Розділ 1250
Що таке Розділ 1250?
Розділ 1250 Кодексу внутрішніх доходів США – це правило, яке встановлює, що IRS оподатковуватиме прибуток від продажу знеціненого нерухомого майна як звичайний дохід, якщо накопичена амортизація перевищує амортизацію, розраховану прямолінійним методом.
Розділ 1250 базує суму податку, що підлягає сплаті за тип нерухомості – залежно від того, чи є це житловою чи нежитловою нерухомістю , а також враховуючи, скільки місяців заявнику належало це майно.
Ключові винос
- Стаття 1250 Кодексу внутрішніх доходів США встановлює, що IRS оподатковуватиме прибуток від продажу амортизованого нерухомого майна як звичайний дохід, якщо накопичена амортизація перевищує амортизацію, розраховану прямолінійним методом.
- Розділ 1250 застосовується в основному, коли компанія знецінює свою нерухомість за методом прискореної амортизації.
Основи розділу 1250
Розділ 1250 стосується оподаткування прибутку від продажу нерухомого майна, яке підлягає амортизації, таких як комерційні будівлі, склади, комори, орендовані об’єкти та їх структурні компоненти за звичайною ставкою податку. Однак матеріальне та нематеріальне особисте майно та площі землі не підпадають під дію цього податкового регулювання.
Розділ 1250 застосовується головним чином, коли компанія знецінює свою нерухомість за методом прискореної амортизації, що призводить до більших відрахувань на початку життя реального активу порівняно з прямолінійним методом. У розділі 1250 зазначається, що якщо нерухоме майно продається за ціною придбання, що призводить до оподаткування прибутку, а власник знецінює майно, використовуючи метод прискореної амортизації, IRS оподатковує різницю між фактичною амортизацією та прямолінійною амортизацією як звичайний дохід.
Оскільки IRS зобов’язує власників амортизувати всю нерухомість після 1986 року за допомогою прямолінійного методу, трактування прибутку як звичайного доходу згідно з Розділом 1250 є відносно рідкісним явищем. Якщо власник розпоряджається майном як подарунок, переданий при смерті, продає його в рамках подібного обміну або розпоряджається ним іншими методами, можливих податкових прибутків немає.
Приклад застосування розділу 1250
Щоб спостерігати за реальним прикладом дії розділу 1250, уявіть, як інвестор купує нерухомість у розмірі 800 000 доларів із терміном корисного використання 40 років. П’ять років потому, використовуючи метод прискореної амортизації, цей інвестор вимагає накопичених витрат на амортизацію в розмірі 120 000 доларів США, в результаті чого витрати становлять 680 000 доларів.
Давайте припустимо, що цей інвестор розвантажує майно за 750 000 доларів, що призводить до загальної оподатковуваної вигоди в 70 000 доларів. Через те, що накопичена пряма амортизація становить 100 000 доларів США (початкова ціна 800 000 доларів США, поділена на 40 років, помножена на п’ять років використання), Служба внутрішніх доходів повинна тоді оподаткувати 20 000 доларів США фактичної амортизації, що перевищує прямолінійну амортизацію, як звичайний дохід. Потім IRS оподаткує 50 000 доларів, що залишаються від загального прибутку, за відповідними ставками податку на прибуток від капіталу.
Відповідно до розділу 1250, повернення прибутку як звичайного доходу обмежується фактичним виграшем, зафіксованим при продажу нерухомого майна. У нашому прикладі, якби інвестор розвантажив нерухоме майно на 690 000 доларів, отримавши тим самим прибуток у 10 000 доларів, Служба внутрішніх доходів лише класифікувала б 10 000 доларів як звичайний дохід, а не додаткові 20 000 доларів.