Фінансова енциклопедія

Одномісний чи подвійний чи потрійний чисті оренди: у чому різниця?

Оренда одиночного проти подвійного проти тримісного: огляд

Потрійна чиста оренда (NNN) допомагає орендодавцям зменшити ризик комерційної оренди. Потрійна чиста оренда – це один із трьох видів чистої оренди, вид оренди нерухомості, коли орендар оплачує один або кілька додаткових витрат. Чиста оренда, як правило, включає податки на майно, майнові страхові внески або витрати на утримання, і їх часто використовують у комерційній нерухомості. На додаток до потрійної чистої оренди, іншими видами чистої оренди є одиночна чиста і подвійна чиста оренда.

Одна чиста оренда вимагає від орендаря сплати лише податку на майно на додаток до орендної плати. За умови подвійної чистої оренди орендар сплачує орендну плату плюс податки на майно, а також страхові внески. Потрійна чиста оренда, також відома як чиста-чиста-чиста оренда, вимагає від орендаря сплати орендної плати плюс усі три додаткові витрати.

Орендна плата, як правило, нижче, з чистою оренди по порівнянні з традиційними оренди -The більше витрат орендар повинен нести, нижня частина оренди орендодавець витрати. Але потрійна чиста оренда – це, як правило, договір оренди, що означає, що орендар не може відступити, оскільки витрати – особливо витрати на обслуговування – можуть бути вищими.

Одномісна оренда

Одиночна чиста оренда, яку часто називають чистою орендою або орендою “N”, не так поширена у світі оренди. При такій оренді орендодавець передає мінімальну суму ризику орендарю, який сплачує податки на майно. Це означає, що будь-які інші витрати – такі як страхування, технічне обслуговування, ремонт та комунальні послуги – є відповідальністю орендодавця. Орендодавець також несе відповідальність за будь-яке технічне обслуговування та / або ремонт, які повинні бути виконані під час оренди в межах власності.

Орендарі за єдиною чистою орендою в кінцевому підсумку платять дещо нижчу оренду, ніж при звичайній оренді через додаткову вартість податків на майно. Але більша орендна плата не полегшує відповідальність власника за підтримку цих витрат.

Наприклад, орендар може пропустити або здійснити несвоєчасні платежі в муніципалітет, а це означає, що орендодавець заважає їм. Це може спричинити штрафи та / або додаткові збори. Ось чому більшість орендодавців включають податки на майно до орендної плати. Вони вважають за краще, щоб платіж проходив через них, щоб вони знали, що податки сплачуються вчасно та у правильній сумі.

Подвійна чиста оренда

Подвійний чистий договір оренди, який також називають орендою в нетто чистій формі або орендою “NN”, особливо популярний у комерційній нерухомості. При такій оренді орендар додатково до орендної плати сплачує податки на майно та страхові внески. Базова орендна плата – що виплачується за саму площу – зазвичай нижча через додаткові витрати, які повинен понести орендар. Натомість усі витрати на утримання залишаються за відповідальністю орендодавця, який оплачує їх безпосередньо.

У великих комерційних закладах, де можна орендувати більше одного приміщення, наприклад, торгові центри та великі офісні комплекси, орендарі можуть мати інші квадратні метри, ніж їхні сусіди. Отже, орендодавці зазвичай призначають орендарям податки та страхові витрати пропорційно виходячи з кількості орендованої площі.

Подібно до єдиної чистої оренди, орендодавці повинні передати їм додаткові платежі, щоб вони могли їх виплатити муніципалітету та страховій компанії. Незважаючи на те, що орендна плата включає ці платежі, ім’я орендодавця вказано у податковому та страховому рахунках, тобто кінцева відповідальність за них. Попросивши орендаря сплатити ці витрати безпосередньо їм, орендодавець може уникнути проблем, пов’язаних із несвоєчасними або пропущеними платежами орендарів, що може спричинити за собою додаткові збори.

Потрійна чиста оренда

Потрійна чиста оренда звільняє орендодавець від найбільшого ризику будь-чистої оренди. Це означає, що навіть витрати на технічне обслуговування та ремонт повинні платити орендар – крім орендної плати, податків на майно та страхових внесків. Оскільки ці додаткові витрати перекладаються на орендаря, орендодавець, як правило, бере нижчу базову оренду.

