Чи варто купувати будинок на аукціоні?

аукціоні.

Основні винос:

  • Купівля житла на аукціоні є більш ризикованою, ніж купівля звичайним процесом. Життєво важливо бути добре обізнаним про те, як працюють аукціони з нерухомістю.
  • Ви можете знайти домашні аукціони через органи місцевого самоврядування, агенти з нерухомості та веб-сайти, такі як RealtyTrac.com та Auction.com.
  • Аукціонні властивості часто не дозволяють домашній огляд або будь-який законний спосіб особисто переглядати інтер’єр. Якщо ви не можете дозволити собі ризик придбання нерухомості у поганому стані, дотримуйтесь аукціонів, що дозволяють оглянути майно перед торгами.
  • Перегляньте та зрозумійте всі правила аукціону та зробіть ретельну перевірку щодо будь-якого майна, яке вас цікавить, – наприклад, перед тим, як подати заявку, перевірте наявність претензій, застави та мешканців.

Як купує будинок на аукціоні

Переваги покупки на аукціоні включають розширення можливостей та, можливо, придбання зі знижкою. Ви можете зіткнутися з меншою конкуренцією для придбання аукціонного будинку порівняно з традиційним способом, але ви також матимете справу з іншим пулом потенційних покупців – часто досвідченими інвесторами.

Мабуть, найбільший ризик покупки на аукціоні полягає в тому, що ви будете мати обмежені знання щодо об’єктів нерухомості, що продається, що робить реальний шанс на дорогий помилковий крок. Крім того, як і при будь-якій покупці нерухомості, вам потрібно буде прочитати, зрозуміти та підписати багато документів (в ідеалі за допомогою адвоката з нерухомості).

Знання про нерухомість багаті казками про будинки, придбані на аукціонах за значно нижчу від ринкової вартості, і такі угоди є. Однак аукціони, як правило, є більш ризикованим способом придбання майна, ніж придбання за допомогою звичайного процесу. Ця реальність робить життєво важливим бути добре освіченим щодо того, як працюють аукціони з нерухомістю, та розважливим щодо об’єктів нерухомості, на які, як ви вважаєте, торгуються.

«Багато людей неправильно вважають, що аукційні будинки – це гарна угода, – говорить Джон Майєрс, агент з нерухомості та кваліфікований брокер компанії Myers & Myers Real Estate в Альбукерке, штат Нью-Мексико. помилка “.

Щоб допомогти вам уникнути великої помилки, ось основи аукціонів житлової нерухомості, тож ви можете вирішити, чи може ця опція вам підходити – чи хочете ви жити у цьому помешканні, чи використовувати його виключно як інвестицію.

Як будинки опиняються на аукціоні

Існує два загальних способи, коли будинок може закінчитися продажем на аукціоні.

Аукціони з викупу

Коли власник житла не виплачує іпотеку принаймні протягом декількох місяців, вони можуть потрапити в дефолт і потрапити під заставу. Коли це трапляється, банк подає  сповіщення про дефолт  на реєстратор округу. Якщо власник житла не виплачує залишок заборгованості – або не переговорить іпотеку з позикодавцем – позикодавець може виставити будинок на аукціон і змусити власника будинку несплатити. Ці аукціони з викупу проводяться найманими довіреними особами .

Аукціони за замовчуванням з податку на майно

Інший спосіб потрапляння будинку в аукціон – це коли власник не сплачує нарахований податок на майно. У цих випадках арештовує майно не платний податковий орган, а не банк. Отриманий  аукціон із податкової застави проводить місцевий шериф, клерк або контрольна служба округу чи місцевого податкового управління.

Відвідування аукціону

Незалежно від типу аукціону, ці заходи можуть відбуватися у фізичних місцях, таких як суди місцевих органів влади та конференц-зали готелів, і ці особисті аукціони швидко завершуються. Аукціони з нерухомості також все частіше проводяться в Інтернеті, де вони можуть тривати днями або тижнями.

Покупка будинків на аукціоні була і буде популярною і надалі, як повідомляє Ерл Уайт, співзасновник House Heroes LLC, інвестиційної компанії з нерухомості у Флориді, яка купує будинки, квартири та вільні землі. “Мешканці, котрі мають бюджет, і фахівці з нерухомості мігрують до джерел, де менше конкуренції”, – говорить він. «Природно, що аукціон надає менше пропозицій, що призводить до нижчої ціни продажу. Однак аукціони з викупу не передбачають знижок, які існували під час кризи [житла] “.

