Ефективний валовий дохід (EGI)
Що таке ефективний валовий дохід?
Ефективний валовий дохід (EGI) – це потенційний валовий дохід від оренди плюс інші доходи мінус вакансії та кредитні витрати на оренду нерухомості.
EGI можна розрахувати, взявши потенційний валовий дохід від інвестиційної нерухомості, додати інші форми доходу, що генеруються цим майном, і відняти втрати вакансій та колекції.
Розуміння ефективного валового доходу (EGI)
EGI є ключовою змінною при визначенні вартості орендованого майна та справжнього позитивного грошового потоку, який може створити майно. Грошовий потік від оренди не є простим розрахунком, але включає всі форми доходу, що генеруються майном, мінус реальні витрати, пов’язані з доходом від оренди. Якщо ми подивимося на змінні формули EGI, то зможемо побачити, як дохід від оренди відтворюється в реальному світі.
Ключові винос
- Ефективний валовий дохід обчислюється шляхом додавання потенційного валового доходу від оренди до інших доходів та віднімання вакансій та кредитних витрат на оренду нерухомості.
- EGI є ключовим у визначенні вартості орендованого майна та справжнього позитивного грошового потоку, який воно може створити.
- Валовий потенційний дохід від оренди – це гіпотетична сума, яку отримає інвестор, не враховуючи негативних ситуацій, пов’язаних з орендою нерухомості.
- Деякі з найпоширеніших прикладів інших прибутків, отриманих від оренди нерухомості, включають одиниці зберігання, плату за домашніх тварин, щомісячні дозволи на паркування та торгові автомати.
Пояснена формула EGI
Валовий потенційний дохід від оренди
Валовий потенційний дохід від оренди – це гіпотетична сума, яку інвестор отримає без жодного зустрічного вітру, який є звичайним явищем у реальному світі. Передбачається, що ваше орендоване майно буде здаватися в оренду кожен день у році, і що орендарі сплачуватимуть узгоджену оренду, задокументовану в оренді. Наприклад, якщо погоджена орендна плата становить 2000 доларів на місяць, валовий потенційний дохід від оренди становить 24 000 доларів.
Інші доходи, отримані від оренди майна
Що становить “інший” дохід, отриманий від оренди нерухомості? Ось деякі найпоширеніші джерела грошових потоків, що не походять безпосередньо від орендних платежів:
- Місцеві пральні машини, що працюють на монетах
- Місцеві торгові автомати
- Щомісячні дозволи на паркування
- Одиниці зберігання
- Плата за домашніх тварин
- Пізні збори
Витрати на вакансії
У реальному житлі одиниця не завжди здається в оренду протягом усього року. Витрати на вакансії – це періоди між орендарями, коли власник не отримує орендної плати, оскільки є “вакансія”. Витрати на вакансії це прогнози того, як довго власник вважає, що його підрозділ залишиться без орендаря. Якщо власник протягом певного часу керував інвестиційними властивостями, ці витрати можуть бути оцінені на основі його управлінського досвіду або галузевих даних.
Кредитні витрати
Кредитні витрати виникатимуть, коли орендована орендована оселя буде зайнята, а власник не отримає узгоджену орендну плату. Орендар не сплатив орендну плату або не сплатив її повністю. Як і у випадку з вакансіями, ця сума буде оцінкою, яка може базуватися на історичних даних.
Чому ЕГІ важливий
EGI має важливе значення для інвестора в нерухомість, оскільки в кінці дня вони повинні знати, що майно, яке вони планують придбати, генерує достатньо позитивного грошового потоку для покриття щомісячних операційних витрат, а також будь-якого права на заставу чи обтяження придбати майно.