Гнучка ARM оплати

Що було гнучкою ARM оплати?

Гнучка оплата ARM, також відома як опціон ARM, являла собою різновид застави з регульованою ставкою (ARM), яка дозволяла позичальникові вибирати з чотирьох різних варіантів оплати щомісяця: 30-річний, повністю амортизуючий платіж;15-річний, повністю амортизуючий платіж;виплата лише за відсотками, або так званий мінімальний платіж, який не покривав щомісячних відсотків.

Бюро Consumer Financial Protection (CFPB) ефективно усунені гнучкі платіжні ЗБРОЯ в 2014 році зарахунок нових кваліфікованих іпотечних (QM) стандартів.

Розуміння гнучкої ARM оплати

Гнучкі платіжні ARM були популярними до кризи іпотечного кредитування з найвищим рівнем 2007-2008 років, коли ціни на житло швидко зростали.Іпотечні кредити мали дуже низьку відсоткову ставку, як правило, 1%, що змусило багатьох людей припустити, що вони можуть дозволити собі дорожче житло, ніж міг би передбачати їхній дохід.Але тизер був лише на один місяць.Потім відсоткова ставка скидається до такого індексу, як Індекс витрат на заощадження в свердловинах(COSI) плюс маржа, що часто призводить до “шоку платежу”.

Використовуючи нову процентну ставку, позичальники могли вибрати звичайний 30-річний іпотечний платіж або ще більший прискорений 15-річний платіж.  На практиці мало хто з позичальників робив це; після першого місяця більшість обрали або виплату лише за відсотками, або мінімальний щомісячний платіж, що здавалося дуже великим.

Багато позичальників не розуміли, що невиплачені відсотки будуть віднесені до залишку позики, що називається негативною амортизацією. Це фактично збільшило розмір позики. Коли ціни на житло впали, позичальники виявили, що вони винні в заставі більше, ніж вартували їхні будинки.

Власники будинків не могли продати своє житло, оскільки вартість була занадто низькою, і багато позичальники не могли дозволити собі щомісячно здійснювати іпотечні платежі, що призводило до дефолтів, які поширювались у банках та будь-яких фінансових іпотечних продуктів, таких як іпотечні цінні папери (MBS).

Зловживання гнучким платіжним ARM

Гнучка оплата зброї та інші варіанти зброї мали багато дрібного шрифту, що багато позичальників приховували.Наприклад, більшість опціональних ARM мали негативну амортизаційну межу, тобто позичальник міг здійснювати мінімальні платежі, поки вартість позики не досягла 110% до 115% від початкової суми.

Мінімальні виплати також збільшувались щороку, іноді на відсотки, які здавались не дуже великими, але швидко складалися.А варіант виплати лише відсотків, як правило, був хорошим лише протягом перших десяти років.Багато власників будинків побачили, що виплати по кредитах зросли більш ніж удвічі вже через кілька років.

Багато з цих іпотечних кредитів були написані хижими кредиторами, котрі були більш зацікавлені у закритті угоди та складенні комісії, на відміну від можливого негативного фінансового впливу, який це матиме на позичальників, знаючи, що вони в кінцевому підсумку можуть не мати змоги дозволити собі заставу.

Щоб відмовити банкам виписувати позики, які можуть призвести до банкрутства власників житла, CFPB заснував свою Кваліфіковану іпотечну програму в 2014 році. Згідно з цією програмою, певні типи стабільних іпотечних кредитів отримають схвалення Агентства щодо якості і кваліфікують банк-емітент для більшого захисту в разі дефолту.

Оскільки негативні амортизаційні позики, такі як гнучкі платіжні ARM, ніколи не отримували схвалення щодо якості, банки в основному відмовились від них на користь більш традиційних ARM та іпотечних кредитів із фіксованою ставкою.