Уайт продовжує пояснювати, що коли доступна менша кількість об’єктів нерухомості, покупці мають високу мотивацію через подорожчання житла та вигідні ставки по іпотеці. Він каже, що онлайн-аукціони посилили конкуренцію та підняли ціни.

Пошук аукціонів нерухомості

Один із способів знайти аукціони – це зв’язатися безпосередньо з органами місцевого самоврядування або відвідати їх веб-сайти, щоб отримати інформацію, а потім зателефонувати за телефоном, щоб підтвердити деталі. Інший – через такі сайти, як RealtyTrac.com та Auction.com. Однак інформація в Інтернеті не завжди є точною.

Можуть бути перераховані об’єкти нерухомості, які перебувають у стані попереднього викупу, оскільки власник відстає від платежів. Ці об’єкти ніколи не можуть бути виставлені на продаж, оскільки їх власники наздоганяють платежі або домовляються зі своїми кредиторами.

Місцеві агенти з нерухомості та брокери також можуть бути цінними ресурсами. На жаль, ви можете не знайти їх охочих допомогти, оскільки агенти та брокери не заробляють автоматично комісійні на реальних аукціонах. Однак ці ріелтори можуть заробляти комісійні за допомогою онлайн-аукціонів.

Дані служби кількох лістингів

За словами Уайта, звіти про прямий багаторазовий перелік (MLS) набагато цінніші для потенційних покупців, ніж онлайн-переліки, оскільки вони містять повні дані про перелік, включаючи фотографії та, що найважливіше, коментарі непублічних брокерів. “Непублічні коментарі важливі, оскільки вони визначають важливу інформацію, що впливає на ціну продажу та дні на ринку”, – каже Уайт. Ця інформація може охоплювати недоліки майна, варіанти фінансування, розміщення та оренду орендаря.

Короткий огляд

Найкращий спосіб оцінки майна на аукціоні – це робота з агентами з нерухомості, оцінювачами та підрядниками. Ці представники галузі розуміють витрати на будівництво та реконструкцію та можуть точно оцінити вартість об’єкта нерухомості та вартість робіт, які йому можуть знадобитися.

Хоча правила залежать від місцезнаходження, MLS та записи округу часто доступні лише для ліцензіатів нерухомості, за словами Уайта. За його досвідом, вони, як правило, раді допомогти безкоштовно, якщо ви з ними зв’яжетесь.

Уайт також зазначає, що особисті аукціони зникають, оскільки навіть менші округи переміщують їх в Інтернет. Маямі та Палм-Біч – це два місця, де як податки, так і аукціони з викупу стають повністю онлайн.

Майте на увазі, що аукціони з викупу часто відкладаються або скасовуються, навіть в останню хвилину. Можливо, позикодавець не отримав усіх необхідних документів, або позичальник, можливо, розробив рішення, щоб уникнути звернення стягнення.

Що учасники торгів повинні знати

Перш ніж торгувати на аукціоні з нерухомості, ви повинні зрозуміти ризик, який ви берете на себе. Погана покупка може переслідувати вас роками. Ви також повинні розуміти правила аукціону та бути готовими дотримуватися їх перед спробою взяти участь.

Вам доведеться зареєструватися та подати суб’єкту, який проводить аукціон, депозит, що повертається, у розмірі від 5% до 10% від очікуваної ціни продажу майна. Якщо аукціон проводиться особисто, не забудьте зареєструватися принаймні за годину до запланованого старту та отримати офіційну картку, яку ви піднімете, коли будете готові взяти участь у торгах.

Виграш майна на аукціоні може працювати двома різними способами.

Початковою ціною аукціону може бути залишок заборгованості за іпотекою або нижча сума, призначена для стимулювання торгів. На аукціоні з викупу позикодавець не має права отримувати прибуток від аукціону. Часто ці властивості продаються збитково; якщо є прибуток, він повинен надійти до власника житла, до якого було звернено стягнення, після  сплати іпотеки та будь-яких інших  застав. Властивості аукціону не завжди є вигідними пропозиціями – наприклад, аукціоніст міг встановити приховану  резервну ціну  на об’єкт нерухомості, яка є мінімальною, яку потрібно встановити.

“Незалежно від того, чи відвідує покупець особистий аукціон або через Інтернет, вони повинні пам’ятати, що існує порогова ціна на кожну нерухомість, де розумна покупка може стати нерозумною покупкою, і вони не повинні допускати події, місця проведення чи своїх емоцій вплинути на їхнє рішення », – радить Рон Хамс, ріелтор з 2000 року і поточний віце-президент з постмодерністського маркетингу в Лексінгтоні, штат Кентуккі.

