Закон про процедури врегулювання нерухомого майна (RESPA)
Що таке Закон про процедури врегулювання нерухомого майна (RESPA)?
Закон про процедури врегулювання нерухомого майна (RESPA) був прийнятий Конгресом у 1975 році, щоб надати покупцям та продавцям послуг з продажу повної інформації про повну інформацію про витрати. Також було запроваджено RESPA для усунення зловживань у процесі врегулювання нерухомості, заборони відкатів та обмеження використання ескроу-рахунків. RESPA – це федеральний закон, який зараз регулюється Бюро фінансового захисту споживачів (CFPB).
Ключові винос
- RESPA застосовується до більшості позик на придбання, рефінансування, позики на поліпшення власності та кредитні лінії власного капіталу.
- RESPA вимагає від позикодавців, іпотечних посередників або тих, хто обслуговує житлові позики, надавати позичальникам інформацію про операції з нерухомістю, послуги з розрахунків та законодавство про захист прав споживачів.
- RESPA забороняє кредиторам вимагати надмірно великих депозитних рахунків та обмежує продавців в наданні прав власності страховим компаніям.
- Позивач має до одного року, щоб подати позов до суду, щоб привести у відповідність порушення, коли у процесі врегулювання мали місце відкати або інша неналежна поведінка.
- Позивач має до трьох років, щоб пред’явити позов до свого позичальника.
Розуміння Закону про процедури врегулювання нерухомого майна (RESPA)
Спочатку прийнятий Конгресом у 1974 році, RESPA набув чинності 20 червня 1975 року. Протягом багатьох років на RESPA впливали кілька змін та доповнень. Спочатку примусове забезпечення підпадало під юрисдикцію Департаменту житлового будівництва та містобудування США (HUD). Після 2011 року ці обов’язки взяв на себе CFPB через законодавство про реформу Додда-Франка на Уолл-стріт та захист прав споживачів.
З моменту свого створення RESPA регулював іпотечні позики, що надаються житловим будинкам від однієї до чотирьох сімей.Мета RESPA – проінформувати позичальників про їх розрахункові витрати та усунути практики відкату та комісій за реферали, які можуть завищити вартість отримання іпотечного кредиту.Типи позик, що охоплюються RESPA, включають більшість позик на придбання, припущення, рефінансування, позики на поліпшення майна такредитні лінії.
RESPA вимагає від позикодавців, іпотечних посередників або тих, хто обслуговує житлові позики, розкривати позичальникам будь-яку інформацію про операцію з нерухомістю.Розкриття інформації повинно включати послуги з врегулювання, відповідні закони про захист прав споживачів та будь-яку іншу інформацію, пов’язану з вартістю процесу врегулювання нерухомості.Ділові відносини між постачальниками послуг, що закривають послуги, та іншими сторонами, пов’язаними з процесом розрахунків, також повинні розкриватися позичальнику.
RESPA забороняє конкретні практики, такі як відкати, направлення та незароблені збори.Він також регулює використання ескроу-рахунків – наприклад, забороняє обслуговуючим позику вимагати надмірно великих ескроу-рахунків – і обмежує продавців вимагати надання страхових компаній право власності.
Виконавчі процедури щодо порушень RESPA
Позивач має до одного року, щоб подати позов до суду для примушення порушень, коли відкати або інша неналежна поведінка мали місце в процесі врегулювання.
Якщо позичальник має скаргу на свого позичальника, необхідно виконати певні дії, перш ніж можна подати будь-який позов. Позичальник повинен письмово зв’язатися зі своїм кредитним обслуговуючим, детально виклавши характер їх випуску. Сервіс повинен відповісти на скаргу позичальника письмово протягом 20 робочих днів з моменту отримання скарги. Сервіс має 60 робочих днів, щоб виправити проблему або вказати причини чинності поточного стану облікового запису. Позичальники повинні продовжувати здійснювати необхідні платежі до вирішення питання.
Короткий огляд
Якщо ви не використовуєте адвоката протягом угоди з нерухомістю, найкраще зв’язатися з ним негайно, якщо ви вважаєте, що сталося порушення RESPA. Адвокат з нерухомості зможе допомогти вам орієнтуватися в юридичному процесі.
Позивач має до трьох років, щоб пред’явити позов щодо конкретних порушень проти свого позичальника.Будь-який з цих позовів може бути поданий до будь-якого федерального окружного суду, якщо суд знаходиться або в районі, де знаходиться майно, або якщо він знаходиться в районі, де сталося порушення RESPA.
Критика Закону про процедури врегулювання нерухомого майна (RESPA)
Критики RESPA стверджують, що деякі зловживання, які Закон покликаний ліквідувати, все ще трапляються, включаючи віддачі. Одним із прикладів цього є кредитори, які забезпечують власне страхування титульних страхових компаній, з якими вони працюють. (Страхова компанія, що перебуває у власній власності, є дочірньою компанією більшої фірми, якій доручено писати страхові поліси для материнської компанії, а також не страхує жодної іншої компанії.)
Критики кажуть, що це, по суті, механізм відкату, оскільки клієнти, як правило, вирішують використовувати постачальників послуг, вже пов’язаних із їхнім кредитором або агентом з нерухомості (хоча клієнти зобов’язані підписати документи, які заявляють, що вони вільні у виборі будь-якого постачальника послуг, якого хочуть).
Через цю критику було багато спроб внести зміни до RESPA. Одна пропозиція передбачає усунення можливості для клієнтів вибрати будь-якого постачальника послуг для кожної послуги. Замість цього була б система, в якій послуги надаються, але агент з нерухомості або позикодавець відповідає за безпосередню оплату всіх інших витрат. Перевага цієї системи полягає в тому, що кредитори (які завжди мають більшу купівельну спроможність) будуть змушені шукати найнижчі ціни на всі послуги з поселення.
Поширені запитання щодо RESPA
Кого захищає RESPA?
RESPA призначений для захисту споживачів, які прагнуть отримати право на іпотечний кредит.Однак RESPA не захищає види позик.Кредити під заставу нерухомості для комерційних чи сільськогосподарських цілей не покриваються RESPA.
Яку інформацію RESPA вимагає розкрити?
RESPA вимагає, щоб позичальники отримували різну інформацію в різний час. По-перше, позикодавець або іпотечний брокер повинен дати вам оцінку загальної суми платежів за розрахункові послуги, які вам, швидше за все, доведеться заплатити. (Ця оцінка є добросовісною, однак фактичні витрати можуть відрізнятися.) Кредитор або іпотечний брокер також повинен надати письмове повідомлення, коли ви подаєте заявку на позику або протягом наступних трьох робочих днів, якщо вони очікують, що хтось інший буде стягувати ваші іпотечні платежі (також звані обслуговуванням позики).
У разі необхідності ваш кредитор або іпотечний брокер повинен надати розкриття інформації про домовленість про бізнес.Це розкриття свідчить про те, що позикодавець, брокер нерухомості або інші учасники вашого поселення направили вас до афілійованої особи для надання послуги з розрахунку.(Філіал – це бізнес, який контролюється спільним корпоративним батьком.) За один робочий день до сплати позики ви маєте право перевірити свою заяву про врегулювання HUD-1.Поселення HUD-1 включає детальний перелік усіх платежів та кредитів покупцеві та продавцю в рамках іпотечної операції із споживчим кредитом.
Чому було прийнято RESPA?
RESPA було прийнято як частину зусиль, спрямованих на обмеження використання ескроу-рахунків та заборону зловживань у сфері нерухомості, таких як відкати та реферальні збори.