Короткий продаж (нерухомість)

Що таке короткий продаж (нерухомість)?

Короткий продаж нерухомості – це коли власник житла, що зазнав фінансових проблем, продає своє майно за суму, меншу за заставу. Покупцем майна є третя сторона (не банк), і всі надходження від продажу надходять у позикодавця. Кредитор або прощає різницю, або отримує рішення щодо нестачі позичальника, вимагаючи від них сплатити позикодавцеві повністю або частково різницю між ціною продажу та первісною вартістю застави. У деяких штатах ця різниця повинна бути юридично прощена в короткому продажу.

Ключові винос

  • Короткий продаж нерухомості – це той, при якому будинок продається за ціною, меншою за суму, яку все ще винна за заставою.
  • Позикодавець повинен затвердити короткий продаж.
  • Іноді різниця між ціною продажу та сумою застави прощається позикодавцем, але не завжди.
  • Для продавця фінансові наслідки короткого продажу менш серйозні, ніж наслідки стягнення.
  • Для покупця важливо розрахувати витрати і бути впевненим, що є місце для прибутку при перепродажі будинку.

Розуміння короткого продажу (нерухомість)

Термін «короткий продаж» стосується того факту, що будинок продається менше, ніж залишок залишку на іпотеці – наприклад, особа, яка продає будинок за 150 000 доларів, коли на іпотеці залишається 175 000 доларів. У цьому прикладі різниця в 25000 доларів за мінусом витрат на закриття та інших витрат на продаж вважається недоліком. Або 150 000 – 175 000 доларів = – 25 000 доларів.

Перш ніж розпочати процес, позикодавець, що тримає іпотечний кредит, повинен підписати рішення про короткий продаж, також відомий як продаж до викупу. Крім того, позикодавець, як правило, банк, потребує документації, яка пояснює, чому короткий продаж має сенс; зрештою, кредитна установа може втратити багато грошей у процесі. Жоден короткий продаж не може відбутися без дозволу позикодавця.

Короткі продажі, як правило, є тривалими та трудомісткими операціями, іноді їх обробка займає до цілого року. Однак короткі продажі не є настільки шкідливими для кредитного рейтингу власника житла, як вилучення майна.

Короткий продаж нерухомості на відміну від короткого продажу в інвестиції. Інвестиційний короткий продаж – це операція, в якій інвестор продає позикові цінні папери в очікуванні зниження ціни, і йому потрібно повернути рівну кількість акцій у певний момент у майбутньому.

Короткий огляд

Дискримінація іпотечного кредитування є незаконною. Бюро фінансового захисту споживачів та / або до Міністерства житлового будівництва та містобудування США (HUD).

Особливі міркування

Незважаючи на те, що короткий продаж пошкоджує кредитну оцінку людини менше, ніж вилучення, це все одно є негативною кредитною оцінкою.  Будь-який тип продажу майна, який позначається кредитною компанією як “не оплачений за домовленістю”, є результатом кредитного балу. Отже, короткі продажі, звернення стягнення та дії замість стягнення негативно впливають на кредит людини.

Більше того, короткі продажі не завжди заперечують залишок заборгованості після продажу майна. Це пов’язано з тим, що всі іпотечні кредити складаються з двох частин: обіцянка повернути позикодавцю та заставне майно, що використовується для забезпечення позики. Застав захищає позикодавця у випадку, якщо позичальник не може повернути позику. Це надає кредитній установі право продати майно з виплатою. Ця частина іпотеки відмовляється від короткого продажу.

Друга частина іпотечного кредиту – це обіцянка погасити, і позикодавці все ще можуть забезпечити виконання цієї частини або новою запискою, або усуненням недоліків. Що б не трапилося, кредитні установи повинні схвалити короткий продаж, і позичальники іноді мають на свій розсуд.

Короткий огляд

Переконуючи позикодавця погодитися на короткий продаж, життєво важливо, щоб джерело фінансових проблем покупця було новим, а не тим, що раніше не утримував покупець.

Короткий продаж проти викупу

Короткі продажі та викупи – це два фінансові варіанти, доступні власникам будинків, які відстають від сплати іпотечних платежів, у яких є підводний будинок, або обидва. В обох випадках власник змушений розлучитися з будинком, але терміни та наслідки різні.

Вилучення – це вчинення позикодавцем захоплення будинку після того, як позичальник не здійснить платежі. Викупу є останнім варіантом для позикодавця. На відміну від короткого продажу, стягнення стягується лише кредиторами. Кредитор рухається проти делінквентного позичальника, щоб змусити продати житло, сподіваючись здійснити первісні інвестиції в іпотеку. Крім того, на відміну від більшості коротких продажів, багато викупів мають місце, коли власник будинку покинув будинок. Якщо мешканці ще не вийшли з дому, їх виселяє позикодавець у процесі звернення стягнення.