Доступ до власності

Аукціонні властивості рідко надають потенційним покупцям такий самий рівень доступу, як традиційно продавані об’єкти. Швидше за все, вам не буде дозволено проходити по об’єкту з вашим агентом у зручний для вас час, хоча деякі аукціонні компанії пропонують дні відкритих дверей.

“Я особисто ніколи не рекомендую клієнту придбати нерухомість віддалено, не проводячи попередньо перевірку очного яблука”, – говорить Девід Роберсон, юрист і брокер з нерухомості в Сан-Хосе, Каліфорнія. Він та його дружина володіють 22 орендованими об’єктами в трьох штатах, і він є власником та оператором Silicon Valley Property Management Group. Ви або ваша довірена інвестиційна команда повинні ретельно оцінити як нерухомість, яку ви розглядаєте, так і людей, з якими ви маєте справу, перш ніж зобов’язати себе юридично чи фінансово.

Подібним чином Humes застерігає, що джерела, що повідомляють про поточну або майбутню вартість об’єкта нерухомості, можуть бути неточними, якщо тільки на місці не проводиться оцінка професіоналами, які знають, як зібрати та оцінити всі необхідні деталі. Найкращий спосіб оцінити майно на аукціоні – це робота з професіоналами – агентами з нерухомості, оцінювачами та підрядниками, – які розуміють витрати на будівництво та реконструкцію та які можуть точно оцінити поточну та майбутню вартість об’єкта та вартість необхідних йому робіт.

Стан власності та інспекції

Будинок може мати всілякі проблеми – пам’ятайте, раніше він належав тому, хто не міг дозволити собі іпотеку чи податки на майно, тож власник, ймовірно, не міг дозволити собі жодного регулярного обслуговування чи ремонту. Крім того, як тільки втрата будинку виявилася неминучою, власник, можливо, навмисно нехтував нею або навіть серйозно пошкодив її. Крім того, вільне майно могло бути зневажене або зайняте сквотерами.

Припустимо, що якщо власність зовні виглядає жахливо, то, мабуть, виглядає жахливо зсередини. Властивості аукціону продаються як є, і ви повинні мати можливість дозволити собі будь-який ремонт. Хоч і спокусливо, не варто втручатися, щоб краще зрозуміти стан власності. Можливо, ви бачили по телевізору ласти, які заходять на подвір’я, заглядають або навіть забираються крізь вікна, але робити це незаконно, і ви точно не хочете заважати тим, хто займає дім, не лише з ввічливості, а й задля вашої безпеки. Шукайте інформацію про історію власності на нерухомість із записів місцевого самоврядування, спілкуйтеся з місцевими агентами з нерухомості та з повагою запитуйте інформацію у сусідів.

Аукціонні властивості часто не дозволяють домашній огляд або будь-який законний спосіб особисто переглядати інтер’єр. Якщо ви не можете дозволити собі ризик придбати нерухомість у поганому стані, дотримуйтесь аукціонів, що дозволяють оглянути майно перед торгами. Без цієї інформації важко знати, чим ви займаєтесь, якими будуть витрати на ремонт об’єкта та його справжня цінність, доки ви не станете власником.

Навіть якщо ви можете отримати домашній огляд, це все одно має свої межі. Проблеми за стінами, у стелі та під підлогою можуть бути очевидними, поки ви не заволодієте ними. Якщо комунальні послуги вимкнені, можливо, ви не зможете виявити витоки, електричні проблеми, несправність побутових приладів або несправне обладнання HVAC.

Варіанти оплати: План вперед

Купівля нерухомості на аукціоні, як правило, вимагає багато грошей. Кожна аукціонна компанія та уряд округу мають свої вимоги щодо оплати, але вам, ймовірно, знадобляться готівкові кошти лише для того, щоб забезпечити своє право на торгах. Суми першого внеску та способи придбання часто залежать від власності та аукціонного дому. Більш гнучкі варіанти фінансування можуть бути доступні шляхом придбання  власності, що належить банку,  традиційним способом. Аукціони – не єдиний спосіб придбання стягнення.

Що стосується оплати, учасники аукціону повинні взяти з собою готівку, грошовий переказ або  касовий чек на суму, яку вимагає власник аукціону. Як правило, вам доведеться повністю заплатити за майно відразу після перемоги на аукціоні. Іноді у вас може бути до наступного дня, щоб завершити оплату. Невиконання платежу може призвести до втрати депозиту та заборони на майбутніх аукціонах. Будьте готові надати підтвердження коштів, щоб показати, що ви можете завершити покупку. Якщо ви торгуєте як юридична особа, наприклад, ТОВ, трест чи товариство з обмеженою відповідальністю, а не як фізична особа, можливо, вам доведеться показати документи своєї юридичної особи.

