Іпотека з регульованою ставкою (опція ARM)
Що таке іпотека з регульованою ставкою (опція ARM)?
Варіант іпотеки з регульованою ставкою (опція ARM) – це тип іпотеки ARM, коли позичальник має кілька варіантів щодо того, який вид платежу здійснюється позикодавцю. Окрім вибору способу виплати відсотків та основної суми, яка становить ті, що зроблені за звичайною іпотекою, опціональні ARM також мають альтернативні варіанти виплат, коли іпотекодавець може здійснювати значно менші виплати, здійснюючи виплати лише за відсотками або мінімальні платежі.
Варіант ARM також відомий як гнучка ARM оплата.
Короткий огляд
Бюро Consumer Financial Protection (CFPB) ефективно усувається Варіант ЗБРОЯ в 2014 році з допомогою нових кваліфікованих (QM) стандартів іпотечного.
Ключові винос
- Варіант ARM – це варіація застави з регульованою ставкою, що дозволяє позичальникові вибирати з різних варіантів оплати щомісяця.
- Ці варіанти, як правило, складають 30-річний, повністю амортизуючий платіж; 15-річний, повністю амортизуючий платіж; виплата лише за відсотками, або так званий мінімальний платіж, який не покривав щомісячних відсотків.
- Щоб уникнути істотного збільшення суми боргу, позичальник повинен ретельно вибирати структуру погашення, яку він або вона хоче прийняти з опцією ARM.
Розуміння варіантів ARM
Оскільки багато варіантів ARM пропонують низьку ставку, багато іпотекодавців несвідомо рефінансують свою нинішню іпотеку в надії зробити нижчі платежі. На жаль, як тільки ці короткострокові ставки тизера закінчуються, процентні ставки повертаються до тих, що схожі на звичайні іпотечні кредити.
Крім того, для тих нещасних іпотекодавців, які вирішили взяти мінімальний платіж за опцією ARM, вони виявлять, що основна заборгованість за їх іпотекою фактично зросла. Це пов’язано з тим, що величина мінімальних платежів не повністю покривала відсотки за іпотекою. Потім непокриті відсотки додаються до основної суми застави.
Варіанти ARM були популярні до кризи іпотечного кредитування з найвищим рівнем 2007-2008 років, коли ціни на житло швидко зростали. Іпотечні кредити мали дуже низьку відсоткову ставку, як правило, 1 відсоток, що змусило багатьох людей припустити, що вони можуть дозволити собі більше житла, ніж міг би передбачати їхній дохід. Але тизер був лише на один місяць. Потім процентна ставка скидається до такого індексу, як Індекс витрат на заощадження свердловин (COSI) плюс маржа, що часто призводить до “шоку платежу”. Починаючи з правил 2014 року, опціональні ARM стали менш популярними
Способи оплати опцій ARM
У типовому сценарії позикодавець може дозволити позичальнику з опцією ARM щомісяця вирішувати, який вид платежу вони хочуть здійснити. Цей вибір може включати сплату мінімального платежу, сплату лише відсотків, здійснення повністю амортизованого платежу за 15-річною іпотекою або здійснення амортизованого платежу за 30-річною заставою.
Незважаючи на те, що варіанти опцій ARM дозволяють забезпечити більшу гнучкість платежів, позичальник може бути легко обтяжений більш довгостроковими боргами, ніж вони почали. Як і у випадку з іншими іпотечними кредитами з регульованою ставкою, існує можливість різких і швидких змін процентних ставок залежно від ринку.
Варіант ARM може звернутися до домогосподарств, де дохід може коливатися, наприклад, для професій, які працюють за комісією, за контрактом або як фрілансери. Якщо вони не бачать стільки роботи, що їх чекає, вирішивши заплатити мінімум за іпотекою. Хоча це може дозволити їм тримати більше грошей у руках, мінімальна сума може збільшуватися щороку. Крім того, мінімальний платіж може бути перероблений з інтервалом у п’ять або 10 років на повністю амортизуючий платіж.
Ці застереження можуть залишатися поза увагою позичальників, що може залишити їх не готовими до потенційного зростання витрат та збільшення основного балансу. Якщо позичальник продовжує здійснювати лише мінімальний платіж, а несплачений залишок зростає і перевищує початкову вартість іпотеки, скажімо, 110% або більше, тоді іпотека може автоматично скинутися. Варіант ARM були вказані як внесок у житлову кризу, яка склалася після того, як позичальники шукали такого фінансування для будинків, які вони не могли дозволити собі окупити. У цих випадках позичальники платили щомісяця лише мінімальну суму з опціоном ARM, а потім врешті-решт виявились не в змозі оплатити свої будинки або іпотека зросла в той час, як вартість продажу будинку впала.