливом макроекономічних сил на значення REIT та тим, що запаси REIT постійно оцінюються, тоді як пряме нерухоме майно перебуває під більшим впливом місцевих ринків нерухомості та оцінюється за допомогою методу оцінки, який має тенденцію до згладжування прибутковості інвестицій.

Короткий огляд

Інвестори, які не мають бажання, знань чи капіталу самостійно купувати землю чи майно, можуть брати участь у доходах та довгостроковому потенціалі зростання нерухомості через фонди нерухомості.

Взаємні фонди нерухомості

Самі пайові фонди нерухомості інвестують переважно в REITs та компанії, що експлуатують нерухомість, використовуючи професійних менеджерів портфелів та експертні дослідження. Вони забезпечують можливість отримати диверсифікований вплив на нерухомість, використовуючи відносно невелику кількість капіталу. Залежно від стратегії та цілей диверсифікації, вони надають інвесторам набагато ширший вибір активів, ніж можна досягти, купуючи лише акції REIT, а також забезпечують гнучкість легкого переходу від одного фонду до іншого.

Гнучкість також вигідна інвестору взаємних фондів через порівняльну легкість у придбанні та розпорядженні активами на систематичній та регульованій біржі, на відміну від прямих інвестицій, які є важкими та дорогими. Більш спекулятивні інвестори можуть тактично перевищити певне майно або регіональний вплив, щоб максимізувати прибуток.

Створення впливу на широку базу пайових фондів може також зменшити трансакційні витрати та комісійні щодо придбання окремих акцій REIT. Ще однією суттєвою перевагою для роздрібних інвесторів є аналітична та дослідницька інформація, що надається фондами на придбані активи, а також перспектива керівництва щодо життєздатності та ефективності нерухомості як як конкретні інвестиції, так і як клас активів.

Однак взаємні фонди можуть бути менш ліквідними і матимуть вищі комісії за управління, ніж REITs або REIT ETF. Незважаючи на те, що пайові фонди з нерухомості підводять ліквідність до традиційно неліквідного класу активів, недосвідчені  вважають, що вони не можуть порівнятись із прямими інвестиціями в нерухомість.

Суть

Хоча роздрібні інвестори можуть і повинні враховувати власність житла під час розподілу своїх портфелів, вони також можуть розглянути додаткові, більш ліквідні інвестиції в нерухомість.

Для тих, хто має необхідні торгові навички та капітал, інвестування REIT забезпечує доступ до деяких переваг інвестування в нерухомість без необхідності прямого володіння. Для інших, хто розглядає можливість виділення меншої суми, або для тих, хто не хоче бути зайнятим вибором активів, але яким потрібна максимальна диверсифікація, пайові фонди нерухомості будуть правильним вибором.

Короткий огляд

Дискримінація іпотечного кредитування є незаконною. Бюро фінансового захисту споживачів або до Міністерства житлового будівництва та розвитку міст США (HUD).