Коли витрати на технічне обслуговування перевищують очікувані, орендарі, які отримують потрійну чисту оренду, часто намагаються вийти з договору оренди або отримати концесію за оренду. Щоб уникнути цього, багато орендодавців вважають за краще використовувати чисту оренду. Це один із видів потрійної чистої оренди, яка не може бути припинена до закінчення терміну її дії. Крім того, розмір орендної плати не може бути змінений з будь-якої причини, включаючи несподіване та значне збільшення допоміжних витрат.

Короткий огляд

Орендодавці можуть віддати перевагу користуванню чистою орендою, оскільки орендарі можуть спробувати вийти із дорогої потрійної чистої оренди.

Потрійна чиста оренда може збільшити операційні витрати орендаря, і вони можуть зачепити франшизи на страхові поліси. Вони також можуть нести відповідальність за будь-які збитки майну, які не покриваються страховою компанією.

Більшість потрійних чистих договорів оренди – це довгострокові оренди, що тривають більше 10 років, і вони, як правило, включають пільги на збільшення орендної плати.

Ключові винос

  • Чиста оренда – це оренда нерухомості, при якій орендар оплачує один або кілька додаткових витрат.
  • У рамках однієї чистої оренди орендар сплачує нижчу базову оренду на додаток до податків на майно.
  • Подвійна чиста оренда включає податки на майно та страхові внески, крім базової орендної плати.
  • Потрійна чиста оренда включає податки на майно, страхування та витрати на утримання, крім базової орендної плати.
  • Орендарі можуть спробувати вийти з потрійної чистої оренди через високі витрати, пов’язані з ними, тому орендодавці зазвичай використовують чисту оренду під заставу.

Потрійна чиста оренда: плюси і мінуси

Потрійна чиста оренда пропонує як інвесторам, так і орендарям деякі унікальні переваги. Однак існують певні обмеження щодо цього виду комерційної оренди, які обидві сторони повинні врахувати перед укладанням довгострокового потрійного договору чистої оренди. Хоча за великим рахунком орендарі в триразовій чистій оренді приймають на себе більшу фінансову відповідальність, ніж в інших видах оренди, вони також можуть бути вигідними для орендарів у багатьох відношеннях.

Плюси потрійної чистої оренди

Потрійна чиста оренда – це угода між власником нерухомості та наймачем, за якою орендар сплачує податки на майно, страхові внески, утримання та ремонт, а також щомісячну плату за оренду будівлі чи приміщення.

Довгострокове розміщення

Більшість потрійних договорів чистої оренди структуровані таким чином, щоб забезпечити тривале проживання орендарів (понад 20 років). Це вигідно для орендодавців, оскільки це позбавляє від ризику та втрат майна, що залишається вакантним між орендарями.

Інвестиції з низьким ризиком

Оскільки орендар несе відповідальність за майже всі витрати, пов’язані з майном – від податків та страхування до регулярних витрат на утримання, – потрійний договір чистої оренди є інвестицією з досить низьким ризиком для інвестора.

Послідовний потік доходів

Потрійна чиста оренда може забезпечити стабільне джерело доходу для інвестора. Цей тип оренди структурований так, щоб включати стабільну суму орендної плати щомісяця протягом тривалого періоду часу. Крім того, більшість невідомих або катастрофічних майнових витрат будуть передані орендарю, допомагаючи захистити будь-які ризики в інвестиції.

Побудуйте власний капітал

Потрійні властивості чистої оренди часто додаються до інвестиційних портфелів як консервативна стратегія низького ризику для створення більшої частки власного капіталу. Крім того, інвестори можуть вирішити продати нерухомість, коли ринок досягне піку, сплесків чи коли населення буде готове використовувати цей капітал для наступних інвестицій.

Зменшені обов’язки поміщика

З потрійною чистою орендою ви не маєте майже обов’язків орендодавця, як більш звичайна оренда. Маючи більше часу та грошей, інвестор може займатися іншими справами.

Довгостроковий слід бізнесу

Орендарі, які погоджуються на довгострокову оренду, мають перевагу в тому, що вони можуть створити впізнаване та довготривале місце для свого бізнесу.

Розташування

Зазвичай об’єкти нерухомості з потрійною чистою орендою розташовані в доступних районах, які знаходяться в безпосередній близькості від інших популярних підприємств. Це може допомогти орендарю отримати більше відвідувачів та відвідувачів від інших підприємств поблизу.

Податкові пільги

Оскільки орендарі в трикратній чистій оренді несуть відповідальність за сплату податків на майно, вони можуть мати змогу врахувати ці витрати у свої бізнес-витрати та отримати певні податкові пільги для свого бізнесу.