Переможці проходять ескроу та закриття так само, як і з будь-якою іншою покупкою будинку. Учасники торгів на майнових аукціонах часто є інвесторами у нерухомість, які можуть дозволити собі заплатити готівкою. Для аукціонів, що дозволяють фінансувати покупки, вам доведеться пройти попередню кваліфікацію заздалегідь. Деякі аукційні будинки вважають за краще співпрацювати з їхніми афілійованими позикодавцями, і вони будуть на місці на аукціоні. Однак заздалегідь проведіть дослідження, щоб визначити процентні ставки, доступні у конкуруючих кредиторів. Ця інформація може дати вам певний вплив.

Крім того, переконайтеся, що ви розумієте аукціонні збори, які вам слід буде покрити. “Будинки, що купуються на аукціонах, багато разів вимагають витрат і зборів від аукціоністів, банків, адвокатів та інших компаній, необхідних для виведення майна на аукціон”, – говорить Хамес. “Нерідкі випадки, коли 10% аукціону, банківські відсотки та штрафи, адвокатські збори, 12% комісійних за продаж та плату за підготовку майна передаються покупцеві”.

Перевірте наявність претензій, застави та мешканців

Перш ніж ви зробите ставку, ви захочете найняти компанію, що займається пошуком заголовків, щоб дізнатись, хто може затримувати майно. Як власник, ви станете відповідальним за будь-яке заставне право, а це означає більше грошей з вашої кишені.

До будинку можуть бути й інші вимоги – не лише податкова застава, а й застава підрядника або  друга іпотека. Учасники торгів повинні перевірити аукціонну компанію, щоб переконатися, що об’єкт має чітку назву. Якщо ви все-таки виграєте аукціон, ви захочете придбати страховку під час ескроу або безпосередньо після закриття, щоб захистити себе від застави, не виявленої під час пошуку титулу.

У деяких випадках (колишній) власник або особа, що живе в квартирі, буде займати майно, і вам доведеться їх виселити – процес, який часто триває, в кращому випадку може бути неприємним, а в гіршому – дорогим. Може бути вигідніше просто запропонувати їм кілька тисяч доларів наперед, щоб вони виїхали і здали ключі.

Утримайтеся від будь-чого, поки не утримаєте заголовок. Уникайте бажання починати ремонт або переїжджати у власність одразу після отримання сертифіката продажу. Вам все одно доведеться почекати приблизно 10 днів, щоб отримати своє свідоцтво про право власності. Майно насправді не є вашим, поки ви не володієте цим сертифікатом; власник все ще міг зберегти своє право на житло, подавши заперечення проти продажу в суд або виплативши позику.  

Суть

Заблоковані будинки можуть бути фінансово привабливими, але перед покупкою слід врахувати багато перешкод. Крім того, те, що будинок продається на аукціоні, не означає, що ви зможете придбати його за вигідною ціною (або що будинок є вигідною за будь-яку ціну – це може бути грошова яма). Однак для кмітливих, розумних та мотивованих людей аукціони нерухомості варто вивчити як спосіб забрати житло чи інвестиційну нерухомість недорого.

Зважаючи на це, розглядайте властивості, що не продаються на аукціоні, як альтернативу. “Можна знайти вигіднішу угоду під час переговорів з продавцем, який має пайовий капітал у власність і може вести переговори від свого імені, без усіх пов’язаних з аукціоном штрафних санкцій та зборів”, – радить Хамс. «Ви також можете мати більшу конкуренцію на аукціонах від компаній, які купують нерухомість, щоб перетворитися на бізнес-модель. Будинки, що продаються з аукціонів, не завжди є найкращою пропозицією для пересічного покупця житла ”.

Якщо ви зацікавлені в спробі забрати вигідну нерухомість на аукціоні, є чому навчитися. Аукціони є більш ризикованим способом придбання нерухомості, ніж через агента з нерухомості. Важливо бути надзвичайно добре обізнаним щодо процесу та властивостей, на які ви зацікавлені у торгах. Співпраця з місцевим агентом з нерухомості чи брокером для виявлення потенційних об’єктів нерухомості може допомогти, хоча їх може не зацікавити, якщо ви не зможете досягти угоди про компенсацію.

Нарешті, не забудьте ретельно переглянути всі правила аукціону та провести ретельну перевірку майна перед тим, як подавати заявку. Зверніться за порадою до адвоката з нерухомості – в ідеалі, з досвідченим продажем стягнення – щоб переконатись, що ви розумієте, якими будуть ваші обов’язки та зобов’язання, якщо ви виграєте тендер.