Як тільки позикодавець має доступ до будинку, він замовляє оцінку та продовжує спробу її продати. Зазвичай стягнення стягнення займає не так довго, як короткий продаж, оскільки позикодавець зацікавлений у швидкій ліквідації активу. Заблоковані будинки також можна продати з аукціону на довіреній особі, коли покупці торгують будинки в рамках публічного процесу.

Власник житла, який пройшов короткий продаж, може, з певними обмеженнями, мати право негайно придбати інше житло. Залежно від обставин, власники будинків, які зазнали викупу майна, можуть очікувати від двох до семи років, щоб придбати інше житло. Вилучення зберігається у кредитному звіті особи протягом семи років.

Хоча вилучення майна, по суті, дозволяє вам піти з дому – хоч і з серйозними наслідками для вашого фінансового майбутнього, наприклад, необхідністю оголосити банкрутство та знищенням вашого кредиту, – завершення короткого продажу трудомістке. Однак виплата за додаткову роботу, пов’язану з коротким продажем, може бути того варта.

Короткий огляд

Менш руйнівні альтернативи короткому продажу включають модифікацію позики та використання приватного іпотечного страхування.

Короткі варіанти продажу

Перш ніж змиритися з коротким продажем, поговоріть зі своїм кредитором про можливість перегляду плану виплат або модифікації позики. Один із цих варіантів може дозволити вам залишитися у своєму будинку та встати на ноги.

Інший можливий варіант проживання вдома виникає, якщо у вас є приватне іпотечне страхування (PMI). Багато власників будинків, які придбали будинки із зниженням менше 20%, повинні були купувати PMI у своїх будинках. Якщо компанія PMI вважає, що у вас є шанс на одужання з вашого поточного фінансового стану, вона може передати кошти своєму кредитору, щоб оновити ваші платежі. Зрештою, вам доведеться повернути аванс.

Подробиці короткої розпродажі

Переконання Позикодавця

Перш ніж розпочати процес короткого продажу, власник житла, що бореться, повинен подумати, наскільки ймовірно, що позикодавець захоче співпрацювати з ними щодо короткого продажу, розуміючи перспективу позикодавця. Кредитор не зобов’язаний здійснювати короткий продаж; це дозволено на розсуд позикодавця.

Джерелом фінансових негараздів має бути нове – наприклад, проблема зі здоров’ям, втрата роботи чи розлучення – а не те, що не було розкрито, коли споживач будинку спочатку подав заявку на позику. Кредитор не буде симпатично ставитися до нечесного позичальника. Однак, якщо ви відчуваєте, що стали жертвою хижацьких практик кредитування, ви можете залучити позикодавця до короткого продажу, навіть якщо у вас не було серйозних фінансових катастроф з моменту придбання будинку.

Щоб поставити себе в більш переконливе становище, щоб здійснити короткий продаж, припиніть купувати товари першої необхідності. Ви не хочете виглядати безвідповідально перед позикодавцем, коли він розглядає вашу пропозицію щодо короткого продажу.

Крім того, пам’ятайте про інші обставини, які можуть перешкодити позикодавцю здійснити короткий продаж. Якщо у вас ще немає дефолту щодо іпотечних платежів, кредитор, мабуть, не буде готовий працювати з вами. Якщо позикодавець вважає, що може отримати більше грошей від викупу вашого дому, ніж від дозволу на короткий продаж, він може цього не дозволити. Нарешті, якщо хтось підписав іпотеку, позикодавець може притягнути цю особу до відповідальності за оплату, а не за короткий продаж.

Якщо ви вважаєте, що ваша ситуація назріла для короткочасного продажу, поговоріть з банком, який приймає рішення, про можливість участі у такому вигляді операцій. Не просто розмовляйте з представником служби обслуговування клієнтів, який часто більше схожий на речника та не має реальних повноважень. Щоб піднятися по телефонній драбині, негайно попросіть поговорити з відділом запобігання втратам позикодавця. Якщо вам не подобається те, що каже перший, хто приймає рішення, спробуйте поговорити з іншим іншим днем ​​і подивіться, чи отримаєте ви іншу відповідь. Якщо позикодавець бажає розглянути короткий продаж, ви готові рухатись далі, створюючи пропозицію щодо короткого продажу та знаходячи покупця.