Мінуси потрійної чистої оренди

Заробіток Кап

Для орендодавців, які укладені в довгостроковій оренді, вони втрачають можливість збільшувати орендну плату, якщо вартість власності в районі зростає. У довгостроковій перспективі це може обмежити потенціал заробітку.

Ризики вакансій та витрати на перекидання

Завжди існує ризик того, що орендар може виконати дефолт, навіть якщо існує довгострокова оренда та орендарі були ретельно перевірені. Протягом періоду, який вони намагаються заповнити вакансію, інвестори можуть зазнати збитків.

Припускаючи майнові витрати

При потрійній чистій оренді орендар бере на себе відповідальність за операції та утримання місця розташування бізнесу. На додаток до (іноді) великих витрат на ведення свого бізнесу, орендарі також повинні бути готові фінансувати будівельні роботи та будь-які несподівані витрати, пов’язані з цим. Це може бути великим фінансовим навантаженням, і орендарі повинні мати міцний кредитний профіль в іншому, щоб отримати право на потрійну чисту оренду.

Податкові зобов’язання

Коли орендар стає відповідальним за податки на майно, вони також несуть відповідальність за всі пов’язані з цим зобов’язання, включаючи штрафи та штрафи за несвоєчасне або неправильне перерахування податків.

Що нам подобається

  • Плюси потрійної чистої оренди

  • Гарантоване, довгострокове розміщення

  • Інвестиції з низьким ризиком

  • Надійний потік доходу

  • Створіть більше власного капіталу

  • Знижені поміщицькі повинності

  • Стійкий діловий слід

  • Оптимальне розташування

  • Податкові пільги

Що нам не подобається

  • Мінуси потрійної чистої оренди

  • Заробіток шапки

  • Ризики вакансій

  • Припускаючи майнові витрати

  • Податкові зобов’язання

Приклад потрійної чистої оренди

Багато великих багатонаціональних компаній, які хочуть уніфікувати бренд, обирають потрійну чисту оренду. Walgreens – один із прикладів компанії, яка часто погоджується на потрійні договори чистої оренди.У 2019 році Walgreens була другою за величиною аптекою в США за загальним доходом від рецептів.  Walgreens спеціалізується на ліках, що відпускаються за рецептом, та зручних магазинах предметів побуту. Walgreens обирає 25-річну потрійну чисту оренду.

Коли компанія обирає потрійну чисту оренду, вони звільняють орендодавця від будь-якої фінансової або фізичної відповідальності. Вони самостійно проводять технічне обслуговування, використовують власних продавців, замовляють власні вивіски, оплачують операційні витрати та капітальні витрати. Однак, погодившись на потрійну чисту оренду, Walgreens може вибрати свій вибір найкращих торгових точок. Магазини Walgreens, як правило, знаходяться у чудових місцях – ділянки площею 1,5 гектара на великих кутах у великих торгових районах.

Walgreens шукає ці кутові місця для їх прем’єрної видимості.Компанія вважається чудовим орендарем у сфері потрійної чистої оренди та консервативних інвестицій для інвесторів.

Особливі міркування

При укладанні будь-якого виду оренди орендар повинен враховувати, що його орендні платежі, незалежно від того, включають вони додаткові витрати або примітки, можуть збільшитися. Орендодавець може підвищити орендну плату через законне збільшення, дозволене місцевими органами влади. Але орендна плата може також зрости через переоцінку податку на майно або збільшення страхових внесків.

Але є альтернативи. Якщо надається можливість, орендарі можуть розглянути можливість підписання валової оренди, яка стягує фіксовану ставку оренди. Ця сума покриває плату за приміщення, а також будь-які додаткові витрати, які з цим пов’язані. Таким чином, орендодавець несе відповідальність за сплату податків на майно, страхових внесків та витрат на утримання. Вони покривають ці витрати, вкладаючи їх у орендну плату, яку вони беруть на оренду.

Наприклад, якщо річна орендна плата становить 10 000 доларів США, а додаткові витрати вони оцінюють у 3 000 доларів США, фактична орендна плата, яку вони беруть з орендаря, становить 13 000 доларів на рік. Хоча традиційна оренда є більш поширеною, ніж чиста оренда, вона представляє більший ризик для орендодавця, який повинен покрити будь-яке несподіване збільшення додаткових витрат. Ось чому деякі орендодавці воліють використовувати тип чистої оренди, перекладаючи частину або весь цей ризик на орендаря. 

