Іпотека з нульовим купоном
Що таке іпотека з нульовим купоном?
Іпотека з нульовим купоном – це довгострокова комерційна іпотека, яка відкладає всі виплати основної суми та процентів до погашення іпотеки. Структуризація позики здійснюється як нота нарахування, що означає сплату відсотків за рахунок непогашеної позики. На момент погашення позичальник або виплачує вексель, або надає іншу позику за поточними процентними ставками.
Ключові винос
- Іпотека з нульовим купоном – це довгострокова комерційна іпотека, яка відкладає всі виплати основної суми та процентів до погашення.
- Заборгованість за відсотками включається в запозичену суму, яка повинна бути виплачена на дату закінчення терміну дії або рефінансована за чинними процентними ставками.
- Комерційні проекти можуть використовувати іпотечні кредити з нульовим купоном, коли грошові потоки, необхідні для погашення боргу, відсутні, поки проект не наблизиться до завершення.
- Кредитори зазвичай пропонують лише іпотечні кредити з нульовим купоном встановленим комерційним позичальникам, які мають чисті кредитні записи.
Як працює безкупонна іпотека
Іпотечні кредити з нульовим купоном нагадують облігації з нульовим купоном. Купон, річна процентна ставка, виплачених за кредитом, дорівнює нулю до дати закінчення терміну, коли все це повинно окупитися в один хіт, разом з повної суми кредиту.
Комерційні проекти використовують іпотеку з нульовим купоном, коли грошові потоки для обслуговування боргу навряд чи будуть доступні, поки проект не наблизиться до завершення. Прикладом цього може бути спортивний стадіон. У цьому випадку доходи не генеруються, поки структура не буде завершена і не зможе приймати події.
Оскільки загальний відсоток плюс погашення основної суми позикодавець отримує лише тоді, коли позика погашається, кредитний ризик значно вищий, ніж при звичайній позиці. Як результат, позикодавці, як правило, пропонують цю форму фінансування лише комерційним позичальникам, які мають чіткі кредитні записи. Вони також мають тенденцію стягувати вищу процентну ставку за іпотечними кредитами з нульовим купоном, щоб компенсувати відсутність негайного повернення.
Короткий огляд
За допомогою іпотечного кредиту з нульовим купоном позичальник може фінансувати комерційний проект із меншим грошовим потоком, очікуючи, що оцінка вартості майна протягом терміну дії позики є достатньою для його погашення.
Приклад іпотечного кредиту з нульовим купоном
Скажімо, ABC Corp. вилучає іпотеку з нульовим купоном у розмірі 400 000 доларів, що виплачується через 20 років. Протягом наступних двох десятиліть ABC нічого не повертає позикодавцю. На відміну від звичайних іпотечних кредитів, компанія не зобов’язана негайно починати поступово виплачувати основну суму, а також відсотки за привілей брати позику.
Це все змінюється, коли минає 20 років. Раптом ABC повинен повернути 400 000 доларів, які він позичив відразу, разом із складеними відсотками за позику або рефінансувати за переважаючими процентними ставками. Якщо цього не зробити, він втратить власність і змусить передати ключі позикодавцю.
1984 рік
Рік, що базується в Канзасі, Асоціація заощаджень Франкліна продала перший випуск облігацій з нульовим купоном, забезпечених іпотекою.
Особливі міркування
Інвестування в іпотечні ноти з нульовим купоном
Інвестори мають можливість взяти участь в акції та заробляти гроші на іпотечних кредитах та облігаціях з нульовим купоном. Ці інвестиції популярні серед певних інвесторів, частково завдяки їх наявності на конкретних ринках нерухомості, а також тому, що облігації з нульовим купоном продаються зі знижкою від номіналу ноти.
Інвестори не будуть отримувати регулярні виплати відсотків. Однак позичальник додасть суму відсотків до суми основної суми, яка повертається кредиторам у термін погашення. Відсотки складатимуться раз на півроку, і в міру зростання первинної вартості вони створюватимуть вищі процентні виплати, які повертатимуться до загальної суми основної суми.
Оскільки вони не платять купони і доставляють гроші лише до погашення, ціни на іпотечні кредити з нульовим купоном можуть бути дуже мінливими. Вони також підлягають щорічним виплатам податку на прибуток, хоча дохід розподіляється та не отримується регулярно інвесторами. Винятком може бути, якщо інвестиційна угода не обіцяє виплатити інвесторам конкретну прибутковість, і в цьому випадку не буде поточного річного доходу, що підлягає оподаткуванню.
Інший подібний тип інвестицій здійснюється переважно для Індивідуальних пенсійних рахунків (IRA) та інших суб’єктів господарювання, де оподаткування поточного року не враховується.