Зверніться до професіоналів

На цьому етапі вам слід проконсультуватися з адвокатом, податковим працівником та агентом з нерухомості. Хоча це професійні послуги з високими цінами, якщо ви помилитеся, намагаючись самостійно обробити складну операцію з короткими продажами, ви можете потрапити в ще більші фінансові проблеми. Можливо, ви зможете сплатити за цю послугу за рахунок виручки від продажу будинку. Професіонали, які звикли мати справу з операціями з короткими продажами, зможуть дати вам вказівки щодо їх оплати.

Встановлення ціни

При встановленні ціни за запитом не забудьте врахувати вартість продажу майна на загальну суму грошей, яка вам потрібна для виходу із ситуації. Звичайно, ви хочете продати житло якомога ближче до вартості вашої іпотеки, але на ринку, що працює на ринку вниз, обов’язково буде дефіцит. У деяких штатах, навіть після короткого продажу, банк очікує, що ви повернете весь або частину цього недоліку.

Зберіть свої документи та знайдіть покупця

Зберіть усі документи, необхідні для підтвердження фінансової скрути позикодавця. Сюди можуть входити банківські виписки, медичні рахунки, виплати за виплату, повідомлення про звільнення з попередньої роботи або указ про розлучення. Ви повинні запропонувати пропозицію щодо короткого продажу. Майте на увазі, що позикодавець зрештою повинен схвалити короткий продаж після отримання всіх деталей, оскільки позикодавець є одержувачем виручки. Ваша робота – знайти покупця для вашого будинку.

Надішліть свою пропозицію в банк

Отримавши покупця та необхідні документи, ви готові подати пропозицію покупця та свою пропозицію до банку. Разом із документацією про ваш фінансовий стан, що зазнав труднощів, ваша пропозиція повинна містити лист із труднощами, що пояснює обставини, які заважають здійснити іпотечні платежі. Ви хочете зробити це максимально переконливим і захистити свої інтереси, одночасно звертаючись до банку.

Будьте обережні, передаючи свою фінансову інформацію позикодавцю, оскільки, якщо вона не схвалює короткий продаж, вона може використовувати вашу фінансову інформацію, щоб спробувати витягнути з вас гроші під час звернення стягнення. Якщо у вас все ще є грошові активи, від вас можуть очікувати, що вони будуть продовжувати здійснювати іпотечні платежі або компенсувати деякі недоліки між ціною продажу та сумою застави. Адвокат, який має досвід проведення коротких продажів, може допомогти вам орієнтуватися в деталях.

Оскільки короткі продажі можуть зайняти більше часу, ніж звичайні продажі житла через необхідність схвалення позикодавця, вони часто провалюються. Покупець може знайти інше майно, чекаючи відповіді від вас. Будьте готові до такої можливості. Якщо операція короткого продажу проходить, проконсультуйтеся зі Службою внутрішніх доходів (IRS), щоб дізнатись, чи доведеться платити податки за нестачу.

Також майте на увазі, що короткий продаж все одно може вплинути на ваш кредитний рейтинг у тому сенсі, що місяці іпотечних платежів, які ви пропустили до короткого продажу, можуть відображатися як прострочені платежі у вашому кредитному звіті. Банк вирішує, про що повідомляти, тому у ваших інтересах спробувати переконати банк не повідомляти про несплачені платежі.

Можливо, ваш банк буде щедрішим у цьому відношенні, якщо ви зазнали труднощів до того, як значно відстали. Для кредитних цілей, хоча це дещо завдає шкоди, воно, безумовно, є менш шкідливим, ніж вилучення майна.

Короткі стратегії продажу для покупців та інвесторів

Короткі продажі також можуть забезпечити чудові можливості для покупців потрапити в будинки за зниженою ціною. Ось кілька порад, які допоможуть вам прийняти розумні рішення при розгляді питання про придбання нерухомості, що продається на короткий термін.

Дізнайтеся, як їх знайти

Більшість об’єктів нерухомості, що продаються коротко, перелічують агенти з нерухомості та на веб-сайтах з нерухомості. Деякі списки можуть не з’являтись із написом „короткий продаж”, тому, можливо, доведеться шукати підказки в списку, наприклад „підлягає затвердженню банком” або „дайте банку час відповісти”.

Досвідчений агент з нерухомості може сильно змінити як пошук, так і закриття об’єктів короткого продажу.Агенти, які спеціалізуються на коротких продажах, можуть мати сертифікат Коротких продажів та викупу (SFR), позначення, запропоноване Національною асоціацією ріелторів (NAR).

