Визначення облігацій житлового управління

Що таке облігації житлового управління?

Облігації житлових будинків або житлові облігації випускаються державними або місцевими органами державного управління для сприяння фінансуванню будівництва або відновлення доступного орендованого житла. За певними програмами надходження від таких облігацій також можуть бути використані для допомоги людям з низьким рівнем доходу у придбанні житла. Відсотки, зароблені інвесторами за державними облігаціями, звільняються від федеральних податків, а також можуть бути звільнені від державного та місцевого податку на прибуток.

Як і більшість муніципальних облігацій, облігації житлових фондів історично розглядалися як дуже безпечні інвестиції. У цьому випадку облігації підтримуються федеральним урядом, який розглядає їх як засіб заохочення будівництва житла для малозабезпечених людей.

Основи облігацій житлового управління

Муніципальний орган може видати борг у формі облігацій для залучення капіталу для фінансування проектів. Два типи муніципальних облігацій – це облігації  загальних зобов’язань  та  облігації доходів. Виплата відсотків та погашення основної суми облігації загального зобов’язання (GO) фінансуються з фінансової скарбниці держави або місцевого самоврядування. Ці облігації забезпечені повною вірою та кредитом муніципального уряду, який може мати повноваження збільшувати податки для виконання своїх зобов’язань щодо сплати облігацій GO. З іншого боку, платіжні зобов’язання за діапазоном доходу забезпечуються прогнозованим потоком доходів проекту, для якого була випущена облігація. Однією з форм прибуткової облігації є житлова.

Державні органи та органи місцевого самоврядування випускають житлові облігації для фінансування будівництва або реабілітації доступного орендованого житла. Окрім погашення основного боргу, держава або населений пункт повинен виплатити відсотки за гроші, які позичає. Будучи  облігаціями приватної діяльності  (PAB), житлові облігації можуть випускатися від імені кваліфікованих прибуткових та некомерційних забудовників для фінансування багатоквартирних та старших житлових проектів з низьким рівнем доходу. Крім того, доходи від житлових облігацій можуть також випускатися для забезпечення недорогого іпотечного фінансування сімей з низьким рівнем доходу та фізичних осіб, щоб вони могли придбати житло. Іпотека, надана за рахунок житлових облігацій, обмежена для покупців житла, які вперше заробляють, які заробляють не більше середнього доходу за площею. Крім того, ціна будинку, придбаного під заставу житлових зобов’язань, обмежена 90 відсотками середньої ціни придбання за площею.

Особливі міркування

Житлові облігації, як правило, мають низькі процентні ставки і можуть випускатися як зобов’язання з фіксованою або  змінною ставкою  (VRDO). Виплата основної суми та відсотків власникам облігацій здійснюється за рахунок заставлених виплат по іпотеці та інвестиційних доходів — виплати, здійснені за іпотечними кредитами позичальниками, збираються довіреною особою житлових облігацій, яка інвестує кошти в короткострокові інвестиції до запланованого часу для сплати відсотки для власників облігацій. Фактично оплата житлових облігацій забезпечується своєчасною та послідовною виплатою відсотків та погашенням основної суми основних іпотечних кредитів позичальниками.

Житлові облігації вигідні як державі, так і приватним інвесторам. З одного боку, уряд отримує доступ до великої кількості дешевого фінансування. З іншого боку, податкові переваги, які пропонують житлові облігації, є надзвичайно привабливими для тих, хто знаходиться у верхніх податкових групах. Для інвесторів відсотки, виплачувані за житловими облігаціями, звільняються від оподаткування федеральним податком, а іноді і штатом. Чим вища гранична ставка податку, тим ціннішим є звільнення від оподаткування житлових доходів. Незважаючи на те, що інвестори, на яких поширюється альтернативний мінімальний податок (AMT), можуть обкладатися податками, звільнення означає, що інвестори з високими федеральними податковими категоріями отримують вигоду від доходних облігацій та інших муніципальних облігацій. Це звільнення від оподаткування допомагає компенсувати низьку процентну ставку за облігаціями.

Федеральні  податкові кредити на житло з низьким рівнем доходу  це ще одне джерело капіталу, яке може бути використано замість або на додаток до житлових облігацій для фінансування проектів доступного житла. Кредити є безповоротними федеральними податковими податками на прибуток на частину іпотечних відсотків, які щороку сплачують кваліфіковані покупці житла.

Приклад облігацій житлового управління

Оскільки вони тягнуть за собою державний борг, продаж житлових державних облігацій іноді вимагає схвалення місцевих виборців. Наприклад, у 2018 році виборці в Каліфорнії схвалили виборчий бюлетень для продажу 4 млрд. Доларів державних облігацій на фінансування програм для мешканців з низькими доходами, ветеранів та працівників ферм.