Назва зомбі

Що таке назва зомбі?

Титул зомбі – це право власності на нерухомість, яке залишається у власника житла, який помилково складається з враження, що майно було втрачено під заставу та що, як наслідок, право власності перейшло до позикодавця. Назви зомбі – це результат того, що позикодавці порушують провадження про стягнення, подаючи повідомлення про вилучення, а потім несподівано відхиляючи його.

Якщо власник дому не знає про звільнення з-під арешту, він залишиться з зомбі-титулом. Кредитор може прийняти рішення про відмову від звернення стягнення з різних причин, включаючи надлишок запасів або невиправдані витрати.


Титул зомбі може становити значний фінансовий ризик для власника будинку, який продовжує відображатися на титулі майна, оскільки він залишається відповідальним за податки на майно та порушення кодексу.

Ключові винос

  • Титул зомбі – це той, який залишається у власника будинку, коли викупу стягується, але власник не знає про звільнення. Таким чином, назва залишається у власника будинку зненацька.
  • Кредитор може вирішити не брати право власності на вилучене майно, якщо витрати, пов’язані з продажем цього майна (що виникають внаслідок несплачених податків, застави та пені) або потенційних зобов’язань, є занадто високими, і може піти, скоріше взявши право власності.
  • Титули на зомбі виникають через те, що фінансова установа не зобов’язана приймати право власності на майно під заставою та не може (або може бути не в змозі) зв’язатись із власником житла, якщо він відмовляє від викупу.




Розуміння назви зомбі

Титули зомбі часто є наслідком плутанини з боку власників будинків щодо правил викупу. Власник житла, який не сплатив заставу, може залишити майно та виїхати, отримавши від позикодавця повідомлення про звернення стягнення. Позикодавець оцінить майно до продажу застави. Якщо майно перебуває в аварійному стані і потребує значних витрат на ремонт та несплачені податки, перш ніж його можна буде продати, позикодавець може вибрати не брати право власності, виходячи з того, що немає сенсу кидати хороші гроші за погані. Якщо позикодавець скасовує або скасовує процес звернення стягнення, у власника будинку залишається зомбі-титул.

Назви зомбі виникають з двох причин. По-перше, позикодавець або фінансова установа не зобов’язані приймати право власності на майно під заставою, навіть якщо власник житла не сплатив кредит. Якщо витрати на продаж майна або потенційні зобов’язання, пов’язані з майном, занадто високі, позикодавець може піти геть, а не взяти право власності на майно. По-друге, позикодавець також не зобов’язаний повідомляти власника будинку, якщо він вирішив відмовити від викупу; навіть якщо позикодавець вирішить повідомити власника житла, він може не мати адреси чи контактної інформації для власника житла, який зараз мешкає деінде.

Власник житла в цій ситуації несвідомо все ще матиме право власності на майно, а також усі пов’язані з цим витрати та обов’язки щодо власності на будинок, без будь-яких супутніх вигод. Право власності не змінюється, поки в титулі не буде чуже ім’я.

Криза іпотечного кредитування 2007-2008 років  призвела до того, що мільйони власників будинків опинились під заставою. Хоча більшість з цих вилучень були здійснені, багато хто залишився бовтатися в середині процесу або несподівано звільнений, в результаті чого десятки тисяч власників будинків несвідомо мали зомбі-титули в роки після фінансової кризи.

Оскільки ринок житла в США поступово зміцнювався, кількість RealtyTrac, до кінця другого кварталу 2016 року вільних будинків для зомбі в США налічувалося трохи більше 19 000, що на 30% менше, ніж рік тому, і становило 4,7% від усієї житлової нерухомості під викупом.

Короткий огляд

За даними постачальника даних про нерухомість ATTOM Data Solutions, приблизно з 288 000 будинків, які знаходились в процесі вилучення майна протягом четвертого кварталу 2019 року, трохи більше 8 500 або 2,96% сиділи порожніми як викупи зомбі.

Фінансовий вплив на кредиторів та власників будинків

Які фінансові наслідки для позикодавця? Рейтер звіт  цитує 2010 ФРС документа, в якому говориться, що, відходячи від таких кредитів, банки можуть принаймні пожинати страхові, податкові та бухгалтерську вигоду від таких втрат. Кредитор може також продати невиплачений борг інкасаторам для повернення всієї позики або її частки.

Таким чином, хоча фінансовий вплив назв зомбі на фінансові установи з глибокою кишенею може бути обмеженим, вони можуть призвести до значних, а часто і катастрофічних фінансових проблем для власників будинків, які вважали, що вони виїхали та пішли далі. Титул зомбі являє собою подвійний удар для власника будинку, який і без того зазнав фінансового стресу через банкрутство, і перед ним може бути значний рахунок за відсталі податки та порушення кодексу, як тільки вони стануть на ноги фінансово.

Наприклад, незаселений дім може легко занепасти. Власник будинку не тільки несе відповідальність за податки на майно, але й може нести відповідальність місцевого самоврядування за утримання та ремонт майна. Якщо будинок занедбаний, і його доведеться знести, ці витрати повинен нести власник будинку, що має право зомбі.

Власник будинку також повинен боротися з безліччю проблем, що виникають у зв’язку з покинутим майном. Вони можуть варіюватися від проблем з громадським неприємностями, що виникають через майно, що розвиває зараження шкідниками або використовується для злочинної діяльності, до ускладнень, спричинених незаконними сквотерами або несприятливим володінням.

Покинута нерухомість також негативно впливає на вартість інших будинків по сусідству. Скарги сусідів та жителів району на занедбані та занедбані будинки часто змушують місцеву муніципалітет втрутитися та виконати елементарне технічне обслуговування, наприклад, обрізання зарослих дворів або вивезення сміття, оскільки ані позикодавець, ані відсутній власник житла не нестимуть відповідальності за утримання майна.

Витрати на таке обслуговування сторонніх розробників та штрафи, які стягуються за порушення коду, можуть зростати з часом. Якщо ці витрати залишатимуться невиплаченими, власник житла може понести штрафні санкції та збори, і навіть мати справу з судом. Крім того, у власників зомбі-звань може бути зарплата та відшкодування податків, а кредит знищений, що призведе до більших фінансових проблем у майбутньому. Багато власників будинків не усвідомлюють, що вони мають титули зомбі, поки не опиняються під переслідуванням іпотечних службовців, стягувачів боргів та місцевих органів влади.

Покупці, які мимоволі купують будинки із зомбі-титулами, також можуть залишитися в невизначеному стані, оскільки попередній власник житла може бути не в змозі передати право власності на покупця через належне заставу на майні, що виникає через несплачені податки та штрафи. Caveat emptor повинен бути головним керівним принципом перед покупкою будинку, найбільшим рішенням про покупку для більшості людей.

Деякі фахівці з нерухомості радять, що єдиним способом використання власника житла є продовження перебування в будинку через процес викупу, щоб забезпечити його безпеку та догляд. У будь-якому випадку власники будинків можуть захистити себе від назв зомбі, переглянувши процес викупу до кінця, а також переконавшись, що право власності на їхній дім законно передається іншій стороні.