Модифікований валова оренда є ще однією альтернативою чистої оренди. При модифікованій валовій оренді орендар сплачує базову орендну плату з самого початку оренди. З часом оренда бере на себе пропорційну частку деяких інших витрат, пов’язаних із майном, таких як  податки на майно, комунальні послуги, страхування та обслуговування.

Поширені поширені запитання щодо триразової оренди

Чи хороша ідея оренди потрійної мережі?

Як для орендарів, так і для орендодавців, потрійна чиста оренда може запропонувати певні переваги. Орендар має більше свободи зі своєю структурою; вони можуть налаштувати свій простір для більшої однорідності бренду без капітальних вкладень покупки. Ще однією перевагою є те, що ці оренди, як правило, досить гнучкі: обмеження на збільшення податків, збільшення страхових витрат тощо. Для орендодавця потрійна чиста оренда може бути надійним джерелом доходу та мати дуже незначні накладні витрати. Орендодавець також не повинен відігравати активної ролі в управлінні майном.

Яка різниця між чистою та потрійною чистою орендою?

Чиста оренда – це вид оренди, коли орендар сплачує частину або всі податки, страхові збори та витрати на утримання майна, крім базової орендної плати. Чиста оренда зазвичай використовується в  комерційній нерухомості. Існує три основних типи чистої оренди: одиночна чиста оренда, подвійна чиста оренда та потрійна чиста оренда. Коли орендар підписує єдину чисту оренду, він сплачує одну з трьох категорій витрат:  податки, утримання та страхові збори. Коли орендар підписує подвійну чисту оренду, вони погоджуються сплатити дві з трьох категорій витрат. Цю оренду також називають чисто-чистою орендою. Нарешті, коли орендар підписує потрійну чисту оренду, він погоджується оплатити всі три категорії витрат. Потрійна чиста оренда також відома як чиста-чиста-чиста оренда.

Чи можете ви домовитись про потрійну чисту оренду?

При потрійній чистій оренді майже всі обов’язки лягають на орендаря.Орендар несе відповідальність за виплату орендної плати, а також за всі накладні витрати, пов’язані з володінням майном: податки, страхування, операційні витрати, комунальні послуги тощо. Як результат, основна сума оренди може стати ключовим терміном переговорів.Оскільки орендар бере на себе ризик накладних витрат орендодавця, можливо, він зможе домовитись про вигіднішу базову суму оренди.Крім того, в деяких випадках орендарі можуть домовитись, за які аспекти витрат на ремонт та / або комунальні послуги відповідає орендодавець.

Як ви розраховуєте потрійну чисту оренду?

Існують різні способи обчислення суми потрійної чистої оренди.Іноді орендодавці складають усі податки на майно, страхування, витрати на утримання та загальну площу будівлі та ділять загальну суму на 12. Ця кількість є щомісячною вартістю.Цей процес спрощується, коли лише один орендар здає будівлю в оренду.Щомісячна основна сума оренди зазвичай розраховується виходячи із ставки за квадратний метр.

За що відповідає орендодавець при потрійній чистій оренді?

Орендар несе відповідальність за більшість витрат, пов’язаних з комерційною нерухомістю з потрійною чистою орендою.Однак орендодавець може нести відповідальність за дах і конструкцію, а іноді і за парковку.

Суть

Чиста оренда – це вид оренди нерухомості, як правило, для комерційної оренди нерухомості, при якій орендар оплачує один або кілька додаткових витрат. Існує три основних типи чистої оренди: одноразова, подвійна та потрійна чиста оренда. При потрійній чистій оренді орендар обіцяє оплатити всі витрати на майно, включаючи податки на нерухомість, страхування будівель та обслуговування. Ці платежі є додатковими до плати за оренду житла та комунальні послуги. Потрійна чиста оренда іноді має нижчу базову плату за оренду, оскільки орендар бере на себе більшу частину витрат на майно. Чисту оренду можна порівняти з орендою, що збільшується, або наземною.

З поступовою орендою майбутні підвищення ціни протягом строку дії контракту встановлюються в договорі оренди. При довгостроковій оренді постійна оренда захищає орендодавців від ризиків інфляції або зростання ринку. Земельна оренда дозволяє орендарям розвивати майно під час оренди. Потім, після закінчення терміну оренди, земля та всі благоустрої передаються власнику нерухомості / орендодавцю.