Контроль орендної плати
Що таке контроль орендної плати?
Контроль орендної плати – це державна програма, яка встановлює обмеження на суму, яку орендодавець може вимагати за оренду житла або продовження договору оренди. Закони про контроль за орендною платою зазвичай приймаються муніципалітетами, а деталі дуже різняться. Всі вони призначені для забезпечення доступних витрат на проживання для мешканців з нижчими доходами.
Управління оренди не отрималаширокого поширення в США Згідно 2019 дослідженню,проведеному Інститутом міського, 182 муніципалітетів в США роздирали правила контролю, і всі вони знаходяться в Нью -Йорку, Нью -Джерсі, Каліфорнії, Меріленді, або вВашингтоні, округ Колумбія Насправді 37 штатів мають закони, які забороняють місцевим органам влади вживати заходів контролю за орендною платою. Однак питання регулювання орендної плати було відроджено протягом останніх років, особливо у містах та штатах, де зростаючі витрати на життя в поєднанні зі застійною заробітною платою створили кризу доступності житла для мешканців із середнім рівнем доходу та людей похилого віку з фіксованим доходом.
Орегон – перший штат США, який прийняв загальнодержавний закон про контроль за орендною платою.Закон, підписаний у березні 2019 року, обмежує щорічне збільшення орендної плати до 7% плюс збільшення індексу споживчих цін.
Ключові винос
- Більшість законів про контроль за орендною платою обмежує розмір, який орендодавець може збільшити орендну плату існуючим орендарям.
- Контроль орендної плати суперечливий. Насправді 37 штатів мають закони, які забороняють органам місцевого самоврядування вживати таких заходів.
- Орегон став першим штатом США, який прийняв загальнодержавний закон про контроль за орендною платою в 2019 році.
Як працює контроль оренди
Найдавніші закони про контроль за орендною платою в США відносяться до 20-х років минулого століття і часто були прямими заморозками. Вони, як правило, виявились непрацездатними. У 1970-х ідея контролю орендної плати знову з’явилася, цього разу у більш помірній формі, яку часто називають «стабілізацією орендної плати».
Наприклад, у Нью-Йорку є дві програми контролю орендної плати:
- Старіша програма контролю орендної плати впродовж десятиліть припинялася. Це суворо обмежило ціни на оренду, але єдині орендодавці, на яких все ще поширюється дія закону, мешкають з 1971 року або раніше в будівлях, побудованих до 1947 року.
- Програма стабілізації орендної плати 1970-х років регулює ціни приблизно в половині міської орендної плати.Орендна плата може бути збільшена лише на один або два роки, а допустимий відсоток збільшення встановлюється Радою з питань оренди, дев’ять членів якої призначає мер.Правила та винятки є лабіринтовими і ними керує сукупність міських та державних органів.4
Висока вартість життя в Нью-Йорку часто називають достатнім доказом того, що контроль за орендною платою не працює.Середня орендна плата за однокімнатну квартиру на Манхеттені склала $ 4075 за будинок швейцара і $ 2997 для будівлі без швейцара станом насерпень 2020 р
Короткий огляд
Прихильники контролю за орендною платою, такі як Міський інститут, стверджують, що контроль за цінами дозволяє людям з помірними доходами та людям похилого віку з фіксованим доходом залишатися в своїх будинках, оскільки джентрифікація підштовхує ціни навколо них.
Переваги та недоліки контролю орендної плати
Контроль орендної плати завжди був суперечливим. Положення про контроль за орендною платою в містах сьогодні найчастіше регулюють підвищення цін на подовження терміну оренди, а не нових орендарів. Це, мабуть, має певні переваги для орендодавців, які можуть брати з пустих квартир все, що понесе ринок, або, у гіршому випадку, утримувати наймачів, котрі мають усі стимули для того, щоб залишатися на місці і вчасно платити оренду.
Основні аргументи проти контролю орендної плати включають:
- Контроль орендної плати зменшує пропозицію гідного житла, оскільки орендодавці воліють перетворити будівлю на квартиру або пристосувати її для комерційного використання, ніж дотримуватися закону, який обмежує їх прибуток.
- Інвестиції в нове житло в оренду зупиняються.
- Технічне обслуговування будинків, що перебувають під контролем орендної плати, є слабким або взагалі не існує через низьку віддачу інвестицій для орендодавців.
Основні аргументи регулювання включають:
- Ціни на оренду житла в багатьох містах США зростають набагато швидше, ніж заробітна плата за роботу з помірними доходами.
- Контроль орендної плати дозволяє сім’ям із помірним рівнем доходу та людям похилого віку з фіксованим доходом жити гідно і не боячись особисто катастрофічного підвищення орендної плати.
- Сусідські райони безпечніші та стабільніші з базою довгострокових мешканців у квартирах, що контролюються орендою.