Фонд інвестицій у нерухомість (REIT)

Що таке траст інвестицій у нерухомість (REIT)?

Трастовий інвестиційний трест (REIT) – це компанія, яка володіє, управляє або фінансує нерухомість, що приносить дохід. За зразком пайових фондів, REIT об’єднує капітал численних інвесторів. Це дає можливість окремим інвесторам отримувати дивіденди за рахунок інвестицій у нерухомість – без необхідності купувати, управляти чи фінансувати будь-яке майно самостійно.

Ключові винос

  • Трастовий інвестиційний трест (REIT) – це компанія, яка володіє, управляє або фінансує об’єкти, що приносять дохід.
  • REIT приносять стабільний потік доходу для інвесторів, але мало пропонують збільшення капіталу.
  • Більшість REIT публічно торгуються як акції, що робить їх високоліквідними (на відміну від фізичних інвестицій у нерухомість).
  • REIT інвестують у більшість видів нерухомості, включаючи багатоквартирні будинки, вежі стільникових мереж, центри обробки даних, готелі, медичні установи, офіси, торгові центри та склади.

Як працює REITs

Конгрес заснував REITs в 1960 році як поправку на продовження акцизного податку на сигари.Це положення дозволяє інвесторам купувати частки впортфелях комерційної нерухомості – те, що раніше було доступно лише багатим особам та через великих фінансових посередників.

Власність у портфелі REIT може включати житлові комплекси, центри обробки даних, заклади охорони здоров’я, готелі, інфраструктуру – у вигляді волоконних кабелів, вишки стільникових та енергетичних трубопроводів – офісні будівлі, торгові центри, самоскладові, лісові масиви та склади.

Загалом, REITs спеціалізуються на конкретному секторі нерухомості. Однак диверсифіковані та спеціалізовані REIT можуть мати у своїх портфелях різні типи власності, такі як REIT, що складається як з офісних, так і з торгових об’єктів. 

Багато REIT публічно торгуються на основних біржах цінних паперів, і інвестори можуть купувати та продавати їх як акції протягом усієї торгової сесії.  Ці РЕІТ, як правило, торгуються під значним обсягом і вважаються дуже ліквідними інструментами. 

Що кваліфікується як REIT?

Більшість REIT мають просту бізнес-модель: REIT орендує площу та збирає оренду на нерухомість, а потім розподіляє цей дохід як дивіденди акціонерам. Іпотечні ПДВ не володіють нерухомістю, а фінансують нерухомість. Ці REIT отримують прибуток від відсотків за свої інвестиції.

Щоб кваліфікуватися як REIT, компанія повинна дотримуватися певних положень Кодексу внутрішніх доходів (IRC). Ці вимоги включають переважно власне нерухоме майно, яке приносить дохід, на довгострокову перспективу та розподіляє дохід акціонерам. Зокрема, компанія повинна відповідати наступним вимогам, щоб претендувати на статус REIT:

  • Інвестуйте принаймні 75% загальних активів у нерухомість, готівку або казначейство США
  • Отримуйте щонайменше 75% валового доходу від орендної плати, відсотків за іпотечними кредитами, що фінансують нерухомість, або продажу нерухомості
  • Виплачуйте мінімум 90% оподатковуваного доходу у вигляді дивідендів акціонерів щороку
  • Будьте юридичною особою, яка оподатковується як корпорація
  • Керувати радою директорів або піклувальниками
  • Майте щонайменше 100 акціонерів після першого року існування 
  • Мати не більше 50% його акцій, що належать п’ятьом або менше особам

Короткий огляд

Сьогодні, за підрахунками, РЕІТ спільно володіють близько 3 трлн. Дол. Валових активів;на акції REIT, що торгуються публічно, припадає 2 трильйони доларів.

Види REIT

Існує три типи REIT:

  • Акціонерний капітал. Більшість REIT є пайовими REIT, які володіють нерухомістю, що приносить дохід, і управляють нею. Доходи генеруються в основному за рахунок орендної плати (а не шляхом перепродажу об’єктів нерухомості).
  • Іпотечні РЕЙТИ. Іпотечні REIT позичають гроші власникам нерухомості та операторам або безпосередньо через іпотечні кредити та позики, або опосередковано через придбання іпотечних цінних паперів. Їх прибуток генерується головним чином за рахунок  чистої процентної націнки – розподілу між відсотками, які вони заробляють за іпотечними позиками, та витратами на фінансування цих позик. Ця модель робить їх потенційно чутливими до підвищення процентних ставок.
  • Гібридні REIT.Ці РЕІТ використовують інвестиційні стратегії як пайових, так і іпотечних РЕІТ. 

REITs можна класифікувати далі на основі способу придбання та утримання їх акцій:

  • Акції, що публічно торгуються. Акції відкритих акцій REIT котируються на національній біржі цінних паперів, де їх купують та продають окремі інвестори. Вони регулюються Комісією з цінних паперів та бірж США (SEC).
  • Публічні неторгувані REIT. Ці REIT також зареєстровані в SEC, але не торгуються на національних біржах цінних паперів. Як результат, вони менш ліквідні, ніж REIT, що торгуються публічно. Проте вони, як правило, стабільніші, оскільки не піддаються коливанню на ринку.
  • Приватні REITs.Ці REIT не зареєстровані в SEC та не торгуються на національних біржах цінних паперів.Загалом приватні REIT можна продавати лише інституційним інвесторам.