Власники цієї сертифікації пройшли спеціальну підготовку з питань коротких продажів та викупу майна, кваліфікації продавців для коротких продажів, ведення переговорів із кредиторами та захисту покупців. Важливо зазначити, що сертифікація не гарантує, що агент матиме той досвід, який ви шукаєте, а також відсутність сертифікації не виключає цього. У будь-якому випадку, ви захочете перевірити будь-якого потенційного агента з нерухомості, щоб забезпечити їхній досвід короткочасних продажів.

Підготуйся поспішати і чекати

Заздалегідь усвідомте, що короткі продажі – це складні, трудомісткі операції. Позикодавець може схвалити короткий продаж, може зайняти тижні або місяці, і багато покупців, які подають пропозицію, в кінцевому підсумку скасовують, оскільки процес короткого продажу триває занадто довго. Покупці повинні бути готові дочекатися короткого затвердження банку. Правила операцій з короткими продажами різняться залежно від штату, але ці кроки зазвичай включають:

  • Пакет коротких продажів – позичальник повинен довести фінансові труднощі, подавши фінансовий пакет своєму кредитору. Пакет включає фінансову звітність, лист із описом труднощів продавця та фінансові записи, включаючи податкові декларації, W-2, виплати заробітної плати та банківські виписки.
  • Пропозиція короткого продажу – як тільки продавець приймає пропозицію від потенційного покупця, лістинговий агент надсилає позикодавцю угоду про лістинг, виконану пропозицію про закупівлю, лист попереднього затвердження покупця, копію чека на зароблені гроші та пакет коротких продажів продавця. Якщо в пакеті чогось не вистачає – або через те, що документ не був поданий, або через помилку подання з боку банку (наприклад, банк його втратив) – процес буде затримано.
  • Банківська обробка – перегляд пропозиції банком може зайняти від кількох тижнів до місяців. Врешті-решт він схвалить або відхилить це. Важливо зазначити, що те, що продавець приймає пропозицію, не означає, що банк погодиться на ціну. Якщо банк вважає, що може заробити більше грошей через процедуру звернення стягнення, він відхилить пропозицію.

Короткий огляд

Якщо ви купуєте будинок у короткий продаж з наміром перевернути його, запорукою вигідної угоди є вигідна ціна придбання.

Все в цифрах

При інвестуванні в нерухомість кажуть, що гроші робляться “за покупку”, тобто хороша ціна придбання часто є запорукою успішної угоди. Якщо ви можете придбати нерухомість за вигідною ціною, ви збільшуєте шанси вийти вперед, коли настає час продажу. Якщо ж ціна закупівлі знаходиться на високому рівні, з іншого боку, ви, швидше за все, спостерігатимете, як знижується ваша норма прибутку.

Ви повинні мати можливість придбати нерухомість, привести її в чудовий стан і продати за ціною, де ви все одно можете отримати прибуток. Інвестори повинні мати можливість швидко розвернутися і продати будинок – як правило, за ринком, нижчим за ринок – і хороша ціна придбання робить це можливим.

Однак ціна придбання – лише одне важливе число. Вам також доведеться зробити деякі інші розрахунки, включаючи:

Витрати на ремонт та ремонт (R&R)

Ці витрати будуть різнитися залежно від стану власності та ваших планів щодо цього. Варто витратити час і зусилля на розробку реалістичного бюджету, оскільки це одна з цифр, яка вам знадобиться, щоб визначити, чи можуть інвестиції заробити. Витрати, які слід врахувати, включають матеріал, робочу силу, дозволи, плату за огляд, вивіз сміття, витрати на зберігання та оренду смітника. Хороший огляд (перед здійсненням покупки) може попередити вас про будь-які великі витрати, такі як тріщини фундаменту, несправна електропроводка або великі пошкодження термітів.

Вартість після ремонту (ARV)

ARV – це оцінка справедливої ​​ринкової вартості майна (FMV) після будь-якого ремонту та реконструкції. Інвестори розглядають цю цифру, щоб визначити, чи має майно потенціал для отримання прибутку. Найкращий спосіб оцінити АРВ нерухомості – це порівнювати (comps) – будинки, які нещодавно продавались у цьому районі (як правило, на відстань до милі від об’єкта нерухомості), що мають подібні особливості щодо квадратних метрів, кількості спалень / ванні кімнати тощо

Несе витрати

Вартість перевезення це ваші витрати на утримання майна. Чим довше ви володієте власністю, тим більше ви витратите на балансові витрати, які включають:

  • Виплата іпотеки (включаючи відсотки)
  • Податки на майно
  • Страхування
  • Плата за кондо та асоціацію
  • Комунальні послуги (електрика, газ, вода, каналізація, сміття)

