Фінансова енциклопедія

Спільне наймання – TIC

Що спільного серед найму – TIC?

Спільним наймом є домовленість, коли двоє або більше людей ділять права власності на власність або земельну ділянку. Власність може бути комерційною або житловою. Коли спільний орендар помирає, майно переходить до маєтку цього орендаря. Кожен незалежний власник може контролювати рівний або різний відсоток від загальної власності. Крім того, орендар спільного партнера має право залишити свою частку майна будь-якому бенефіціару як частину його майна. Умови договору для спільних орендарів детально описані в акті, титулі чи інших юридично обов’язкових документах на право власності на майно.

Як працює ТІЦ

Коли двоє або більше людей володіють майном як спільні орендарі, усі ділянки майна належать групі однаково. Орендарі можуть мати різну частку власності. Наприклад, Сара та Деббі можуть володіти 25% власності, тоді як Летиція володіє 50%. Хоча відсоток володіння різниться, жодна особа не може вимагати права власності на будь-яку конкретну частину власності.

Оренда в спільних угодах може бути створена в будь-який час. Отже, фізична особа може зацікавитись власністю через роки після того, як інші члени уклали договір спільного найму. Повертаючись до наведеного вище прикладу, можна сказати, що спочатку Сарі та Летиції належало по 50% власності. У якийсь момент Сара вирішила розділити свою 50% порцію з Деббі, яка покинула групу з розподілом 25/25/50.

Крім того, учасники угоди можуть самостійно продати або позичити проти своєї частини власності.

Ключові винос

  • Спільне наймання – це домовленість, при якій двоє або більше людей мають права власності на майно.
  • Спільні орендарі можуть мати різний відсоток власності.
  • Спільні орендарі можуть заповідати свою частку майна кому завгодно після їх смерті.
  • Спільне наймання суттєво відрізняється від спільного найму, особливо з точки зору права виживання та рівня власності кожного орендаря.

Утилізація ТІЦ

Один або кілька співнаймачів можуть викупити інших членів, щоб розпустити спільний договір оренди.Якщо співнаймачі повинні сформувати протилежні інтереси або напрямки щодо використання, благоустрою власності або бажають продати майно, вони повинні досягти спільної згоди для просування вперед.У випадках, коли порозуміння досягти не вдається, може мати місце дія розділу.Дія розділу може бути добровільною або розпорядженою судом, залежно від того, наскільки співпрацівники працюють разом.

У процесі юридичного розділу суд розподілить майно між орендарями між спільними членами, дозволяючи кожному члену рухатися вперед окремо від інших членів.Відомий як розділ у натурі, це найпряміший спосіб розподілу майна і, як правило, метод, який використовується, коли співнаймачі не є суперечливими.

Якщо співнаймачі відмовляються працювати спільно, вони можуть розглянути можливість входу в розділ майна шляхом продажу.Тут холдинг продається, а виручка розподіляється між орендарями відповідно до їх відповідних інтересів у власності.

Податки на майно з властивостями TIC

Спільна оренда, керуючись чинним законодавством, зазвичай описує наслідки спільної власності на податки на нерухомість. У контракті буде зазначено, як податкове зобов’язання  розподіляється за контрактом на кожного власника. 

Оскільки договір оренди не передбачає юридичного розділення земельної ділянки чи майна, більшість юрисдикцій, що оподатковують, не призначатимуть кожному власнику пропорційно рахунок податку на майно, виходячи із відсотка власності.Найчастіше спільні орендарі отримують єдиний рахунок за податок на майно.

У багатьох юрисдикціях оренда квартир за спільною угодою покладає солідарну відповідальність на орендарів.Це положення означає, що кожен із незалежних власників може нести відповідальність за податок на майно до повної суми нарахування.Відповідальність поширюється на кожного власника незалежно від рівня або відсотка власності.

Після того, як податок на майно буде задоволений, співнаймачі відраховуватимуть цей платіж із поданих податкових податків.Якщо податкова юрисдикція слідувала солідарним зобов’язанням, кожен співнаймач міг би вирахувати свою суму, внесену з податкових податкових податків.У округах, які не дотримуються цієї процедури, вони можуть вирахувати відсоток від загального податку до рівня власності.

Спільне наймання та спільне наймання

Хоча вони здаються схожими, загальне орендодавство у декількох випадках відрізняється від спільного найму.При спільному наймі орендарі одночасно отримують рівні частки майна з тим самим правочином.

Однією з основних відмінностей є додавання або вилучення будь-якого члена з угоди.У угодах про ТІЦ зміна членів не порушує угоду.При спільній оренді договір порушується, якщо хтось із членів захоче продати свої частки.

Наприклад, якщо один або кілька співнаймачів хочуть викупити інших, майно технічно повинно бути продано, а виручка розподілена порівну між власниками. Учасники спільного найму також можуть скористатися юридичною ділою щодо розділення майна, якщо господарство є достатньо великим для розміщення цієї поділи.

Смерть спільного орендаря

Інша суттєва різниця виникає у разі смерті одного з орендарів.Як зазначалося раніше, угоди про ТІЦ дозволяють передачу майна як частини майна власника.Однак у договорі про спільну оренду право власності переходить до власника, який вижив.