Як інвестувати в REITs

Ви можете інвестувати в публічно торгувані REIT, а також взаємні фонди REIT та біржові фонди REIT, купуючи акції через брокера. Ви можете придбати акції неторгуваної REIT через брокера або фінансового консультанта, який бере участь у пропозиції REIT, що не торгується.

REIT також включені у зростаючу кількістьінвестиційних планівізNareit, дослідницької фірми REIT із штату Вашингтон.

Короткий огляд

Діяльність REIT призвела до розподілу доходів від дивідендів у розмірі 69 мільярдів доларів у 2019 році (останні дані доступні).

У США існує понад 225 REIT, що торгуються публічно, що означає, що вам доведеться виконати домашнє завдання, перш ніж ви вирішите, який REIT придбати.  Обов’язково розгляньте керівну групу REIT та послужний список – і з’ясуйте, як вони отримують компенсацію. Якщо це компенсація, заснована на результатах діяльності, шанси на те, що вони будуть докладати всіх зусиль, щоб вибрати правильні інвестиції та вибрати найкращі стратегії.

Звичайно, також непогано поглянути на такі цифри, як очікуване зростання прибутку на акцію та поточна дивідендна дохідність. Особливо корисною метрикою є кошти REIT від операцій (FFO), які обчислюються шляхом додавання амортизації та амортизації до прибутку, а потім віднімання будь-якого прибутку від продажів. 

Плюси і мінуси інвестування в REITs

REIT можуть відігравати важливу роль в інвестиційному портфелі, оскільки вони можуть запропонувати сильний, стабільний щорічний дивіденд та потенціал для довгострокового зростання капіталу.Загальна віддача REIT за останні 20 років перевершила індекс S&P 500, інші індекси та рівень інфляції.  Як і у всіх інвестиціях, REIT мають свої переваги та недоліки.

Позитивом є те, що REIT легко купувати і продавати, оскільки більшість торгують на публічних біржах – особливість, яка пом’якшує деякі традиційні недоліки нерухомості. З точки зору ефективності, REIT пропонують привабливу дохідність з урахуванням ризику та стабільний грошовий потік. Крім того, наявність нерухомості може бути корисною для портфеля, оскільки вона забезпечує диверсифікацію та дохід на основі дивідендів – і дивіденди часто вищі, ніж ви можете досягти за допомогою інших інвестицій.

Недоліком є ​​те, що REIT не пропонують багато з точки зору збільшення капіталу.Як частина своєї структури, вони повинні виплачувати інвесторам 90% доходу.  Отже, лише 10% оподатковуваного доходу може бути реінвестовано назад у REIT для придбання нових володінь. Інші негативні сторони полягають у тому, що дивіденди REIT оподатковуються як звичайний дохід, а деякі REIT мають високу комісію за управління та транзакції.

Плюси

  • Ліквідність

  • Диверсифікація

  • Прозорість

  • Стабільний грошовий потік за рахунок дивідендів

  • Приваблива коригувана до ризику прибутковість

Мінуси

  • Низький ріст

  • Дивіденди оподатковуються як звичайний дохід

  • Залежно від ринкового ризику

  • Потенціал для високих комісій за управління та транзакції

ЗВЕРНУТИ шахрайство

Комісія з цінних паперів та бірж (SEC) рекомендує інвесторам з обережністю ставитись до тих, хто намагається продати REIT, які не зареєстровані в SEC.Він радить, що “Ви можете перевірити реєстрацію як публічно торгуваних, так і неторгованих РЕІТ за допомогою системиSEC EDGAR. Ви також можете використовувати EDGAR для перегляду річних та квартальних звітів REIT, а також будь-якого проспекту пропозицій”.

Також непогано перевірити брокера або інвестиційного консультанта, який рекомендує REIT. SEC має безкоштовний інструмент пошуку, який дозволяє дізнатись, чи має інвестиційний фахівець ліцензію та реєстрацію.

Приклад реального світу REIT

Ще одне врахування при виборі REIT – це розгляд секторів ринку нерухомості, які є гарячими. Які сектори економіки, що швидко розвиваються, загалом можна використати за допомогою нерухомості? Як приклад, охорона здоров’я є однією з найбільш швидкозростаючих галузей у США – особливо у зростанні медичних будівель, амбулаторних центрів, закладів для догляду за старими та пенсійних громад.

Декілька REIT зосереджені на цьому секторі.Властивості Healthpeak – раніше HCP – один із прикладів.Станом на 22 липня 2020 р. Ринкова капіталізація склала майже 14,4 млрд. Доларів США, при цьому близько 5 млн. Акцій продавалося щодня.  Його портфоліо зосереджено на трьох основних класах активів: заклади наук про життя, медичні кабінети та житло для старших.