Будинок для відпочинку чи інвестиція, що приносить дохід?
Американська мрія про покупку будинку зазнала неабиякі зміни в протягом останніх 50 років, розширюючись в секунду, або відпочинок, будинки. Але ці котеджі на березі озера, каюти в горах і хатини на пляжі часто сидять порожніми 90% року, поки їх власники витрачають час на наступні канікули – і складають рахунок за податки на іпотеку та майно.
Звичайно, є альтернатива дозволити своєму будинку для відпочинку збирати пил, коли ви не можете бути там: здайте його іншим людям, які хочуть насолодитися деяким часом поза роботою. Хоча оренда може бути вигідною, вам доведеться врахувати податкові наслідки.
Ключові винос
- Податкова служба вважає другий дім інвестиційною власністю, якщо ви проводите в ньому менше двох тижнів і намагаєтесь орендувати його на решту часу.
- Збитки від оренди можуть бути списані лише на прибуток від іншої оренди, приватного партнерства, яким ви не керуєте, або S-корпорації.
- Тривалість перебування у Вашому будинку для відпочинку впливає на те, які податки на прибуток від капіталу Ви сплачуєте.
- Якщо у вас є другий дім з метою його оренди, і у вас є AGI менше 150 000 доларів, почніть активно керувати ним.
Досягнення другого дому
Придбання та підтримка перший дім, і часто більше, але без легких списань з податкової служби.
Якщо ви розглядаєте можливість придбання другого будинку, одним із перших кроків є вирішення питання, чи фінансуватимете ви придбання за допомогою іпотеки, чи будете платити готівкою. Щоб допомогти вам прийняти рішення, використовуйте іпотечний калькулятор, щоб дослідити процентні ставки від позикодавців у районі, де знаходиться ваша власність для відпочинку. Потім, зібравши оцінки загальної вартості щомісячних іпотечних платежів, перегляньте свої фінансові дані, щоб перевірити, чи є сенс більше вилучати іпотечний кредит чи платити готівкою.
Якщо ви готові отримати будинок для відпочинку, але не маєте капіталу для купівлі готівкою, майте на увазі, що IRS закрила лазівку, в якій ви можете використати другу іпотеку для придбання окремої інвестиційної нерухомості, при цьому відраховуючи платежі як особисті іпотечні відсотки. Якщо ви маєте намір взяти позику під другий дім, вам доведеться взяти ще одну заставу, яка передбачає відрахування податків.
7,4 мільйона
За даними Національної асоціації будівельників будинків та Бюро перепису населення, кількість будинків у США, що дорівнює 5,6% від загального житлового фонду, відповідає вимогам до другого відрахування податку на іпотечний кредит.
Податкова служба про інвестиції в будинки для відпочинку
Якщо ви є власником будинку та орендуєте його менше ніж на 15 днів, звітувати про доходи не потрібно. Однак IRS вважає друге житло інвестиційною нерухомістю, якщо ви проводите в ньому менше двох тижнів, а потім намагаєтеся здати його в оренду на решту часу. Важливо пам’ятати, що попит на вашу каюту в лісі може надходити лише в пікові періоди – того самого періоду, коли ви, мабуть, захочете скористатися власністю самостійно.
Другі будинки здаються сірою плямою для ДФС. Усі збитки від оренди – це “пасивні втрати” або ” втрати від хобі “. Їх можна списати лише на доходи від інших пасивних видів діяльності, таких як інша оренда житла, приватне партнерство, якому ви не допомагаєте, або S-корпорація. Пасивні втрати, якими ви не можете скористатися, переносяться вперед, поки ви не продаєте будинок для відпочинку. Коли ви продаєте майно, ви можете використати минулі збитки, щоб компенсувати будь-які прибутки. Якщо у вас є додаткові пасивні списання збитків після продажу, ви можете вимагати їх проти регулярного доходу.
Відповідно до останніх вказівок IRS щодо податкового року 2019, ви можете відраховувати до 25 000 доларів на рік, якщо:
- Ваш скоригований валовий дохід становить менше 100 000 доларів
- Ви берете активну участь в управлінні майном
Ця податкова пільга зникає на рівні 150 000 доларів із скоригованим валовим доходом (AGI), хоча більшість людей, які можуть собі дозволити придбати друге житло, матимуть AGI набагато вище цих цифр. Якщо ваш AGI становить від 100 000 до 150 000 доларів, ви маєте право на половину відрахування. Активна участь – це найбільший виклик. Ви можете використовувати щорічну відрахування, якщо ви або ваш чоловік хочете стати кваліфікованим фахівцем з нерухомості та активно керувати майном, проводячи пасивні збитки. Однак зауважте, IRS, швидше за все, не повірить, що ви працюєте повний робочий день та працюєте в якості менеджера майна. Вам доведеться детальний журнал про те, чому, коли, де і що ви робите як менеджер з нерухомості, щоб довести свою справу та взяти дедукцію.
Короткий огляд
Більшості людей, котрі володіють другими будинками, було б краще обслуговувати, класифікуючи їх як об’єкт змішаного користування для цілей оподаткування та здаючи їх в оренду лише для 14 днів оподаткування без оподаткування.
Продаж будинку для відпочинку
Власність у популярних місцях для відпочинку зазвичай має тенденцію до подорожчання вищої за середню, тому певний час, можливо, ви захочете отримати гроші та продати. Тривалість перебування у Вашому будинку для відпочинку впливає на Ваш податок на прибуток. Якщо ви продаєте до того, як минув рік, на вас поширюватиметься короткострокова ставка приросту капіталу. Якщо ви продаєте через рік, ваш федеральний податок розраховуватиметься за довгостроковою ставкою приросту капіталу.
Однак ви можете трохи ухилитися, якщо хочете повністю переїхати. Якщо ви продаєте своє основне місце проживання з відрахуванням податку в розмірі 250 000 доларів на людину та переїжджаєте в будинок для відпочинку та оголошуєте його своїм новим основним місцем проживання, ви знову зможете скористатися звільненням у розмірі 250 000 доларів США (500 000 доларів США для пар) – за умови, що ви живете за адресою колишній будинок для відпочинку на два роки. На жаль, ця стратегія часто практична лише для самозайнятих або пенсіонерів. Існують також інші обмеження щодо використання виключення приросту капіталу для будинків для відпочинку, які були перетворені на основне місце проживання.
Близько 60% американців мають певну форму страхування життя за останніми даними за 2018 рік.
Короткий огляд
Якщо ви вирішите, що хочете стати орендодавцем другого дому, і у вас є AGI менше 150 000 доларів, найкращим варіантом дій може бути активна участь у управлінні власним майном.
Поради другому власнику житла
Якщо у вас є другий дім з метою його оренди, і у вас є AGI менше 150 000 доларів, тоді заходьте туди і починайте активно керувати ним. Це означає, що ви не зможете використовувати агента для пошуку орендарів. Ви будете влаштовувати ремонт особисто, але це дасть вам пасивні втрати для списання.
Якщо активне управління не приваблює вас або ваш рівень AGI занадто високий, проведіть більше часу в салоні та перетворіть його у власність змішаного користування, а не в інвестиційну. Це означає, що податки змінюються зі зміною призначення – головним чином те, що ви не можете використовувати пасивні втрати. Але ви зможете вимагати відсоток від застави та податків на майно як відрахування до податку на прибуток.