Коефіцієнт експлуатаційних витрат (OER)
Що таке коефіцієнт експлуатаційних витрат (OER)?
У нерухомості коефіцієнт операційних витрат (ОВР) – це показник вартості експлуатації частини майна порівняно з доходом, принесеним майном. Він розраховується шляхом ділення операційних витрат майна (за мінусом амортизації) на його валовий операційний дохід.
OER використовується для порівняння витрат на подібні властивості. Інвестор повинен шукати червоних прапорів, таких як більші витрати на утримання, операційний дохід або комунальні послуги, які можуть стримувати його від придбання конкретного майна.
Ідеальний OER становить від 60% до 80% (хоча чим він нижчий, тим краще).
Ключові винос
- У нерухомості коефіцієнт операційних витрат (ОВР) – це показник вартості експлуатації частини майна порівняно з доходом, принесеним майном.
- Коефіцієнт операційних витрат (OER) розраховується шляхом ділення всіх операційних витрат за вирахуванням амортизації на операційний дохід.
- Нижчий коефіцієнт операційних витрат (OER) є більш бажаним для інвесторів, оскільки це означає, що витрати мінімізовані щодо доходу.
Розуміння коефіцієнта експлуатаційних витрат (OER)
Формула коефіцієнта операційних витрат (OER)
1:23
Для того, щоб розрахувати OER для майна, ви повинні знати операційні витрати. Сюди входять усі збори та витрати, понесені як звичайні витрати на ведення бізнесу. Вам також потрібно буде розрахувати витрати на амортизацію майна, які залежать від конкретного методу обліку.
Розрахунок OER протягом ряду років може допомогти інвестору помітити тенденції щодо операційних витрат власності. Якщо витрати на нерухомість зростають щорічно більшими темпами, ніж дохід, OER також збільшується щороку. Отже, інвестор може втратити більше грошей, чим довше утримуватиме власність.
Власник багатоквартирного будинку, інвестор повинен визначати вакансії, використовуючи ефективний дохід від оренди або потенційний дохід від оренди за мінусом вакансій та кредитних втрат, а не потенційний дохід від оренди. Оскільки управління вакансіями включається до ефективного управління майном, у тому числі вакансії в OER дає більш точне уявлення про операційні витрати та показує, де можуть бути зроблені покращення. Наприклад, у погано керованого майна, швидше за все, будуть вищі показники вакансій, що буде відображено в OER.
Плата за управління майном, комунальні послуги, вивіз сміття, утримання, страхування, ремонт, податки на майно та інші витрати включені до складу OER. Додаткові операційні витрати, які інвестори повинні врахувати в OER, включають плату за управління майном, благоустрій території, адвокатські послуги, страхування орендодавця та основне майнове страхування. Ці витрати допомагають управляти власністю щодня. З цієї причини виплати позики, поліпшення капіталу та особисте майно виключаються з операційних витрат.
Більш низький OER зазвичай означає, що майном управляється ефективно та є вигіднішим для інвесторів, а також тим, що менша частина доходу від власності покриває експлуатаційні витрати та витрати на обслуговування. Якщо бізнес масштабований, власник може збільшити орендну плату за кожну одиницю без значного збільшення операційних витрат. Крім того, OER може показати, де можуть виникнути потенційні проблеми, наприклад, суттєво зростають рахунки за комунальні послуги, завдяки чому інвестори можуть швидше вирішувати проблеми та захищати рівень прибутку.
Приклад коефіцієнта експлуатаційних витрат (OER)
Візьмемо гіпотетичний приклад, коли Інвестор А володіє багатоквартирним багатоквартирним будинком і приносить 65 000 доларів на місяць орендної плати. Інвестор також сплачує 50 000 доларів США за операційні витрати, включаючи щомісячні платежі по іпотеці, податки, комунальні послуги тощо. Цього року також очікується знецінення власності на 85 000 доларів.
Отже, річний OER можна розрахувати як:
[($50,000