Визначте прибутковість

Щоб інвестиція була вигідною, сума ваших витрат (ціна закупівлі, витрати на ремонт та реконструкцію та витрати на перевезення) повинна бути нижчою за АРВ. Якщо ваші витрати близькі або перевищують АРВ, отримати прибуток буде важко або неможливо. Ви можете визначити потенційний прибуток, віднявши з АРВ вартість закупівлі, витрати на ремонт та реконструкцію (R&R) та витрати на перенесення:

Прибуток = ARV – Закупівельна ціна – Витрати на R&R – Витрати на покриття

Інвестори в нерухомість можуть розраховувати на принаймні 20% прибутку на нерухомості, а деякі використовують рекомендації для оцінки нерухомості на різних ринках житла. Відповідно до цих вказівок, загальний обсяг інвестицій (ціна закупівлі, витрати на НДДКР та транспортні витрати) не повинен перевищувати:

  • 80% АРВ на ринку, де вартість будинку зростає
  • Від 70% до 75% АРВ на ринку нерухомості
  • Від 60% до 65% АРВ на ринку, на якому вартість будинку знижується

Наприклад, якщо АРВ нерухомості становить 200 000 доларів, загальна сума ваших інвестицій повинна бути обмежена приблизно 160 000 доларів на зростаючому ринку, 140 000 доларів на плоскому ринку та 120 000 доларів на ринку зі зниженням вартості. Різні рівні інвестицій використовуються для зменшення ризику в умовах ринкової зміни. Ви можете більше ризикувати на зростаючому ринку, оскільки ви частіше отримуєте АРВ або краще, коли продаєте. На падінні ринку у вас менше шансів отримати АРВ, тому ваші інвестиції повинні бути меншими.

Суть

Власність, що продається на короткий термін, може надати чудову можливість придбати будинок за менші гроші. У багатьох випадках будинки з короткими продажами знаходяться в розумному стані, і хоча ціна закупівлі може бути вищою, ніж вилучення майна, витрати на прибутковість будинку можуть бути набагато нижчими, а недоліки продавця менш серйозними. Однак через тривалий процес покупці та продавці повинні бути готові зачекати. Досвідчений агент з нерухомості може допомогти вам визначити справедливу пропозицію та домовитись з банком.

У той час як багато інвесторів купують нерухомість з коротким продажем та швидко перепродають їх з метою отримання прибутку, інші вирішують зберегти право власності та використовувати майно для отримання доходу, збираючи орендну плату. У будь-якому випадку кожна нерухомість повинна бути ретельно оцінена перед покупкою, щоб визначити, чи має вона потенціал для отримання прибутку.

Оскільки податкове законодавство є складним і постійно змінюється, завжди рекомендується проконсультуватися з дипломованим бухгалтером (CPA), який знає про інвестиції в нерухомість та пов’язане податкове законодавство, щоб надати вам вичерпну та сучасну інформацію. Це може означати різницю між отриманням прибутку та втратою інвестицій.

Питання що часто задаються

Що таке короткий продаж?

У нерухомості короткий продаж відбувається, коли власник продає свій будинок нижче заставної вартості. Як правило, це трапляється, коли власник переживає фінансову шкоду та відстає від іпотечних платежів. Власник зобов’язаний продати свій будинок третій стороні, тоді як виручка від продажу надходить позикодавцю. Перш ніж це відбудеться, позикодавець повинен затвердити короткий продаж, також званий попереднім викупом. Часто процес короткого продажу може зайняти до року через масштаб оформлення документів. 

У чому різниця між коротким продажем та викупом?

При короткому продажі процес ініціює власник будинку. Тут власник продемонструє позикодавцю ступінь свого фінансового лиха за допомогою документів, які можуть свідчити про недавню втрату роботи, рішення про розлучення або банківські виписки. Після того, як позикодавець погодиться рухатися вперед, власник житла несе відповідальність за пошук покупця. Для викупу, для порівняння, позикодавець ініціює процес, по суті захоплюючи будинок після того, як власник не здійснив платежі. Зазвичай процес відбувається швидше, ніж короткий продаж, оскільки позикодавець прагне ліквідувати активи якомога швидше. 

Чи хороша ідея придбати нерухомість, що продається на короткий термін?

У багатьох випадках придбання нерухомості, що продається на короткий термін, може бути вигідним для майбутніх покупців. Однак важливо пам’ятати про деякі недоліки. В першу чергу, короткі продажі можуть зайняти багато часу, а кредитори іноді займають місяці, щоб затвердити операцію. Крім того, після затвердження продавцем може знадобитися багато тижнів, щоб банк затвердив ціну. Якщо банк вважає, що процедура звернення стягнення буде більш прибутковою, він може відхилити короткий продаж і замість цього просунутися вперед із зверненням стягнення.