Порівняльний аналіз ринку
Що таке порівняльний аналіз ринку?
Порівняльний ринковий аналіз (CMA) – це оцінка вартості будинку на основі нещодавно проданих подібних об’єктів нерухомості в безпосередній близькості. Агенти з нерухомості та брокери створюють звіти CMA, щоб допомогти продавцям встановлювати realtor.com.
Ключові винос
- Порівняльний ринковий аналіз (CMA) – це оцінка вартості будинку, яка використовується для того, щоб допомогти продавцям встановити ціни на перелік та допомогти покупцям робити конкурентні пропозиції.
- Аналіз враховує місце розташування, вік, розмір, конструкцію, стиль, стан та інші фактори властивості предмета та порівнянних.
- Якщо ви покупець або продавець, зацікавлені в CMA для конкретного майна, зверніться за допомогою до місцевого агента з нерухомості або брокера або проведіть власне дослідження, порівнявши будинки в Інтернеті.
Розуміння порівняльного аналізу ринку
Порівняльний аналіз ринку допомагає продавцям вибирати найкращі ціни для своїх будинків. “Найкраща” ціна – це та ціна, яка не настільки низька, що залишає гроші на столі, і не настільки висока, що будинок взагалі не продається. Для покупців CMA може перевірити, чи хороший дім, і допомогти визначити конкурентну пропозицію, яка буде сприйнята серйозно, не переборщуючи.
CMA порівнює об’єкт власності з іншими будинками, подібними між собою за розміщенням, розміром та особливостями. В ідеалі CMA використовує нещодавно продані будинки з того ж підрозділу, що і об’єкт власності. Звичайно, знайти будинки, які продаються протягом останніх трьох-шести місяців у безпосередній близькості, може бути важко, якщо ви перебуваєте на прохолодному ринку нерухомості або в сільській місцевості. У цих випадках кращим варіантом може бути офіційна оцінка.
Зауважте, що хоча порівняльний аналіз ринку схожий на неформальну оцінку, агентам з нерухомості та брокерам не потрібна ліцензія оцінювача для проведення CMA під час обслуговування покупців та продавців. Тим не менш, деякі штати будуть притягувати агентів з нерухомості та посередників до відповідальності, якщо вони не виконають CMA компетентно. Якщо це трапиться, державна комісія з ліцензування нерухомості може вжити дисциплінарних заходів проти агента або брокера.
Що є у звіті CMA?
Коли агент з нерухомості або брокер проводить порівняльний аналіз ринку, вони складають звіт, який деталізує висновки. Хоча не існує стандартизованого звіту CMA, він, як правило, включає:
- Адреса предмета власності та три-п’ять порівнянних
- Опис кожного майна, включаючи висоту, план поверху та кількість спалень та ванних кімнат
- Квадратні метри кожного майна
- Ціна продажу кожного комп
- Доларові поправки на будь-які різниці
- Відкоригована ціна продажу за квадратний фут кожного комплекту
- Справедлива ринкова вартість предмета майна
Багато агентів з нерухомості та брокери використовують програмне забезпечення для створення всеосяжних (і професійних) звітів про CMA. Якщо ви плануєте створити свій власний, використовуйте електронну таблицю, щоб відстежувати свої дослідження, або спробуйте інструмент онлайн-ціни на будинки, запропонований одним із веб-сайтів з переліком нерухомості. Внизу: зразок звіту.
Як провести порівняльний аналіз ринку
CMA передбачає набагато більше, ніж просто порівняння цін на нещодавно продані будинки в цьому районі. Ось короткий опис основних кроків для створення точного CMA:
1. Оцініть околиці.
Щоб встановити правильну ціну в списку – або забезпечити дім, який вас цікавить, це вигідна угода – CMA повинен враховувати загальну якість району. Де більш привабливі блоки? Наскільки близькі зручності громади? Наскільки близькі неприємності громади? Які правила HOA? Як справи в школах? Чи є проблеми із приборканням приборкання?
2. Зберіть деталі про предметне майно.
Якщо агент з нерухомості або брокер проводить CMA, вони переглянуть існуючий перелік (якщо такий є) та здійснять персональний візит, щоб зібрати інформацію про тему будинку. Вони прийматимуть до відома розмір будинку (особливо житловий простір), вік, стиль, конструкцію, стан, планування, обробку, озеленення та модернізацію та оновлення.
3. Виберіть компи.
Знайдіть у цьому районі три-п’ять порівнянних будинків, які нещодавно продали, і які є якомога ближче до цього будинку. В ідеалі, компи будуть знаходитися в межах однієї милі від предметного майна і в тому ж шкільному районі. Зосередьтеся на будинках, які є подібними до об’єкта будинку з точки зору квадратних метрів, розміру ділянки, спалень, ванних кімнат та типу конструкції. Зверніть пильну увагу на те, коли продається подібне майно: Чим недавніше, тим краще, оскільки ціни на нерухомість можуть швидко коливатися. Якщо будинок має унікальне розташування – наприклад, вид на поле для гольфу або набережну – комп’ютери повинні мати однакове розташування.
4. Налаштуйте на відмінності.
Наступним кроком є коригування відмінностей між предметом житла та кожним порівнянним майном. Досвідчений агент з нерухомості або брокер зможе присвоїти доларову вартість кожній з різниць і відповідно відрегулювати вартість кожного комп. Це може здатися протиінтуїтивним, але якщо комп має функцію, яка поступається об’єкту, що знаходиться в об’єкті, позитивне коригування проводиться до значення комп, і навпаки. Як приклад, якщо у комп’ютера є додаткова спальня (покращена функція), є розумним припустити, що покупець заплатив більше, щоб отримати додаткову спальню. У такому випадку ви б вирахували суму з комп’ютера, щоб врахувати додаткову спальню, тим самим дозволяючи порівняти кількість яблук із яблуками. Значення цільового будинку ніколи не коригується.
5. Визначте продану ціну за квадратний фут після коригувань.
Після коригування різниць поділіть скориговану ціну кожного комп’ютера на його квадратні метри, щоб визначити ціну продажу за квадратний фут. Далі складіть продану ціну за квадратний фут усіх компів і поділіть на кількість компів, щоб отримати середнє значення. Нарешті, помножте це середнє на квадратні фути об’єкта власності, щоб знайти його поточну ринкову вартість.
Суть
Загалом, найкращі комплекти – це ті, що найбільше схожі на предметний будинок, нещодавно продані та ті, що потребують найменших коригувань. Кінцеву ціну, можливо, доведеться дещо змінити, залежно від ринку. Наприклад, якщо ринок гарячий або запас низький, ціна може бути трохи вищою. І навпаки, якщо на ринку є багато подібних будинків, ціна, можливо, повинна знизитися, щоб бути конкурентоспроможною.