Вторинний іпотечний ринок

Що таке вторинний іпотечний ринок?

Вторинний іпотечний ринок – це ринок, де житлові позики та права на обслуговування купуються та продаються між кредиторами та інвесторами. Великий відсоток новостворених іпотечних кредитів продається позикодавцями, які видають їх на цей вторинний ринок, де вони упаковуються в іпотечні цінні папери та продаються інвесторам, таким як пенсійні фонди, страхові компанії та хедж-фонди.

Вторинний іпотечний ринок надзвичайно великий і ліквідний, і допомагає зробити кредит однаково доступним для всіх позичальників у різних географічних регіонах.

Пояснено вторинний іпотечний ринок

Кілька гравців беруть участь у вторинному іпотечному ринку: іпотечні кредитори, іпотечні агрегатори (сек’юритизатори) та інвестори.

Коли особа бере кредит на житло, кредит гарантується, фінансується та обслуговується фінансовою установою, як правило, банком. Відомі як закладачі іпотечних кредитів, банки використовують власні кошти для надання позики, але вони не можуть ризикувати в кінцевому підсумку втратити гроші, тому вони часто продаватимуть позику на вторинному ринку, щоб поповнити свої наявні кошти, щоб вони могли продовжувати пропонувати фінансування для інших клієнтів. Залежно від його розміру та складності, іпотечний кредитор може агрегувати іпотечні кредити протягом певного періоду часу, перш ніж продати весь пакет; він також може продавати окремі позики у міру їх отримання.

Позика або позики часто продаються великим агрегаторам. Потім агрегатор розподіляє тисячі подібних позик у заставу, забезпечену іпотекою (MBS). Після формування MBS (а іноді і до його формування, залежно від типу MBS), він продається дилеру цінних паперів. Цей дилер, часто брокерська компанія з Уолл-стріт, додатково пакує MBS різними способами та продає її інвесторам, які часто шукають інструменти, орієнтовані на дохід. Ці інвестори не отримують контроль над іпотечними кредитами, але отримують процентний дохід від виплат позичальників.

Історія вторинного іпотечного ринку

До створення вторинного ринку лише великі банки мали великі кошти, необхідні для забезпечення коштів на термін дії позики, як правило, на 15-30 років. Через це потенційним покупцям житла було важче знайти іпотечних кредиторів. Оскільки конкуренція між іпотечними позикодавцями була меншою, вони змогли стягувати вищі процентні ставки. 

Закон про Хартію 1968 р. Вирішив цю проблему, створивши  Fannie Mae  та  Freddie Mac, які фактично почали діяти через два роки. Ці спонсоровані урядом підприємства функціонували як агрегатори, здатні купувати банківські іпотечні кредити та перепродавати їх іншим інвесторам. Замість того, щоб перепродувати позики окремо, вони були об’єднані в іпотечні цінні папери, що означає, що їх вартість забезпечена або забезпечена вартістю пакету базових позик. 

Конкуренція та ризик на вторинному іпотечному ринку

Конкуренція та ризик завжди є частиною гри, коли приватні інвестори виводять іпотечні позики на вторинний іпотечний ринок, оскільки приватні інвестори починають керувати іпотечними ставками та комісіями. Це означає, що якщо у вас низький кредитний рейтинг  і ви хочете отримати позику, вас можуть сприймати як ризикованих, тому вони можуть вимагати вищих ставок і зборів.  

Після іпотечної кризи субстандартних інвестицій індивідуальні інвестори не бажали ризикувати своїм капіталом під заставу, забезпечену іпотекою, з низькими ставками. Потім федеральний уряд повинен був втрутитися, щоб заповнити порожнечу на вторинному іпотечному ринку. Це зупинило зростання курсів до місця, де навряд чи хтось міг собі дозволити володіти будинком.