REITs: Все ще життєздатна інвестиція?

У версії Періодичної діаграми повернення інвестицій, здійсненої компанією MFS Investments за 1998–2017 роки, REIT, представлений індексом NAREIT Equity REIT, склав середньорічну прибутковість 8,67%, що було другим найкращим класом активів за той самий період після невеликих активів із середньою капіталізацією із середньорічною прибутковістю від 9,12%.

Минуле виконання не є гарантією майбутньої віддачі. Отже, в нинішніх умовах, чи є REIT все ще життєздатними інвестиціями для окремих інвесторів, а також фінансових радників та їх клієнтів? (Для відповідного прочитання див.: REIT ETF пропонують стабільність.)

Відсоткові ставки + ПЕРЕСТАНОВКА

За повідомленням Yahoo! Фінанси, Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), який відстежує MSCI US REIT Index, має поточну прибутковість 4,3%. У сучасних умовах низьких процентних ставок це, безумовно, приваблює багатьох інвесторів. виплати дивідендів інвесторам.

РЕІТ з надлишковим рівнем боргу або ті, що потребують рефінансування об’єктів найближчим часом, більш схильні до підвищення ставок, ніж інші.

У 2018 році ціна ETF Vanguard REIT (VNQ) знизилася більш ніж на 12% від найвищого показника в січні 2015 року, частково через невизначеність щодо  термінів ФРС та готовності підвищувати процентні ставки. 

Попередні результати REIT

Cohen & Steers, інвестиційний менеджер, який пропонує ряд фондів REIT, наводить останній цикл жорсткості ФРС з червня 2004 року по червень 2006 року як приклад того, як більш високі ставки спочатку шкодили результатам REIT. Але з плином часу сильна економіка тоді сприяла збільшенню рентабельності REITs. 

За даними фірми, сукупний прибуток REIT за цей період склав 57,9%, що порівняно з 15,5% для акцій та 5,9% для облігацій.

У статті на своєму сайті фірма зазначає  : „Коли економіка покращується, а основи міцні, коригування, орієнтоване на прибутковість, історично представляли привабливі можливості для покупки для довгострокових інвесторів. Оскільки вигідність посилення економічного зростання стає більш очевидною, оцінки, як правило, повертаються до норми. Ми віримо, що інвестори, які налаштовані скористатися цими можливостями, можуть бути винагороджені в довгостроковій перспективі “.

REIT пропонують плюси диверсифікації

REITs не є великим диверсифікатором запасів, про що свідчить їх приблизно 78% кореляція із запасами на основі порівняння індексу S&P 500 та індексу NAREIT Equity REIT протягом 10 років до кінця 2015 року. Однак, REITs забезпечують хороші диверсифікація з точки зору низьких або негативних кореляцій з основними облігаціями, товарами та валютами.

Окрім процентних ставок, показники REITs залежатимуть від того, як пройдуть економіка та фондовий ринок. У нещодавній статті CNBC Джозеф Сміт, головний інвестиційний директор CBRE Clarion Securities, яка управляє близько 22 мільярдами доларів активів у сфері нерухомості, зазначив: “Протягом усього року відбувається тривога між очікуваннями економічного зростання та процентними ставками. Ця невизначеність породжує нестабільність, і в періоди нестабільності кореляція REIT з більш широким фондовим ринком зростає “. Цитата пана Сміта була зроблена наприкінці 2015 р. (Для відповідного читання див.: Інвестування нерухомості в умовах високих процентних ставок. )

Фактори, що впливають на окремі РЕІ

Як і будь-який взаємний фонд або ETF, в цих фондах є базові РЕІ. Індивідуальні REIT можуть включати ті, що мають базовий портфель комерційної нерухомості, житлової нерухомості та готелів чи курортів серед багатьох інших. Крім того, існує вплив певних секторів, таких як охорона здоров’я та спеціальні галузі, такі як REIT з деревини та іпотечного кредитування.

Справа тут у тому, що частина результатів цих REITs буде пов’язана з результатами діяльності фондового ринку та бізнес-секторів, з якими вони пов’язані. Це означає, що ефективність цих REIT перевищує ефективність загального фондового ринку та / або економіки. Це не схоже на приказку щодо нерухомості, яка посилається на те, як вся нерухомість є місцевою.

На окремі РЕІТ також впливають люди, які ними керують. Як і будь-який інший запас або подібний інструмент, управління має важливе значення. Який їхній досвід? Чи вони орієнтовані на акціонерів? Чи мають вони власні гроші, вкладені поряд з вашими?

Закон про податкові зниження та робочі місця 2017 року є вигідним для інвесторів у нерухомість. Деякі зміни, включені до нового податкового законодавства, стосуються ПДВ. Наприклад, РЕІТ отримують 20% відрахування від доходу, що проходить через суб’єкт господарювання.

Суть

Як і багато інших сучасних інвестицій, РЕІТ можуть постраждати принаймні спочатку через період підвищення процентних ставок. РЕЙТИ, що мають високий леверидж, і ті, яким може знадобитися рефінансувати борг під час зростання ставок, можуть бути більш вразливими, ніж інші. Тим, хто розглядає окремі REIT, необхідно поглянути на управління фірмою та її портфель інвестицій. Існує ряд пайових фондів та ETF, які також забезпечують надійний вплив на цю сферу. З часом РЕІТ виявилися міцною складовою багатьох портфелів і цілком можуть продовжувати рухатися вперед. (Для відповідного читання див.: 5 типів REITs та як в них інвестувати. )