Іншими словами, спільні орендарі не мають автоматичних прав на виживання.Якщо в останньому заповіті померлого члена не зазначено, що їхній інтерес до власності має бути розподілений між вижилими власниками, померлий орендар, який відповідає інтересам, належить до їхнього маєтку.І навпаки, із спільними орендарями інтереси померлого власника автоматично передаються вижилим власникам.Наприклад, коли чотири спільні орендарі володіють будинком, а один орендар помирає, кожен із трьох вижилих отримує додаткову третину частки майна.

Шлюб та право власності

Деякі штати встановлюють спільну оренду як типову власність на майно для сімейних пар, тоді як інші використовують оренду в моделі спільної власності.Третьою моделлю, яка використовується в 25 штатах та окрузі Колумбія, є оренда квартир у цілому (TbyE), в якій кожен із подружжя має рівний і нерозділений інтерес до власності.7

Плюси та мінуси спільного найму

Купівля житла з членом сім’ї, другом чи діловим партнером як спільні орендарі може допомогти людям легше вийти на ринок нерухомості. Оскільки депозити та платежі розділені, придбання та обслуговування майна може бути дешевшим, ніж для окремої людини. Крім того, спроможність позичальників може бути спрощена, якщо один власник має більший дохід або краще фінансове становище, ніж інші члени.

Плюси

  • Сприяє купівлі нерухомості

  • Кількість орендарів може змінюватися

  • Можливі різні ступені власності

Мінуси

  • Немає автоматичних прав на виживання

  • Всі орендарі однаково відповідають за борги, податки

  • Один орендар може змусити продаж майна

Однак, коли іпотечне майно є спільним орендарем, зазвичай всі позичальники підписують документи.Оскільки всі члени підписують іпотечні документи, у разі невиконання зобов’язань позикодавець може вилучити авуари у всіх членів групи.Крім того, навіть якщо один або кілька позичальників припиняють надавати внески на виплату іпотеки, інші позичальники все одно повинні покривати платежі, щоб уникнути звернення стягнення.

Можливість використовувати заповіт для призначення пільговиків у власність дозволяє спільному орендарю контролювати їх частку.Якщо со-орендар вмирає без заповіту, його інтерес до власності буде проходити через заповіті -a дорогі заходи як з точки зору часу і грошей.

Крім того, решта співнаймачів можуть виявити, що вони зараз володіють власністю з кимось, кого не знають або з ким не погоджуються.Цей новий співнаймач може подати позов про розділ, змусивши небажаних співнаймачів продати або поділити майно.

Приклад спільного найму (TIC)

Каліфорнія дозволяє чотири типи співвласників, які включають майно громади, партнерство, спільне наймання та спільне наймання.Однак TIC є типовою формою для неодружених осіб або осіб, які разом набувають нерухоме майно.У Каліфорнії ці власники мають спільний статус орендарів, якщо в їхній угоді чи контракті прямо не зазначено інше, що встановлює партнерство чи спільний орендар.

За даними SirkinLaw, юридичної фірми з нерухомості в Сан-Франциско, яка спеціалізується на співвласництві.

Все більше і більше людей звертаються до спільних квартирних відносин… як до способу максимізувати свою купівельну та продажну силу. Ці домовленості знижують ціни та збільшують вибір для покупців, дозволяючи їм об’єднати ресурси та придбати більше нерухомості, ніж вони могли б або могли б.

У публікації блогу від серпня 2018 р. Вони пишуть, що перетворення TIC – зміна структури власності ОСББ на загальну оренду – стали особливо популярними у великих столичних районах Лос-Анджелеса та Сан-Франциско / Окленда.

Питання що часто задаються

Що означає спільна оренда (TIC)?

Термін “спільне наймання житла” (TIC) означає юридичну домовленість, при якій дві або більше сторін спільно володіють частиною нерухомого майна, наприклад, будівлею або земельною ділянкою. Подробиці домовленостей цих сторін будуть відрізнятися від випадку до випадку залежно від їхніх індивідуальних договорів купівлі та юридичних угод. Але ключовою особливістю ТІЦ є те, що будь-яка сторона може продати свою частку майна, зберігаючи при цьому право передавати свою частку майна своїм спадкоємцям.

У чому різниця між спільним наймачем та TIC?

ТІЦ та спільна оренда є схожими поняттями, оскільки обидва вони посилаються на ситуації, коли дві або більше сторін бажають володіти майном разом. Однак головна різниця між ними полягає в тому, як сторони розглядають ситуацію, коли одна сторона повинна продати свою частку власності. У ТІЦ будь-яка сторона може продати свою частку в будь-який час, тоді як у ситуації спільного найму цей продаж обов’язково призведе до закінчення угоди.

Що відбувається, коли хтось із найманих жителів помирає?

Однією з переваг ТІЦ є те, що він здатний протистояти сценарію, коли один з орендарів помирає. У такій ситуації частка власності нині померлого орендаря буде передана в маєток цього орендаря. Потім це оброблятиметься відповідно до волі померлого орендаря. Тим часом будь-які орендарі, які вижили, могли б продовжувати володіти та займати майно. На противагу цьому, якщо це мало відбутися в рамках договору про спільне наймання, вижилий орендар автоматично успадкував би частку власності померлого орендаря.