Типові коефіцієнти заборгованості та власного капіталу (D / E) для сектору нерухомості
Сфера нерухомості включає різні групи компаній, які володіють, розробляють та експлуатують такі об’єкти нерухомості, як житлова земля, будівлі, промислова власність та офіси. Оскільки компанії з нерухомості зазвичай викуповують все майно, такі операції вимагають великих попередніх інвестицій, які нерідко фінансуються з великою кількістю боргу.
Однією з метрик, на яку звертають увагу інвестори, є ступінь важелі впливу, яку має компанія з нерухомості, яка вимірюється відношенням боргу до власного капіталу (D / E).
Ключові винос
- Співвідношення боргу до власного капіталу (D / E) є важливою метрикою, що використовується для визначення ступеня боргу та фінансового важеля компанії.
- Оскільки інвестиції в нерухомість можуть мати високий рівень боргу, у секторі існує ризик процентних ставок.
- Співвідношення D / E для компаній у секторі нерухомості, включаючи REIT, зазвичай становить близько 3,5: 1.
Коефіцієнти D / E у секторі нерухомості
Співвідношення D / E для компаній у секторі нерухомості в середньому становить приблизно 352% (або 3,5: 1). Цільові інвестиційні фонди нерухомості (REIT) стають дещо вищими – близько 366%, тоді як компанії, що займаються управлінням нерухомістю, мають середній показник D / E нижче 164%.
Компанії, що займаються нерухомістю, представляють один із найпривабливіших варіантів інвестування завдяки стабільному потоку доходів та високій дохідності дивідендів. Багато компаній з нерухомості зареєстровані як REIT, щоб скористатися своїм спеціальним податковим статусом. Компанії, що зареєструвала REIT, дозволяється вирахувати дивіденди з оподатковуваного доходу.
Компанії з нерухомості, як правило, мають високий кредит через великі операції викупу. Більш високий коефіцієнт D / E вказує на більший ризик дефолту для компанії з нерухомості.
150%
Середнє співвідношення D / E серед компаній S&P 500 становить приблизно 1,5: 1.
Як оцінити співвідношення D / E
Співвідношення D / E – це показник, який використовується для визначення ступеня фінансового важеля компанії. Формула для розрахунку цього коефіцієнта ділить загальні зобов’язання компанії на величину власного капіталу, наданого акціонерами. Цей показник показує відповідні суми боргу та власного капіталу, які компанія використовує для фінансування своєї діяльності.
Коли коефіцієнт D / E компанії високий, це свідчить про те, що компанія застосувала агресивний підхід до фінансування зростання зі своїм боргом. Одне з питань цього підходу – додаткові процентні витрати часто можуть спричинити нестабільність у звітах про прибутки. Якщо отриманий прибуток перевищує вартість відсотків, акціонери отримують вигоду. Однак, якщо вартість боргового фінансування перевищує прибутковість, яку генерує додатковий капітал, фінансове навантаження може бути занадто великим, щоб його несла компанія.
Чому співвідношення D / E змінюються
Співвідношення D / E слід розглядати порівняно з аналогічними компаніями тієї самої галузі. Однією з основних причин, чому коефіцієнт коефіцієнт корисного використання змінюється, є капіталомісткий характер галузі. Капіталомісткі галузі, такі як переробка нафти і газу або телекомунікації, вимагають значних фінансових ресурсів і великих грошей для виробництва товарів або послуг.
Наприклад, індустрія телекомунікацій повинна зробити дуже значні інвестиції в інфраструктуру, встановивши тисячі миль кабелів, щоб забезпечити клієнтів послугами. Крім цих початкових капітальних витрат, необхідне технічне обслуговування, модернізація та розширення районів обслуговування вимагають додаткових великих капітальних витрат. Такі галузі, як телекомунікації та комунальні послуги, вимагають від компанії взяти на себе великі фінансові зобов’язання перед тим, як поставити свій перший товар чи послугу та отримати будь-який дохід.
Інша причина, по якій коефіцієнт співвідношення Д / Е змінюється, залежить від того, чи означає бізнес характер того, що він може управляти високим рівнем боргу. Наприклад, комунальні підприємства приносять стабільний розмір доходу; попит на їхні послуги залишається відносно постійним незалежно від загальних економічних умов.
Крім того, більшість комунальних підприємств діють як віртуальні монополії в регіонах, де вони ведуть свій бізнес, тому їм не доведеться турбуватися про те, що їх конкурент вимкне з ринку. Такі компанії можуть нести більші суми боргу з меншим реальним ризиком, ніж бізнес з доходами, які в більшій мірі змінюються відповідно до загального стану економіки.