Варіант оплати ARM
Що таке варіант оплати ARM?
ARM з можливістю платежу – це щомісячна іпотека з регульованою ставкою (ARM), що дозволяє позичальникові вибирати між кількома способами щомісячного платежу, включаючи наступне:
- 30 або 40-річний повністю амортизуючий платіж
- 15-річний повністю амортизуючий платіж
- Виплата лише за відсотками
- Мінімальний платіж або платіж будь-якої суми, що перевищує мінімальну
Опція мінімального платежу розраховується на основі початкової тимчасової ставки відсоткової ставки. Поки діє ця тимчасова стартова процентна ставка, це єдиний доступний варіант оплати. Це повністю амортизуючий платіж. Після закінчення тимчасової ставки відсоткової ставки мінімальна сума виплати залишається щомісячним варіантом виплати; однак, коли здійснюється платіж, який є меншим за запланований платіж лише за відсотками, створюються відстрочені відсотки.
Розуміння способу оплати ARM
Варіанти оплати ARM мають великий ризик шоку. Щомісячні виплати можуть зростати з кількох причин, включаючи позаплановий перегляд при досягненні від’ємного ліміту амортизації. Повноіндексована процентна ставка є важливою для цього розрахунку. Ставка негативної амортизації є функцією сплати лише відсотків (на основі повністю індексованої процентної ставки) та мінімального платежу. Якщо повністю проіндексовані відсотки суттєво зростають, ставка негативної амортизації зростає при здійсненні мінімальної виплати, збільшуючи ймовірність досягнення від’ємної межі амортизації та іпотечного кредиту.
Попередження ARM з опцією оплати
Щоб уникнути істотного збільшення суми боргу за іпотечним кредитом, позичальник повинен ретельно вибирати структуру погашення, яку він / вона хоче застосувати, із варіантом оплати ARM. Незважаючи на популярність напередодні іпотечної кризи, опціони оплати пізніше викликали критику. Характер цього типу іпотеки дозволяв позичальникам здійснювати менші платежі, які вони вважали можливими, але загальний борг за іпотекою продовжував зростати, а не зменшувати залишок.
Після того, як настала іпотечна криза, стало відомо, що деякі позикодавці пропонували способи оплати ARM позичальникам, які в іншому випадку не мали права придбати будинки, на які вони використовували це фінансування. Хоча ці іпотечні кредити могли покривати ціни продажу будинків – шлях заростання боргу, якщо позичальник не виплачував би відсотків, а також зменшував основний баланс, означав, що неминуче – позичальники, які не могли дозволити собі борг, підуть у дефолт.
ARM з вибором платежів мають переваги, особливо для спекулянтів нерухомістю, які хочуть зробити короткострокові інвестиції у власність, особливо якщо вони мають намір відремонтувати та вивести нерухомість назад на ринок у стислі терміни.