Дохідний підхід
Що таке дохідний підхід?
Підхід до доходу, який іноді називають підходом до капіталізації доходів, є видом методу оцінки нерухомості, що дозволяє інвесторам оцінювати вартість майна на основі доходу, який приносить майно. Він використовується, беручи чистий операційний дохід (NOI) зібраної орендної плати та ділячи його на норму капіталізації.
Як працює дохідний підхід
Підхідний підхід, як правило, використовується для об’єктів, що приносять дохід, і є одним із трьох популярних підходів до оцінки нерухомості. Інші – це підхід до витрат та підхід порівняння. Дохідний підхід до оцінки нерухомості подібний до дисконтованого грошового потоку (DCF) для фінансів. Дохідний підхід враховує майбутню вартість орендної плати за рівнем капіталізації.
Використовуючи дохідний підхід для придбання орендної нерухомості, інвестор враховує обсяг отриманого доходу та інші фактори, щоб визначити, за скільки може продатись нерухомість за поточних ринкових умов. Окрім визначення того, чи може інвестор отримати прибуток від зданої в оренду власності, позикодавець захоче дізнатися про свій потенційний ризик погашення, якщо він надасть іпотечний кредит інвестору.
Короткий огляд
З трьох методів оцінки нерухомості підхідний підхід вважається найбільш залученим та найскладнішим.
Особливі міркування
Використовуючи дохідний підхід для придбання орендованого майна, інвестор також повинен враховувати стан майна. Потенційний великий ремонт, який може знадобитися, може суттєво скоротити майбутній прибуток.
Крім того, інвестор повинен врахувати, наскільки ефективно функціонує майно. Наприклад, орендодавець може давати орендарям зниження орендної плати в обмін на виконання робіт на подвір’ї чи інші обов’язки. Можливо, конкретні орендарі стикаються з економічними труднощами, які повинні обернутися протягом найближчих кількох місяців, і орендодавець не хоче їх виселяти. Якщо орендна плата не перевищує поточних витрат, інвестор, швидше за все, не придбає нерухомість.
Короткий огляд
При підході до доходу ставка обмеження та оціночна вартість мають зворотну залежність – зниження норми обмеження збільшує оціночну вартість
Інвестор також повинен з’ясувати, скільки одиниць в середньому порожніх в будь-який момент часу. Неотримання повної орендної плати від кожного підрозділу вплине на дохід інвестора від майна. Це особливо важливо, якщо об’єкт нерухомості потребує ремонту, а багато одиниць вільні – це свідчить про низьку заповнюваність. Якщо одиниці не заповнюються регулярно, стягнення орендної плати буде нижчим, ніж могло б бути, і придбання майна може не відповідати найкращим інтересам інвестора.
Ключові винос
- Дохідний підхід – це метод оцінки нерухомості, який використовує дохід, який створює майно, для оцінки справедливої вартості.
- Він обчислюється діленням чистого операційного доходу на рівень капіталізації.
- Покупець повинен звертати особливу увагу на стан майна, ефективність експлуатації та вакансії при використанні підходу доходу.
Приклад дохідного підходу
За дохідного підходу інвестор використовує ринкові продажі порівнянних для вибору рівня капіталізації. Наприклад, оцінюючи чотириквартирний житловий будинок у певному окрузі, інвестор дивиться на останні ціни продажу подібних об’єктів нерухомості в тому ж окрузі. Після розрахунку норми капіталізації інвестор може розділити NOI орендованого майна на цю ставку. Наприклад, майно з чистим операційним доходом (NOI) 700 000 доларів США та обраною ставкою капіталізації 8% коштує 8,75 мільйона доларів.