Житлова застава, забезпечена іпотекою (RMBS)

Що таке житлова застава, забезпечена іпотекою (RMBS)?

Цінні папери, забезпечені житлом (RMBS), – це цінний папір на основі боргу (схожий на облігацію), забезпечений відсотками, сплаченими за позики на проживання. Відсотки за позики, такі як іпотечні кредити, позики на власний капітал та субстандартні іпотечні кредити, вважаються чимось із порівняно низькою ставкою дефолту та порівняно високою процентною ставкою, оскільки існує високий попит на право власності на особисте або сімейне житло. Інвесторів приваблює такий вид цінних паперів, а також вони хочуть захиститися від ризику дефолту, властивого окремим позикам такого роду. Цей ризик пом’якшується шляхом об’єднання багатьох таких позик, щоб мінімізувати ризик неплатежу.

Ключові винос

  • Цінна застава, забезпечена житлом (RMBS), схожа на облігацію, яка виплачується на основі платежів з багатьох індивідуальних іпотечних кредитів.
  • RMBS може збільшити прибуток та зменшити ризик для інвесторів.
  • RMBS може також створити великий системний ризик, якщо не структурований належним чином.
  • Випуск багатьох погано побудованих RMBS сприяв фінансовій кризі 2008 року.

Як працює житлова застава, забезпечена іпотекою (RMBS)

Цінна застава, забезпечена житлом, створюється одним із двох джерел: урядовим агентством, таким як Федеральна національна іпотечна асоціація (Fannie Mae) та Федеральною корпорацією іпотечного кредитування (Freddie Mac), або неурядовою інвестиційно-банківською фірмою. Спочатку ці підприємства продають або контролюють велику кількість житлових позик. Далі вони упаковують велику кількість з них у єдиний пул позик. Нарешті, ці підприємства по суті продають облігації, забезпечені цим пулом позик.

Виплати за цими позиками надходять інвесторам, які придбали цей пул, і процентні ставки, які вони отримують, кращі за типові державні облігації США. Емісійні установи зберігають плату за управління пулом, і ризики невиконання цих іпотечних кредитів розподіляються як емісійними організаціями, так і інвесторами. Оскільки кожна з цих позик є невеликою частиною більшої, зібраної суми позик, дефолт будь-якої з цих позик має менший вплив на інвесторів, ніж якби вони інвестували в будь-яку з цих позик окремо.

Переваги та недоліки RMBS

Побудова RMBS має ту перевагу, що забезпечує менший ризик та більшу прибутковість для інвесторів. Це також дозволяє суб’єктам-емітентам залучати більше грошових коштів для резервів, на підставі яких вони можуть надавати більше позик. Це, у свою чергу, робить більше інвестиційного капіталу доступним для власників бізнесу та підприємців.

Як показник їхньої ефективності та вигоди можна зазначити, що найбільшою окремою категорією інвесторів RMBS є страхові компанії. Ці установи отримують вигоду від ефективного способу інвестування мільярдів доларів у інвестиції з вищою процентною ставкою, ніж державні облігації, але при цьому приймають прийнятний ризик.

RMBS може містити безліч різних видів іпотеки. Цінні папери можуть містити всі іпотечні кредити одного типу або сукупність різних типів. Вони можуть містити іпотечні кредити з фіксованими ставками, плаваючими ставками, регульованими ставками та іпотечні кредити з різною кредитною якістю, включаючи основну та додаткову. Цей сорт допомагає зменшити ризик дефолту.

Складність усіх RMBS, як інвестиційного типу, створює деякі важкі для кількісної оцінки недоліки. Перший – це системний ризик або ризик того, що стрес фінансової системи може рівномірно вплинути на всі інвестиції в пулі, що лежить в основі RMBS. Цей ризик виявився під час фінансової кризи 2008 року. По-друге, оскільки інвестори більш віддалені від окремих власників іпотечних кредитів, вони мають меншу участь у своєму успіху. Хоча історичні показники дефолту коливалися близько двох відсотків, протягом 2009 року цей показник становив близько п’яти відсотків. Через десять років цей ризик здається мало хвилюючим для інвесторів, оскільки рівень дефолту впав нижче одного відсотка.

Інвестування в цінні папери, забезпечені житлом

Інвестування в заставу під заставу житла може піддати інвестора ризику передплати та кредитному ризику. Ризик дострокового погашення – це ризик того, що власник іпотеки поверне іпотеку до дати її погашення, що зменшує суму відсотків, яку інвестор отримав би в іншому випадку. У цьому сенсі передоплата – це платіж, який перевищує запланований платіж основної суми. Така ситуація може виникнути, якщо поточна ринкова процентна ставка опуститься нижче відсоткової ставки за іпотечним кредитом, оскільки власник житла частіше рефінансує іпотечний кредит. Кредитний ризик для інвесторів RMBS виникає, коли позичальник припиняє здійснювати платежі за своєю іпотекою

Цінні папери, забезпечені житлом, використовуються фінансовими установами, такими як страхові компанії, через їхні грошові потоки та їх відносно тривалий термін служби, що може компенсувати довгострокові зобов’язання, прийняті на себе страховими компаніями. Більше того, покупці цінних паперів, забезпечених іпотечним кредитуванням, часто вкладають інформацію про те, як вони побудовані, тому вони можуть бути спеціально розроблені, щоб компенсувати зобов’язання або, наприклад, відповідати іншим уподобанням інвесторів щодо ризику, прибутковості та часу руху грошових потоків.