REITs для старших людей: добре для вашого портфоліо?

Чи повинні REITs для проживання старших людей бути частиною вашого портфеля? REIT або нерухомості інвестиційний траст, є компанією, яка володіє, або фінанси, що приносить дохід нерухомості.

Як і пайові фонди, РЕІ забезпечують щоденних інвесторів доходами на основі дивідендів та довгостроковим збільшенням капіталу.Диверсифіковані або спеціальні REIT можуть містити різні типи власності в портфелі, починаючи від житлових комплексів, закінчуючи торговими центрами, закінчуючи інфраструктурою, такою як вежі стільникових мереж або енергопроводи.На відміну від власності на нерухомість, вашіінвестиції в REIT є ліквідними, акції, якими ви торгуєте, як акції на біржі.

REIT повинні сплатити більше 90% свого оподатковуваного доходу якдивіденди акціонерам, які потім сплачують податок на прибуток з цих дивідендів.Це дозволяє їм відмовитись від податку на прибуток підприємств.

REIT дозволяють інвесторам орієнтуватися на галузеві тенденції. На початку 2010-х рр. Зростання міст випередило ріст приміських приміщень вперше з 20-х років. Паралельно зростаючий бум в Інтернет-магазинах, РЕІТ, які суворо або сильно піддаються торговим центрам, становлять більший ризик для інвесторів. Однак старіння населення може відкрити можливості для інвесторів, які хочуть заробити на зміні демографічних показників. Підвищений попит на житло для людей похилого віку може прогнозувати зростання ставок REIT.

Демографічні показники REIT Living REIT

Багато з нас старіють.Близько 10 000 бебі-бумерів щодня виповнюється 65 років.До 2030 року всі бебі-бумери будуть старшими 65 років, так що 1 з кожних 5 жителів США буде пенсійного віку.За даними перепису населення, до 2034 року вперше в історії США кількість людей старшого віку перевищить кількість дітей.

У міру старіння бумерів вони захочуть або потребуватимуть переїхати в житло, яке відповідає їхнім потребам. Часто ці варіанти потрапляють під парасольку житла для людей похилого віку, яке варіюється від закладів, орієнтованих на старших, які надають можливість самостійного проживання, до різних форм допоміжної допомоги.

Потреба у всіх типах закладів для проживання людей похилого віку зростатиме. Дослідження економістів NAREIT 2015 року дало таке:

  • Люди похилого віку переїжджають у житло для старших з більшою частотою, ніж у минулому, і ці переїзди відбуваються в молодшому віці, ніж у минулому. Частково це зумовлене наявністю можливостей для проживання для людей похилого віку, окрім допомоги, яка надається за умови проживання.
  • Хоча проживання старших людей частіше зустрічається у пенсіонерів старшого віку, найшвидше зростання спостерігається серед представників вікової групи від 70 до 79 років.
  • У заможних людей похилого віку є більше можливостей щодо життя людей похилого віку.

Ці та інші демографічні тенденції є сприятливими для REITs житлового фонду. Залишається питання: чи це хороша інвестиція? Як і більшість варіантів інвестування, відповідь полягає в тому, що це залежить.

Розглянемо ці фактори

Інвестування в акції REIT, що торгуються публічно, подібно інвестуванню в будь-яку іншу компанію. Для початку ви повинні знати, хто керує компанією. Яка стратегія бізнесу / інвестування? Який досвід компанії? Іншими словами, у вас повинно бути багато тих самих питань, які ви б задавали та досліджували, перш ніж інвестувати в Apple, IBM або будь-які інші окремі акції.

REITs, які живуть для людей похилого віку, значною мірою працюють у секторі REIT у галузі охорони здоров’я. Відсоток охорони здоров’я та, зокрема, пенсійних закладів, які живуть для людей старшого віку, буде різнитися залежно від рівня REIT.

Окрім наведених вище питань, спочатку слід з’ясувати, як REIT заробляє свої гроші. У рамках цієї широкої категорії є РЕІТ, які інвестують у орієнтовані на старших людей квартири та громади, житлові приміщення, що мають допоміжні послуги, та пов’язані з ними об’єкти, такі як медичні будівлі.

Велика система охорони здоров’я REIT Ventas ( VTR ) зробила основну ставку на житло для людей похилого віку. Нещодавні коментарі Morningstar щодо REIT відображають деякі занепокоєння щодо майбутнього житла для старших: «Сильний ріст, який спочатку спостерігався в операційних активах для старших будинків Ventas, сповільнився, оскільки зростає рівень нових конкурентних пропозицій та невизначеності. Ефективність можна продовжувати перевіряти, якщо динаміка попиту та пропозиції послабиться “.

Як і багато тенденцій, які ми спостерігаємо у світі бізнесу, коли компанії виявляють потенціал для отримання прибутку, вони, як правило, переходять у сегмент бізнесу. Житло для людей похилого віку не є винятком. Хоча демографічні показники є сприятливими для закладів для проживання людей похилого віку всіх типів, надлишкове пропозиція може призвести до їхньої прибутковості, а отже, і прибутковості та грошового потоку REIT, що інвестують у ці об’єкти.

Бум будівництва, згідно з даними Національного інвестиційного центру для житла та догляду за літніми людьми (NIC), заповнюваність була нижчою, ніж очікувалося, і в 2019 році сповільнилася до найнижчого рівня за вісім років. “Попит був сильним, він був недостатньо сильним”, враховуючи темпи нових будівель та пропозиції на ринку, сказала в одному з інтерв’ю головний економіст та інформаційно-просвітницька компанія NIC Бет Бернхем Мейс.

Дивіденди та доходи 

REIT відомі тим, що приносять дохід на основі дивідендів. Vanguard REIT ETF ( індексний фонд відслідковує MSCI США REIT індекс-має 12 місяців прибутковість 3,07% станом на31 березня 2021  Деякі з основних ЗПІФН охорони здоров’я, зі значним старшим корпусом володіння, приносять врожайність, яка розчарувала порівняно з очікуваннями в останні роки.

Суть

Демографічні тенденції, безумовно, надають перевагу РЕІ для житлових будинків та РЕІ для охорони здоров’я, що мають значні паси у цьому секторі. Однак перед тим, як інвестувати в них, варто розглянути кілька моментів.

По-перше, незважаючи на те, що дивідендні доходи багатьох із цих ПДВ можуть бути спокусливими за обставин, які сприяють високій прибутковості, подумайте, чи є вони стійкими та які додаткові ризики вони можуть зазнати. По-друге, високі процентні ставки впливають на REIT – оцініть, як підвищення процентної ставки вплине на будь-які активи REIT. Нарешті, незважаючи на те, що демографічні тенденції сприятливі, важливо залишатися в курсі пропозиції житла для людей похилого віку щодо потенційного попиту.